地方など東京に住んでいない人が、東京の不動産を売却する方法

広島に住んでいるが東京の不動産を売りたい、仙台に住んでいるが大阪の不動産を売却したい。住んでいない場所にある不動産(マンションや戸建て)を売却するにはどうしたらよいでしょうか。

 

住んでいない地域の不動産を売却するのは、不安が伴うものですし、なんだか面倒な感じがして前に進めにくいものです。

業者選定、販売活動、売買契約、残金決済、引渡しなどの手続きをどのように実施すればよいのかを説明いたします。

 

 

 

 

 

売買契約

1、委任する。

2、契約場所まで行く。

3、持ち回りで契約する。

 

 

1、委任する。

委任できる人(受任者)がいれば、その人に売買契約に立ち会ってもらいましょう。委任状と印鑑証明書があれば、基本的には受任者が対応できます。

以前取引した人は、アメリカに住んでおりましたが私に委任して契約をしました。

必要書類は、委任状(実印押印)・印鑑証明書・受任者の身分証明書・受任者の印鑑・収入印紙・手付金領収書・登記識別情報(土地建物権利証)の写し。

 

 

2、契約場所までいく。

売主であるあなたが、契約場所まで行き、対面して契約します。交通費や時間などが必要となりますが、よくあるケースのひとつです。

必要書類は、実印・印鑑証明書・身分証明書・収入印紙・登記識別情報(権利証)・手付金領収書。

 

 

3、持ち回りで契約する。

受任者も所有者も対面して契約しないで、書類だけで売買契約を済ませてしまう方法です。郵送などで書類一般的には先に売主(所有者)が記名・押印を終えた後に、買主が手続きを行います。

必要書類は、2と同じ。

 

 

 

 

残金決済

1、委任する(行かない)。

2、決済場所に行く。

 

 

1、委任する(行かない)

買主にとってのリスクの一つは、残金を支払ったら所有者でなかったという売主になりすました詐欺行為です。その為、売主の本人確認は極めて重要ですが、残金決済日(引渡し)当日に出向かなくても、あらかじめ買主が指定した司法書士が本人確認をすれば事が足りてしまいます。司法書士に来てもらう(別途費用はかかります)か、契約から決済の間のタイミングで司法書士と待ち合わせしても良いと思います。

 

事前に司法書士と種類手続き(本人確認と所有権移転関係)の書類手続きが終わっていれば、決済当日は「着金の確認」だけになります。

ネットで確認したり、銀行に電話で確認したり、通帳を記入を実施しすればよい事になります。

 

よって決済当日の委任内容は、不動産関係の引渡書類や、不動産の鍵の引渡などの事務的な手続きになりますので、委任できる人がいれば委任し、いなければ売却を依頼している不動産会社や営業担当に委任しても良いと思います。

 

先のアメリカの例では、私が受任者となり、鍵を渡したり、引渡し完了書にサインしたりしました。

 

必要書類:印鑑証明書・住民票や戸籍付票(住所が登記と異なる場合)・実印・身分証明書・登記識別情報(権利証)・決済の委任状・残金を入金する口座番号

 

 

 

2、決済場所にいく

決済に参加できれば、上記のような司法書士の事前手続きは、この当日に実施します。必要書類は委任状以外は同じです。

 

 

 

 

付帯設備表・業者選定

 

売買契約に付帯する書類も増えてきましたが、売主から買主へ説明をする必要がある書類が2つあります。

 

「物件状況報告書」と「付帯設備表」です。

 

物件状況報告書は、近隣の人との約束事はありましたか? 近隣の事故や不審な家はご存知ないですか? 建物は問題ないですか?などの情報を報告します。遠方の物件であれば、住んだ事もないという状況もあるので、物件状況は「知らない」で終わらせる事ができます。それ以外の物件説明は不動産業者が説明する「重要事項説明書」に任せておけばよいでしょう。

 

ところが「付帯設備表」は、お風呂やキッチンなどの設備の故障・不具合を事前に知らせる書類になります。物件が古く、買主が全てリフォームをするのであれば、付帯設備の故障不具合は全て免責という形にして終わらせる事ができますが、まだ利用できる付帯設備であれば、知らないでは済まされない事もありますので説明が必要です。

 

 

付帯設備表は、契約時に「壊れていない」と記載していた設備が、引渡後7日以内に「壊れていた」時に、売主が直す事が、一般的な定めとなっています。

 

設備は全て「免責」もしくは、良くわからないので設備は全て「故障不具合あり」と表記する事で、設備に対する責任から売主は逃れることはできますが、買主にとっては気分の良い話ではないので、売買価格に影響がある場合があります。

 

例えば、契約前に物件をチェックして、蛇口と給湯器が壊れていたので25万円でなおし、それ以外の付帯設備の起動を確認した「付帯設備表」がある家と、全く状況を確認せずに、ズボラに「建物免責」「付帯設備は全て故障不具合あり」という責任逃れをする売主の家と、いくら売却価格で差が出てくるでしょうか。 おそらく50万円や100万円の差はでてくると思いますし、それ以上の差も物件によっては出てくることでしょう。

 

できれば、一度不動産のある街へ出かけましょう。

 

不動産業者の選定(訪問して相談)や、設備状況や物件状況の確認をして、すこしでも買主様が安心して購入できる状況を構築していきましょう。

 

 

冒頭にお伝えしたように契約行為や決済は、委任したり、郵送したり等の単純な手続きで実行が可能である上、販売活動の結果であり事後の行動になるので「高く売る」という事には全く関係がありません。

その前の物件の状態確認や不動産選定を大切にして、売却を計画してみてください。

 

せっかく行くのあれば、もう少し詳しく知ってからにしたいという人は、個別相談をお待ちしています。東京エリアでなくても全く問題ないですよ!

 

 

もしお東京の不動産の売却であれば、当社も検討の一社に加えていただれば幸いです。

個別相談など、お待ちしています!

 

 

 

 

宅地建物取引士 売却プランナー 関谷健

 

 

 

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