不動産における「査定と、その意味」(東京流!中古マンション売却)

「高く売れた!」をあなたに届けます。

 

マイホームの売却プランナーの関谷です。

 

 

今回は不動産の「査定」についてお話します。

 

 

 

不動産仲介業者の査定は、売れる金額ではない。

 

 

売却する時は、前もって幾らで売れるか知りたいものです。その最初のきっかけが「査定」ですよね?

 

  

 

ただ、査定は査定でも、あなたが想像している査定と、

不動産仲介業者の査定はちょっと違います。

 

 

 

 

まず、いきなりで申し訳ない表現ですが、不動産会社の査定は、「ケツを拭きません」。つまり査定額に責任をもたない。

 

 

 どういう事か説明しますね。

 

 

例えば、古本屋で査定額がでたら、その金額で古本屋が買い取ります。

 

  

同じように中古車の査定であれば、

A社が150万円

B社が165万円

C社が95万円であれば、

一番査定額が高い会社(B社)と、話を進めますよね。

 

 

  

こんな感じで、一般的には高い査定額の会社と契約すればいいのですが、

不動産の査定額は違います。

 

 

 

  

その違いは簡単。でも重要なので覚えておいてくださいね。

 

 

 

 

中古車屋も古本屋も、その会社が買う。という事は先にお伝えしました。ところが!!!!

 

 

不動産仲介業者は、買わない。。。。

 

 

   

 

だから、実際に買わない人(不動産仲介業者)なので、高い査定額を出したからと言って、高く売ってくれる訳ではありません。

 

 

 

 

つまり、不動産の査定額は、これくらいで売れると思います。という意見なのです。

 

 

 

  

あなたが今まで思っていた査定のイメージと、不動産会社の査定が、違う!という事を覚えておくことが、まず重要です。

 

 

 

 

 

不動産会社にとって「査定をする事」は、どんな意味があるのか。

 

 

 

 

あなたにとっては、マイホームが幾らで売れるかを知りたいので、査定をすると思います。情報収集ですよね?

 

 

 

では、不動産会社にとっては「査定」にはどんな意味があるのでしょうか。

 

 

 

 

ここでケーススタディーをします。

 

あなたが、3社に査定を依頼し、金額が出てきました。

どこの会社に相談したいですか。

A社  3000万円

B社  2850万円

C社  4000万円

 

 

 

 

そうです。一番価格が高い、C社4000万円!ですよね。

 

 

 

次の質問です。あなたが、不動産会社の営業マンとします。会社の上司から「必ずお客様から相談される査定書を郵送しろ!!」と厳しく言われたら、査定書はどうしますか。

 

1、いつも通り客観的かつ公正に作成する。

2、査定額が高い金額になるように作成する。

 

 

 

 

多分、上司から強く言われたら査定書の金額は、

2のように「高く作成するのではないでしょうか」

 

 

 

 

先の記事でお伝えした通り、不動産会社の査定は、実際の取引金額ではありませんし、実際に買う金額ではありませんし、買う必要もないので、

 

 

 

数字は、ある程度自由に作れてしまいます。

 

 

 

つまり、不動産会社にとっての「査定」とは、「出会いのきっかけ」という意味合いが強いのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そして、査定書に記載された金額には、営業マンの「あなたに選ばれたい」「営業したい」という意味合いが含まれます。

 

 

ここが理解できれば、冒頭のケーススタディーのC社4000万円は、やや怪しさが感じられる事がわかります。

  

 

 

 

 

査定を2社以上の複数社に依頼した時の数字の見方としては、一番高い査定書は無視し、残りの査定書類を参考にして、今後の資金の計画を立てるとよいでしょう。

 

 

 

 

 

 

不動産屋が最初に査定額を高く出す理由

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産会社が査定額を高く出す理由は、先述した通り、あなたに「会いたい」「営業したい」からです。

 

 

  

誰だって、高く売りたい!…ですよね?

 

 

なので、査定額が高いと高く売れる。

 

 

 

あなたが「高く売ってくれる」と思うのは当然の事です。

 

 

ここでお伝えしたい事は、不動産屋に「査定」を依頼する事と、不動産屋に「売却」を依頼する事は、分けて考える方がよい。

 

 

 

 

もちろん査定を依頼する段階で、売却を依頼する候補の会社に相談していると思いますが、その中から1社を選ぶ時に、重要な事は、

 

 

 

 

査定の金額で、売却会社を決めてはいけません。

 

 

 

何故か。

 

 

査定額は、基本的に大きく変わらないからです(大きく変わる場合は、意図的に高く査定するために類似していない物件を比較しているためです)。

 

 

  

 

査定書は、近隣やあなたのマンションで実際に売れた類似した物件の成約事例を元に算出しますので、どこに依頼しても、普通は大きな差がでません。

 

 

 

  

そこに、数字を操作したり、「出会いのきっかけにしたい」という感情を、査定額に入れてしまう会社があるから、高い査定が出てきてしまいます。

 

 

  

 

不動産会社が査定額を高く出す理由は、あなたに「会いたい」「営業したい」から、というのは既にお伝えしました。

 

 

  

 

その営業に会っても良いと思いますが、そういう悪意をする会社は、悪意ある会社であり、悪意ある営業マンですから、

最初に高い査定額を出した会社は、

注意をしながら、話を聞くようにしてください。

  

 

 

 

 

 

 不動産の「査定額」以外の価格

 

 

路線価、公示価格といった、不動産価格を聞いた事があると思います。「1物6価」と呼ばれるように、不動産価格には、色々な価格があります。

 

 

 

今回は、マンション売却に関する価格を4つお伝えする事で、査定額の意味を深めていこうと思います。

 

 

 

1、査定額

これは「過去」に成約したあなたの家の類似物件をベースに算出する事が基本です。事実に基づいた価格と言ってもいいでしょう。

 

 

  

 

2、希望価格

これは、あなたが考えている価格です。

買ったときに、〇万円だったから、〇万円で売りたい、とか、残債が〇万円なので、最低でも〇万円で売りたいという、希望価格です。時には、早急にお金が必要なので、〇万円でもいいから早く売って欲しい、という事もあるでしょう。

 

 

 

 

3、販売価格

販売をスタートする時の価格です。査定額より高く設定する事が多いです。時に「チャレンジ価格」といって、査定額から、大幅にアップして販売をスタートする事もあります。

 

 

  

 

4、成約価格

 これは、結果として売れた金額です。

 

 

 

この4つが、マイホームの売買に係る価格です。

 

 

 

この中で、事実だけに基づかず、人間の感情が伴う価格が2つあります。

 

2、希望価格

3、販売価格

 

 

 

 

感情(営業したい、高い金額だから選んで欲しい)を多く含ませた価格を算出して、「査定額」として説明する会社があり、業界では問題とされています。

 

 

 

 

たとえば、こんなチラシは見た事はありませんか、

 

「人形町エリアで、50㎡台、2LDKを6500万円で買いたい人がいます」だから、あなたの家(マンション)もそれ位で取引できるという説明。

 

 

 

もうひとつ。

 

「今現在、近隣で○万円で販売されていますので、あなたの家の査定額は、○万円です。」これも、過去の事実ではなく、今現在販売している人の希望価格の為、実際の販売価格をベースにしたものではありません。

 

 

 

  

中古車や古本と違い、不動産査定は、実際の購入者が査定をしません。

仲介人、代理人が、査定をしているに過ぎません。

 

 

  

 

査定額は「いい加減だなぁ」程度に、覚えておいていただき、いたずらに、査定額が高い会社は、疑う気持ちで接するとよいでしょう。

 

 

 

 

 

 

 まとめ

 

 

最後に、不動産の査定についてまとめます。

1、査定は、近隣物件の過去販売事例から算出する。

2、査定は、どこの会社に依頼しても大きく変わらない

3、査定数字が高い会社は、疑う事。

4、査定を依頼する事と、実際の販売を依頼する事は分けて考える事

  (査定数字が高い会社に、安易に依頼しない事。)

 

 

 

 

参考にして、今後の計画に活かしてください。

 

 

 

 

文責:宅地建物取引士 関谷健

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

よく読まれている記事