「報酬」から業界の仕組みを知っておこう！をお伝えします。

 

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

 

 

 

「不動産業界の仕組み」

 

これが分かれば、色々なものが見えてきます。例えば、あなたの目にしているチラシやスーモなど、身近な、不動産の広告の「？」が分かってきます。疑問が明らかになるのが分かりますよ！

 

 

さて、最初の入門編は、

 

不動産の仲介手数料

不動産屋に支払う「報酬」の仕組みをお伝えします。

 

 

仲介手数料の上限は法律で決まっています。

 

 

売買価格×3%に6万円、これに消費税です。これはご存知の方も多いと思います。

 

この金額を、あなたは、成約したら不動産屋に支払います。でも、ちょっと待ってください。

 

 

あなたは売る側の立場です。

 

 

買う側にもお客様と呼ばれる人がいますよね！

 

 

そうなんです。買う人も物件価格×3%に6万円を支払います。

 

 

つまり、

つまりですよ！

 

 

1回の売買で、約6%のお金が動くのです！

 

 

あなた3%

買う人3%

 

 

このような報酬体系になっています。

 

 

もう1回言いますね。

1回の取引で3%＋3%＝6%の報酬が動きます。

 

 

仮に6000万円の物件なら

3%で180万円

6%で360万円です。

 

 

ここで重要なことは、

売手側と買手側が、それぞれ報酬を支払う

という事を忘れないでください。

 

 

 

この「それぞれが、報酬を支払う」という事が、

不動産屋の悪く言われてしまう原因として、何度も出てきます。

 

 

ここまで、よいでしょうか。また違う話を始めます。

 

 

 

 

双方代理が許される国、日本…

 

 

双方代理…耳慣れない言葉ですね。

 

売手側の代理人

買手側の代理人

 

この、両方の代理人をする事を双方代理といいます。

何と！

この両方の代理をする事を、日本では許さているのです。

 

 

 

 

他の国では、絶対にダメです。認められていません。

 

アメリカもフランスもドイツも

 

どこの国も、不動産の双方代理は認めていません。

 

何故か。

 

 

売手と買手は、利益が相反する立場だからです。

 

 

売手は高く売りたい、買手は安く買いたい。

売手は、引渡しを1ヶ月以内にしたい、買手は、３ヶ月間欲しい。

など、利益や条件が反します。

 

 

裁判に例えると、分かりやすい。

裁判で争っているAさんとBさんの「弁護士が同じ」だったら、

AさんとBさんは、その弁護士が100%味方になってくれるでしょうか。守ってくれるでしょうか。

 

　100%全力で守ってくれませんし、守れる立場ではないですよね？

 

 

 

だから日本の不動産取引はアンビリーバブルですし、ステイタスが低くなるんです。宅地建物取引士の資格を持っていなくても仕事ができますからね。会社で5人に1人だけ持っていれば。

 

 

で、

 

この「双方代理が認められている事」と、前述の「売手と買手が支払う報酬」とが、不動産業界のドロドロを引き起こしているんです！

 

双方代理をここでは覚えておいてください。

 

 

 

業界の仕組みが、売却価格を下げる！

 

 

別の記事で、売却価格を下げる原因（高く売れない）は、不動産会社や営業の「得手、不得手」という話をしました。マイホームの売買が得意か否か。経験はあるか否か。そんな観点でお伝えしました。

 

 

 

今回は「業界の仕組み上、高く売れない」理由をお伝えします。

結論は、　前述した

1、売手と買手が、それぞれ報酬を支払う。

2、双方の代理（仲介）ができる。

この2つです。

 

営業マンが、一番儲かるのは、売手と買手と両方の代理人（仲介）になること。両方から報酬が得られるからです。

（これまで、大丈夫でしょうか。ついてきていますか？）

 

だから、あなたから売却の依頼を受けた営業マンは、そのまま自分だけで買手を探します。

 

両方からお金がもらえるからです。

 

この「自分だけ・自分の会社だけ」で買手を探す事が、一番儲かってしまう事が、高く売れない原因の１つです。

 

イメージしてください、想像してください。

 

「自分だけ・自分の会社だけ」の商圏。いくらネット社会といっても、狭い狭い世界です。

 

この「自分だけ」で売ろうとする悪行を業界では「囲い込み」という言葉で表現します。

 

（囲い込みに関する記事は、こちら）

アメリカなど、双方代理が許されない国はどうしているのでしょうか。

 

自分では、買手は探しませんので、自分が「販売窓口」になり、情報を解放して「全米」の不動産会社が買い手を見つけられるようにサポートします。

 

素晴らしくも、当たり前な仕組みです。

これが、私の理想であり、実際に実施している事です。

 

さて、

とはいえ、日本でもアメリカような仕組みがあり、それを使うように言われています。

 

それが「レインズ」という業者間ネットワークです。

 

 

これを利用する事は、法律で定められているのですが、なかなか「囲い込み」はなくならず、あなたの不動産の売却範囲が、全国、全不動産という広い商圏で勝負されず、ある会社のネットやチラシだけという、狭い商圏だけで販売されているかもしれません。

 

アメリカのようにならない理由が「儲かるから…」しかない事が、ガッカリです。

 

日本では、双方代理が認められており、売主買主の両方から報酬ももらえるので、他の不動産会社が買主を見つけると、報酬が片方になってしまうという発想になってしまっています。

 

これが、情報を開放しないで、多くの人に物件情報が伝わらない原因です！

 

お分りになりましたでしょうか。

 

囲い込みを防ぐには

 

基本的にあなたが「囲い込み」を防ぐ方法はありません。

数年前にマスコミが暴露し、各社が反省している事を信じましょう。

 

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今まで、囲い込みに対する特別な即効薬はありませんでした。

 

ですが、不動産取引の透明化を目指す当社は、この「囲い込み」を防ぐ「第3者チェックサービス」をはじめました。

 

この囲い込みのチェックに関しては、当社が提供している「売却パートナー」のサービスの一部になっていますので、こちらからご覧ください。　クリック→売却パートナー

 

 

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

 

 

文責：宅地建物取引士　関谷健