「報酬」から業界の仕組みを知っておこう!(東京流!中古マンション売却)

マイホーム売却プランナーの関谷健です。

 

あなたのマンションや戸建を「高く売る」為の

ノウハウを分かりやすくお伝えしています!

 

 

さて、今回のテーマ

「報酬」から業界の仕組みを知っておこう!をお伝えします。

 

 

 

「不動産業界の仕組み」

 

これが分かれば、色々なものが見えてきます

 

例えば、あなたの目にしているチラシやスーモなど、身近な、不動産の広告の「?」が、見えてきます。繋がってきます

 

これを読めば、不動産業界に関わる人達と話ができるようになる内容となっています!お楽しみくださいませ。

 

 

 

さて、最初の入門編は、

不動産の仲介手数料

不動産屋に支払う「報酬」の仕組みをお伝えします。

 

 

仲介手数料の上限は法律で決まっています

 

売買価格×3%に6万円、これに消費税です。これはご存知の方も多いと思います。

この金額を、基本的にあなたは、不動産屋に支払います。

 

でも、ちょっと待ってください。

 

あなたは売る側

 

買う側もいますよね!

 

そうなんです。

 

 

買う人も

物件価格×3%に6万円を支払います。

 

つまり、

 

つまりですよ!

 

 

 

1回の売買で、約6%のお金が動くのです!

 

あなた3%

買う人3%

 

このような報酬体系になっています。

 

もう1回言いますね。

 

1回の取引で3%+3%=6%の報酬が動きます。

 

仮に6000万円の物件なら

3%で180万円

6%で360万円です。

 

ここで重要なことは、

売手側と買手側が、それぞれ報酬を支払う

という事を忘れないでください。

 

この「それぞれが、報酬を支払う」という事が、

不動産屋の悪い原因として、何度も出てきます。

 

 

 

ここまで、よいでしょうか。また違う話を始めます。

 

双方代理が許される国、日本…

双方代理… 

 

不動産取引では、

売手側の代理人

買手側の代理人

この、両方の代理人をする事を双方代理といいます。

 

この両方の代理をする事を、日本では許されています。

 

 

 

他の国では、絶対にダメです。認められていません。

アメリカもフランスもドイツも

どこの国も、不動産の双方代理は認めていません。

 

何故か。

 

 

売手と買手は、利益が相反する立場だからです。

 

売手は高く売りたい、買手は安く買いたい。

 

売手は、引渡しを1ヶ月以内にしたい、買手は、3ヶ月間欲しい。

 

など、利益や条件が反します

 

裁判に例えると、分かりやすい

 

裁判で争っているAさんと、Bさんの「弁護士が同じ」だったら、

AさんとBさんは、その弁護士に100%守ってくれるでしょうか味方してくれるでしょうか。

 

 

 

だから日本の不動産取引はアンビリーバブルなのです。

 

で、

 

この「双方代理が認められている事」と、前述の「売手と買手が支払う報酬」とが、不動産業界のドロドロを引き起こしているんです!

 

 

双方代理をここでは覚えておいてください。

 

 

業界の仕組みが、売却価格を下げる!

 

別の記事で、売却価格を下げる原因は、会社や営業の「得手、不得手」という話でした。マイホームの売買が得意か否か。経験はあるか否か。そんな観点でお伝えしました。

 

今回は「業界の仕組み上、高く売れない」理由をお伝えします。

 

ポイントは、前述した

1、売手と買手が、それぞれ報酬を支払う。

2、双方の代理(仲介)ができる。

 

この2つです。

 

営業マンが、一番儲かるのは、売手と買手と両方の代理人(仲介)になること。両方から報酬が得られるからです。

 

(これまで、大丈夫でしょうか。ついてきていますか?)

 

 

だから、あなたから売却の依頼を受けた営業マンは、そのまま自分だけで買手を探します。

 

両方からお金がもらえるからです。

 

この「自分だけ・自分の会社だけ」で買手を探す事が、一番儲かってしまう事が、高く売れない原因の1つです。

 

イメージしてください、想像してください。

「自分だけ・自分の会社だけ」の商圏。いくらネット社会といっても、狭い狭い世界です。

 

この「自分だけ」で売ろうとする悪行を業界では「囲い込み」という言葉で表現します。

 

(囲い込みに関する記事は、こちら

 

 

アメリカなど、双方代理が許されない国はどうしているのでしょうか。

 

自分では、買手は探しませんので、自分が「販売窓口」になり、情報を解放して「全米」の不動産会社が買い手を見つけるようにサポートします。

 

 

素晴らしくも、当たり前な仕組みです。

 

 

これが、私の理想であり、実際に実施している事です。

 

 

 

 

さて、

とはいえ、日本でもアメリカような仕組みがあり、それを使うように言われています。

 

それが「レインズ」という業者間ネットワークです。

 

これを利用する事は、法律で定められているのですが、なかなか囲い込み」はなくならずあなたの不動産の売却範囲が、全国、全不動産という広い商圏で勝負されずある会社のネットやチラシだけという、狭い商圏だけで販売されているかもしれません

 

 

アメリカのようにならない理由が「儲かるから…」しかない事が、ガッカリです。

 

日本では、双方代理が認められており、売主買主の両方から報酬ももらえるので、他の不動産会社が買主を見つけると、報酬が片方になってしまうという発想になってしまっています。

 

これが、情報を開放しないで、多くの人に物件情報が伝わらない原因です!

お分りになりましたでしょうか。

 

 

囲い込みを防ぐには

基本的にあなたが「囲い込み」を防ぐ方法はありません

 

数年前にマスコミが暴露し、各社が反省している事を信じましょう。

 

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今まで、囲い込みに対する特別な即効薬はありませんでした。

 

ですが、不動産取引の透明化を目指す当社は、この「囲い込み」を防ぐ「第3者チェックサービス」をはじめました。

 

この囲い込みのチェックに関しては、当社が提供している「売却パートナー」のサービスの一部になっていますので、こちらからご覧ください。 クリック→売却パートナー

 

 

文責:宅地建物取引士 関谷健

 

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