「相場」とは大手の実力平均値である?(東京流!中古マンション売却)

初めてでも「高く売れたぞ!」をあなたにお届けする

マイホーム専門、売却プランナーの関谷健です。

 

 

相場とか、査定とか、よく耳にしますが、

一体何を根拠に、不動産屋は話をしているのでしょうか

 

 

 

今回は、私的な意見もあり、客観的でない内容になっていますので、不快に感じる人もいるかもしれません。参考程度にお読みください。

 

 

 

 

まずは、グーグル先生に「相場」について聞いてみました。

 

 

「商品が取引される、その時その時の値段。市価。時価。比喩的に値打ち。」

 

 

 

つまり「今」の値段…… と言っています。

 

 

 

ですが、少しづつ価格が動く不動産業界では少し異なります。相場の話をする時は「今」ではなく「過去」の話をします。つまり「過去に取引した事例」を基に話をします。

 

 

 

その根拠の引用となるものが、業者間のネットワーク「レインズ」や、国土交通省の「土地総合情報システム」などがあります。特に「レインズ」においては成約登録をするように義務づけてられていますので情報が豊富にあります。…が、きちんとレインスに成約登録しているのは、大手各社となっているのが実情です。

 

 

大手は、(感覚値ですが)7割前後(それでも、全てではない)成約事例掲載してくれています。ありがとうございます。

 

 

 

 

ここで、若干相場の話から離れ、「相場よりも高く売りたい」という希望に対して、気づきを提供していきたいと思います。偏見が入りますが、あながち、間違っていない意見だと思っています。

 

 

 

早速はじめますが、

私は「今の不動産価格(相場)」は、「大手不動産会社の取引平均値」だと思っています。

 

 

 

先にお伝えした通り、過去の成約取引をきちんとオープン化しているのは、大手不動産会社です。そうなると、大手が取引してきたもの、大手が取扱ってきたもの、それが相場となります。極論をいうと大手が相場を作っていると言っても過言ではありません。

 

 

 

ですから、私が「変だなぁ」「こっけいだなぁ」と思う事のひとつに、

 

 

 

大手不動産会社に対して、「相場より高く売って欲しい!」
と依頼したり、逆に

大手の営業マンの口から、「相場より高く売ります!」というセリフです。

 

 

もうお分かりでしょうか。

 

相場を形成している人に、相場以上を求めている事になります。

 

 

相場は、過去の取引事例を参考に数字を出します。都心では、大手の事例が7-8割ですし、今販売中の物件も、大手と呼ばれている会社で7-8割販売されています。

 

 

つまり彼らの過去の実績、つまり

 

 

彼らの実力そのものが「相場」なので、
彼らに依頼したら、平均的な相場で売れる事になります

 

 

 

ただ、平均的な実力値ともいえますので、

営業マンをしっかりと選べば、相場以上も可能性があると思います。

 

 

また「相場より、より高く売りたい」と思って、これをご覧の方は、地元の不動産会社、その他大手以外の不動産会社、知人の不動産会社などを比較検討する事もおすすめです。

 

 

 

色々な人に相談してみましょう。セカンドオピニオンは何よりも大切です。

売却するべきか、貸すべきか、その他の方法はないか。

売却の相談に行って、そのまま売却を進める営業マンは手続き作業しかできない無能者だと思います。

 

 

今後の住まいをどうするのか、何故売りたいのか、など親身になってヒアリングをしてくれた結果として売却が最善の方法であるを判断してくれる営業マンと出会いたいものです。

 

 

病院に、風邪をひいたといって自分で判断しないですよね?熱や咳の症状があるので、健康な状態にしてほしいと思って病院に行くと思います。

 

不動産も同じです。売却した方がいいと思って不動産会社に相談に行くと思いますが、不動産をどう活用したらよいかを相談にいく気持ちで不動産会社を訪ねた方がよいです。

 

 

親身な実力者は、必ずいるはずです。

 

文責:宅地建物取引士 関谷健

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