こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、2000人を超える不動産売買の相談に関わり、「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をしたマンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

 

 

 

さて、お客様からの相談のメールが届きました。

 

 

「兄から、小さな不動産会社に売却をして大丈夫なのか？と言われました。関谷さんの本を読み、地元の会社も含めて、自宅マンションの売却を、複数社に相談した方がよいと書かれていたので、3-4社の営業マンと話をしました。関谷さんの本の考え方に近い人がいたので、その人にしようと思いましたが、会社の規模までは考えていませんでした。普通に安全に取引できるのでしょうか？」

 

 

ざっと、このような内容です。

 

 

 

結論をお伝えしますと、

「安全に取引できる」とお答えできます。

 

 

不動産売却でトラブルが起こった時、

何に基づいて、解決をすると思いますか？

 

 

これは、契約書類に基づいて解決します。

つまり紙です。

 

書類に書いてある事だけなので、会社の規模は関係ありません。

 

では、この書類はどんな書類でしょうか。

 

 

 

主に3つあります。

1、重要事項説明書（物件の説明書）

2、契約書

3、物件状況報告書・付帯設備表

 

この3つです。

 

 

 

という事で、

今回は不動産売却の「会社の規模による契約の安全性」についてお話します。

「契約の安全性」なので、契約後、売主と買主との契約者の当事者間で、トラブルなく進められるには、会社の規模は関係しているのか。という話になります。

 

不動産会社とあなたとのトラブルとは、別の話になりますので、間違えないようにしてください。

 

 

 

まず、売主が買主との間、つまり「当事者間」で、トラブルが発生した場合は、どこを基準に判断し、進めるかというと「書類」だけとなります。

 

売主買主双方の証拠として保管してある書類、つまり、

先にお伝えした3つの書類、重要事項説明書・契約書・告知書に書いてある内容に基づいて解決していきます。

 

 

よって結論は「会社の規模」には関係がなく「紙に書いてある内容」次第、ということになります。

 

 

 

でも、こう考えた方もいると思います。

その書類の作成は主に不動産会社が作成するので、大きな会社の方が内容がしっかりとしていて、トラブルなく取引できるのでは？と。

 

 

一緒に確認しましょう。

 

 

 

重要事項説明書

これは物件の説明書になるので、これから不動産を「手放す」売主には、物件の説明がどのような内容が書いてあるか、関係がありません。

 

内容に関しての責任は、宅建業者、宅地建物取引士で、かれらの責任で記名押印さらた書面を買主に説明をしますので、内容に過ちや漏れがあった場合は、不動産会社の責任になります。

売主である、あなたに責任はないことになり、会社の規模は関係なく、それ以前に、この書類とは関係がないという事になります。

 

 

 

売買契約書

これは、取引条件が書かれていますので、売主となる、あなたに大いに関係があります。

ところが、内容は、3部構成に分かれております。

 

第1部の内容は、どの物件を、幾らで、いつ契約し、いつ引き渡しをするという、基本中の基本の内容になります。会社の規模に関係なく、普通に進められる内容です。

 

 

第2部は、約款です。約款は保証協会などの第3者機関が、売主買主によって、公平な内容を文面化しており、約款の内容は基本的に変更しません。よって、どの会社も、決まった内容になるので、会社の規模は全く左右されません。

 

第3部の特約という部分は、大切です。

その取引に独自に係るような特別な約束事という内容なので、必要な文章があれば、入れていく事になります。

 

例えば、買い替えをする場合で、今の家の売却をしたお金をもとに、契約する人であれば、もし今の家の方の売買契約が解約されたら、大変な事になります。

 

このようにケースごとの特別な約束事を記載します。この部分は要チェックです。

 

 

 

ただ、どうでしょうか。会社の規模は関係あるでしょうか。私は営業マン個人の経験や配慮する力があれば全く関係がないと思います。取引に問題がないかをチェックできる力です。

 

小さな会社だけど明らかに力がある人、もしくは信頼できる知人を排除してまで、大きな会社と進めるような内容でもないと思いますが、いかがでしょうか。

 

 

私自身も関谷健不動産販売という専門家という位置付けで仕事をしている関係上、小さな会社で経営をしています。売主買主の当事者間でトラブルなく取引をするには、会社の規模は、関係がなく、営業マンのレベルによると考えております。

 

 

 

 

さて最後に、

 

 

付帯設備表、物件状況報告書

これは、割と重要な書類で、売主が知っている事を買主に告知する内容となっております。

設備表は、設備の故障不具合や建物の内外部の損傷や気になる状態を伝える書類です。

 

また物件状況報告書は、事件事故、雨漏れや、近隣トラブル、騒音臭気、近隣の建築計画、管理組合の状況などを、買主に伝えます。

 

こちらは、売主であるあなたが、責任をもって告知する内容です。会社、会社の規模は全く関係がないので、どの会社にしても、あなたの責任で記入するものでございます。

 

 

以上が契約に変わる3つの書類であり、トラブルがあったら全て書類にて内容を確認して解決します。

つまり、会社の規模による安全などはなく、書類の内容で粛々と解決するのです。

 

 

まとめ

重要事項説明書は、

物件の説明書で、素人であるあなたが説明できる内容ではないので、宅建業者の責任で書面を作り、買主に説明します。会社の規模など関係なく、売主のあなた自身に関係がない書類です。もちろん買主の為に、内容を見ておき、業者が間違って書いてあれば、伝えてあげましょう。

 

 

告知書は、

あなたが書くものなので、会社の規模は関係ありませんでした。

 

 

最後に、売買契約書。

3部構成で、1部と2部という契約書の95パーセント相当は、基本的な内容かつ、変更ができない決まった内容です。第3部の特約事項だけ、しっかりとチェックする必要がありますが、会社の規模というよりは、営業マンの経験で、問題にはならないとお伝えしました。

 

 

 

 

あらためて結論

契約の安全性、売主買主の当事者間でトラブルなく進めることは、どの不動産会社でもできるという事です。

 

 

不動産会社は、コンビニよりも数が多いですからね。契約書類はある程度、しっかり作成できるようになっているという事です。売却を検討している方々、色々な会社、色々な営業マンを比較検討してください。

 

 

より良い条件、サービス、提案力、スピード、高くうれる期待感、気遣いや配慮など、別の観点から業者や営業マンを決めてみてください。また相手型、買主の性格なども重要ですから、契約前に事前に確認しておくとよいでしょう。

 

 

 

宅地建物取引士

マンション売却相談室／株式会社関谷健不動産販売

関谷健

 

 

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