囲い込み問題から、身を守る方法 (東京流!中古マンション売却法)

皆さま、不動産屋に騙されたくないですよね?

営業マンの都合のいいように利用されたくないですよね?

 

 

仲介業者と買主だけが良い思いをし、あなた(売主)だけが割を食うこととなる「囲い込み」。

 

 

この「囲い込み」問題は絶対に回避しなければならない!

 

 

 

そこで!今回は回避法、「囲い込み」をされない方法をお伝えしたいと思います。

 

 

 

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

 

 

 

 複数社に販売を依頼する

これが、一番回避しやすい方法です。

 

 

相談するのも、複数社に相談し、

販売を依頼する会社も複数に依頼します。

 

つまり2社以上の複数社と、媒介契約(販売契約・仲介契約)するという事です。

 

3種類ある媒介契約

1、専属専任媒介契約

2、専任媒介契約

3、一般媒介契約

 

でいう3の一般媒介契約をするという事です。

 

 

そうすると、ライバルができますので、

1人の営業マン、1つの会社が独占して好き勝手する事ができなくなります。

 

 

A社が囲い込みをしても、B社が販売力のあるレインズに出したら

B社が有利になるので、A社も慌ててレインズに出しますが、

 

もし専任のA社だけであれば、

レインズに出さないで、囲み込みをしながら、自分達で買い手を探そうとしやすくなります。

 

 

 

 

専任の方が営業マンの「やる気」がでる…という話を耳にしますが、ライバルがいたら、やる気がなくなるなんて、私からしたら信じられません。複数者に依頼したら、やる気がある方の会社が取引に成功できると思います。

 

 

また、専任になるとサービスが付く場合があります。

クリーニング、瑕疵担保保証、設備保証、トランクルーム貸し

空室であれば家具を置いてくれるステージングサービスもあります。

 

このサービスは、数万~数十万の価値はありますが、囲い込みをされたら、数百万円単位で、価格が下がります。

 

 

囲い込みは100万円以上の単位で兎に角、売主に不利です。

目先のサービスに目移りせず、複数者に販売を依頼する「一般媒介契約」ですすめましょう。

 

 

一つ目は以上です。

 

 

 必ずレインズに掲載して販売する

「囲い込み」と言っても数々の手法が実はあります。

 

その中に、すでに買いたい「人や不動産業者がいて」その人と取引しようとします。

 

 

あなたが、高く売る気がなく、ただ単に売りたいだけであれば

すでに売りたい人・業者に売却すればいいと思います。

 

 

でも、このサイトは「高く売る」事が目的です。

すでに売りたい人・業者がいますが、

もっと他に高く買ってくれる人がいる事も考えられます。

 

 

そこで利用すべきが、やっぱりレインズなのです。

 

 

不動産流通機構、通称「レインズ」と呼ばれる

不動産会社だけが見られる不動産サイトはご存知でしょうか。

 

兎にも角にも、誰に何を提案されようと、良さそうな提案に聞こえても、まずは、それを全て無視して、

必ず最初に「レインズ」に掲載して販売する。これが正当な販売方法です。

 

 

そうです、すでに買いたい人・業者に目を向ける前に、

レインズの先にある買いたい人に目を向けます。

 

 

あまりにも単純ですが、囲い込みを避ける重要な方法です。

しかも一般媒介で、複数社に依頼しましょう。

 

 

レインズに掲載すると全国12万社の不動産会社に伝わります。

 

全ての不動産会社に知ってもらえるので、

思いもよらないお客様が見つかる場合があります。

 

 

また、物件近くの不動産会社は、自社のホームページに載せたい!

チラシを配布したい!など販売協力もしてくれますので、販売力が高まるのです。

 

 

 

いいですか。

「レインズに掲載して販売する事」これが正当な販売方法です。

 

 

ファーストステージ、セカンドステージ

不動産会社から、色々な提案があると思います。

 

「こうしましょう」「ああしましょう」「これがいいと思います。」

「買いたい人がいます」「即現金で買う業者がいます」

「古い物件なので、業者に買ってもらうのがベストです」

 

 

確かに悪い話ではない、

むしろ良い話に聞こえるかもしれませんが、

これらは全てセカンドステージ(第2段階)として考えます。

 

 

 

まずは、ファーストステージ(第1段階)を実施!

 

 

ファーストステージでは、どう販売するかお分かりですよね?

 

そうです。正当なレインスに掲載する販売を実施します。

 

 

私の経験上、ほどんどの方が、ファーストステージ(正当な販売)を

実施する方がよいと思っております。

 

 

 

 

このファーストステージで、数か月近く経過しても売却できない場合、

当初話があった「買いたい人・業者」に声をかけるセカンドステージに移行しましょう。

 

 

まとめ

営業マンに何を提案されても、囲い込みが心配な方は、

 

複数者に依頼する、一般媒介契約をするか、

仮にどうしても専任媒介で進めるならファーストステージを実施する方がよいと思います。

 

仲介業者と買主だけがよくて、

自分だけが割を食うなんて嫌だ!と皆思うはずです。

 

営業マンの提案は無視して、まずはレインズに掲載することから販売をスタートさせましょう。

 

 

ご覧いただきありがとうございました。

 

 

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こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

 

 

 

 

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文責:宅地建物取引士 関谷健

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