2022/05/02

東京のタワーマンションを高く売る方法・コツとは？（自宅マンション売却法）

査定

タワーマンションの需要が高まり、どんどんと建築が進んでいます。

新築が増えれば、当然中古物件が増えますので、興味や関心が増えるのは当然です。

ここでは、タワーマンションの特徴から、

売却の進め方や、どうやったら高く売却できるかをお伝えしていきます。

将来の参考にしていただければと思いながら、

次に何をすればよいか、今一度考えてみる機会になります。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超えるマンション売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者である関谷が、お送りしています。

タワーマンション売却の「進め方」「知っておきたい知識」

東京のタワーマンションで多いタイプが１LDK、２LDK。

終の棲家ではなく、若いうちには駅近くに住み、仕事もプライペートもアクティブに生活したい！という想いで購入された方も、想定通りに、１０年程で買い替える時期が来るかと思います。

今回は、そんな方々に東京のタワーマンションの売却のススメ方、タイミング、コツについてお伝えします。

査定額を知る（売却査定・賃貸査定）

まずは不動産会社に依頼してないで、自分自身で調べる事をオススメします。安易にネット一括査定を利用すると、営業攻撃に頭を悩ます事になりかねません。

調べ方は簡単で、タワーマンションは大体１〜２件は同じマンションがネット上に販売掲載されています。また近くにも同じようなタワーマンションがあると思いますので、その価格を参考にします。

細かい事は抜きにして、販売価格から平米単価を出して、あなたのマンションの平米数から金額を出してみましょう。注意したいのは、販売価格と成約価格は５％の乖離（成約価格の方が安い）ので、0.95を乗じてみれば、より現実的な金額になります。まずは３〜５件の近隣や同タワーマンションをピック・アップして、単価を出して平均を算出してみましょう。

売買も賃貸も同じです。

スーモ・アットホームが大手も含めバランスよく物件が掲載されていますので、参考になると思いますし、タワーマンションは、直接マンション名を入れて検索しても販売中の物件が出てきます。

自宅マンションを売却するか・賃貸で貸すか検討する

自宅マンションの売却相談を受けた場合には、私は必ず賃貸の提案もします。

賃貸であれば賃料収入が毎月入ってきます。

東京のタワーマンションは値が下がりにくいので、将来売却した時には、それまでの賃料の収益分がお得になる確率が高いエリアですので、オススメです。

ただ経験上は８割の方々が売却します。

一番大きな理由は、精神的に落ち着かない、という理由です。入居者と近隣のトラブル、故障不具合で入居者に迷惑をかけるのではないか、空室が長引いたらローンの支払いと現家の家賃とダブルになる、など様々な精神的な不安です。

単純にお金の計算だけ考えれば、賃貸の方が良いのですが、お金だけでなく、心身の健全が価値判断になるのは、収益物件として考えている投資家と異なり、自宅マンションらしい考え方だと思います。面白いですね。

とにかく、他にもメリット・デメリットがありますので、不動産会社の方や色々な人たちに聞きながら判断していきましょう。その際に気をつけたいのは、売買主体の営業は売却押しですし、賃貸主体の営業は賃貸押しなので、それぞれ売買と賃貸の人に聞くことも一つかもしれません。その営業マンの立場を加味しながら話を聞くとよいでしょう。

先に売るか、後に売るかを検討する。

売った後に、次も購入を検討している場合、住宅ローンが組めなかったというケースもあります。ここはお気をつけたいものです。

もし住宅ローンが借りられなければ賃貸で良い、と考えていれば問題ないのですが、７〜８年間、同一の場所で住む場合は、購入するメリットが出やすい事を、買換えをしたい方は身を以て体感していますので、次も購入しておきたい気持ちが強いと思います。

特に独立や起業、役員になった方は、会社の状況では貸してくれないので、事前に住宅ローンが組めるか確認しておきましょう。

売る前に買う事ができるのであれば、そのような心配はないですが、今の住宅ローンがありながら、更に住宅ローンを組む事ができるのでしょうか。

タワーマンションなら銀行がダブルでローンを貸してくれやすいです。タワーマンションは人気があり、不動産の流動性が高いから、売却しやすいと判断し、一時的にダブルで貸してくれやすいです。

もちろん先に買うことのデメリットもありますが、選択肢が広がり、検討項目が増えることは決して悪いことではありません。

先に売るか、後に売るかのメリット・デメリットの詳細に関しては、別の記事を参考にしてください。

タワーマンションを高く売るために

　■金額査定と相談先について

　タワーマンション売却は、一般のマンションと異なり、世帯数が多く、似たような間取りが多いので、同じマンションの事例が数多く存在しています。つまり売却価格が読みやすい点がとても安心です。

　少なからず、これくらいで売れるだろうと計画が立てやすい。ですから査定を出す場合は、複数社や一括査定に出さず、私など１社に依頼するだけで成約事例を豊富に見ることができます。

　金額を知っておきたいという場合は、１社で十分です。

　ただ具体的に計画を進めたい、上記でお伝えしたような売却のタイミングや賃貸など提案を受けたい場合は、近場の大手、地元の不動産社、知人やネットから選抜した会社のような形で、大手３社とかでなく、少し環境が異なる（地元や知人など）営業マンから話を聞くと、より幅のある話がきけると思いますので、おすすめです。　

　■住んでいて良かった事を営業と共有する

　広告の宣伝文句で一般的な言葉は、日当たり良好、築浅、南東角部屋でしょうか。また共用部分の施設やサービス、近隣のスーパーなどの地域インフォメーションが記載されている事が一般的です。タワーマンションの場合は、同じ様な間取りで同じ場所なので、同じ様に販売しても成約事例の平均付近で売れるのが限界でしょう。

　ですから、しっかりと営業マンに「あなたの家の良い点を伝えましょう」。特に感覚的な点、経験しないとわからない点が大切です。目・耳・鼻・肌などで思い当たる事はないでしょうか。入学した学校や塾、病院、スーパーの耳寄りな情報などはありませんか。綺麗だな、気持ちいいな、楽しいなという所。近隣関係。住んでから家族の状況や健康が好転していませんか。

「いいね」が多いほど、価値があがる事は間違いありません。スーモや販売図面などに掲載しつつ、あなたの売却物件にお客様が来た際にも、他と同じではなく、何か違う点を数多くアピールする事、画一的にならない事が、高く売れる確率を高めます。

■売るなら築15年までが一つの目安

新築マンション販売会社が売りやすいように、新築時には安く設定されている修繕積立金。

どんどん値が上がります。

新築時月額6000円が５年目1万5000円、15年目2万5000円、その後、20年目4万円、25年目4万5000円などです。

1万円アップすると、住宅ローン的には450万円相当、2万円アップすると900万円相当の借入額となり、当然価格にその価格分が影響します。早ければ、早いほど次に買う人も安い修繕積立金で生活できますが、ただ単に高く売れれば良い訳でないのがマイホームです。早く売りましょうという事はできませんが、目安は15年以内が一つの区切りといえるでしょう。それ以上は、まだまだタワーマンションの未知の世界となり、購入する方も不安になり価格が伸び悩む事になると考えられます。

タワーマンションの修繕事例はまだまだ少なく、できる会社も独占的となり実際の修繕価格も高くなりやすいです。タワーマンションが増えてきていますので、今後に期待したいものです。

とはいえ、修繕積立金の値が上がることを多くの方が想定しながら中古の売買は行われてきていますので、高く売るという観点からは、築年数が経過すると修繕積立金との兼ね合いで難しくなりますが、大きく値が下がるという事は考え難いと思っております。

■物件の値上がり傾向時に高く売る方法

　査定額の１割増しは当たり前に出してください。そして、上記に書かれている事を含め、私の記事も読み切って、やれることを出来るだけ多く全て出しきってください。そして、私に売却相談をしてください。

　タワーマンションは事例が多い反面、その価格で売れるものと考えて販売しますが、思ったより高くうれる事が多くあります。

繰り返しますが、売り手市場の場合、過去の成約事例から算出した査定額では、既に価格が安い事も大いに考えられます。高く売りたい場合は、より高めに出して、計画を立てながら値段を下げていく方が高く売れます。ここでいう計画のポイントは長く高い価格で粘らないという事です。２週間〜３週間を目処に価格を下げていきましょう。