2026/01/23

東京のタワーマンションを高く売る方法・コツとは？（自宅マンション売却法）

査定

近年、タワーマンションの需要は高まり、各地で新築タワーマンションの建築が進んでいます。

新築物件が増えれば、いずれ中古として市場に出る物件も増えていきます。

その結果、タワーマンションの売却や購入に対する興味・関心が高まるのは、ごく自然な流れだと言えるでしょう。

このページでは、タワーマンションならではの特徴を踏まえながら、

売却をどのように進めるべきか、そして、どうすればより良い条件で売却できるのかについて、順を追ってお伝えしていきます。

すぐに売却を予定していない方にとっても、将来の参考として読んでいただき、

「その時が来たら、何を考え、何から始めるべきか」

をあらためて整理するきっかけになれば幸いです。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超えるマンション売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者である関谷が、お伝えしています。

タワーマンション売却の「進め方」「知っておきたい知識」

東京のタワーマンションで多いタイプが１LDK、２LDK。

終の棲家ではなく、若いうちには駅近くに住み、仕事もプライペートもアクティブに生活したい！という想いで購入された方も、想定通りに、１０年程で買い替える時期が来るかと思います。

今回は、そんな方々に東京のタワーマンションの売却のススメ方、タイミング、コツについてお伝えします。

査定額を知る（売却査定・賃貸査定）

まずおすすめしたいのは、不動産会社に依頼する前に、いきなり相談しないことです。

最初の一歩は、まずご自身で相場を調べてみることをおすすめします。

安易にネットの一括査定を利用すると、その後、複数の不動産会社から連絡が入り、営業対応に時間や気力を取られてしまうケースも少なくありません。

調べ方は、実はそれほど難しくありません。

タワーマンションの場合、同じマンション内で、1〜2件は販売中の住戸がインターネット上に掲載されていることが多いものです。

また、近隣にも似た規模やグレードのタワーマンションがいくつかあるはずです。

まずは、そうした物件の販売価格を参考にします。

細かい条件の違いはいったん置いておき、販売価格から平米単価を計算し、ご自身のマンションの平米数を掛けて、

おおよその金額を出してみてください。

ここで一つ、注意点があります。一般的に、販売価格と成約価格にはおよそ5％前後の差が出ることが多く、成約価格のほうが少し低くなります。

そのため、

算出した金額に「0.95」を掛けてみると、より現実的なイメージに近づきます。

同じマンション、もしくは近隣のタワーマンションを3〜5件ほどピックアップし、平米単価を出して平均を取ってみましょう。

それだけでも、相場観はかなり掴めてきます。

売買でも賃貸でも、考え方は同じです。

物件情報は、SUUMO やat homeといったポータルサイトを見ると、大手から地域密着の不動産会社まで、バランスよく掲載されているため参考になります。

また、タワーマンションの場合は、マンション名を直接入力して検索するだけでも、現在販売中の住戸が見つかることが多いでしょう。

まずはここまでを、「誰にも相談せずに」やってみる。

それだけで、売却の主導権を自分で持てるようになります。

自宅マンションを売却するか・賃貸で貸すか検討する

自宅マンションの売却相談を受けた際、

私は必ず「賃貸に出す」という選択肢もお話しするようにしています。

賃貸にすれば、毎月の賃料収入が入ってきます。

特に東京のタワーマンションは、価格が大きく下がりにくいエリアが多く、将来あらためて売却する際には、

それまでに得た賃料収入分がプラスになる可能性も高い。

そういう意味では、合理的でおすすめできる選択肢です。

ただ、私の経験上、

実際には8割ほどの方が売却を選ばれます。

その一番大きな理由は、

「精神的に落ち着かない」という点です。

・入居者と近隣トラブルが起きたらどうしよう

・設備の故障や不具合で、入居者に迷惑をかけないだろうか

・空室が長引いたら、ローンと今の住まいの家賃が二重になるのではないか

こうした不安が、どうしても頭から離れなくなってしまうのです。

単純にお金の計算だけをすれば、賃貸のほうが有利になるケースは少なくありません。

それでも最終的な判断基準が

「気持ちが落ち着くかどうか」

になるのは、自宅マンションならではだと思います。

収益物件として割り切って考える投資家とは、やはり価値判断が少し違います。

この点は、とても人間らしく、興味深いところでもあります。

もちろん、売却にも賃貸にも、それぞれメリットとデメリットがあります。

一つの意見だけで決めず、不動産会社や、周囲の経験者など、複数の人の話を聞きながら判断していくことが大切です。

その際に、ぜひ意識してほしいのは、

営業マンの立場です。

売買が中心の営業は、どうしても「売却寄り」になりますし、

賃貸が中心の営業は「賃貸寄り」の話になりがちです。

可能であれば、

売買の人、賃貸の人、両方の話を聞いてみるのも一つの方法でしょう。

それぞれの立場を理解したうえで話を聞くと、判断の精度は、ぐっと高まります。

先に売るか、後に売るかを検討する。

自宅マンションを売却したあと、次も購入を検討していたにもかかわらず、

住宅ローンが組めなかったというケースは、実際にあります。

ここは、ぜひ注意しておきたいポイントです。

「もしローンが借りられなければ、賃貸でも構わない」

と割り切れていれば問題ありません。

ただ、7〜8年程度、同じ場所に住むのであれば、購入のメリットが出やすいことを、

実際に住み替えを経験した方ほど、身をもって理解しています。

そのため、

「次もできれば購入したい」という気持ちが強くなるのは、ごく自然なことだと思います。

特に、

独立・起業した方や、役員に就任した方は注意が必要です。

会社の決算状況や立場によっては、金融機関が住宅ローンを貸してくれないケースもあります。

売却を進める前に、次の住宅ローンが組めるかどうかを、事前に確認しておくことは、とても重要です。

もし「先に買う」ことができれば、こうした心配はありません。

ただし、その場合、今の住宅ローンが残った状態で、さらに住宅ローンを組めるのか、という問題が出てきます。

この点については、タワーマンションであれば、一時的にダブルローンを認めてもらいやすい傾向があります。

理由はシンプルで、

タワーマンションは人気が高く、流動性が高いため、「売却しやすい不動産」と銀行が判断しやすいからです。

その結果、

売却を前提として、一定期間だけダブルローンを許容してくれるケースが出てきます。

もちろん、

先に購入することにはデメリットもあります。

ただ、選択肢が広がり、検討すべき項目が増えること自体は、決して悪いことではありません。

「先に売るか」

「後に売るか」

それぞれに、明確なメリット・デメリットがあります。

この点については、別の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

タワーマンションを高く売るために

　■金額査定と相談先について

タワーマンションの売却は、一般的なマンションの売却とは、少し性質が異なります。

世帯数が多く、似たような間取りの住戸が多いため、同じマンション内での成約事例が数多く存在します。

その結果、

売却価格のイメージが非常につきやすいという点は、大きな安心材料だと言えるでしょう。

「このくらいの金額で売れそうだ」

という見通しが立てやすく、売却後の資金計画も組みやすくなります。

そのため、単純に相場感を知りたいだけであれば、

複数社に査定を依頼したり、ネットの一括査定を使う必要はありません。

私のように、成約事例を豊富に把握している不動産会社であれば、

1社に依頼するだけで十分なケースも多いのです。

「だいたいの金額を把握しておきたい」

という段階であれば、1社に相談するだけで問題ありません。

一方で、

実際に売却を進めるかどうか、

売却のタイミングや、賃貸という選択肢も含めて検討したい場合は、少し視点を広げて話を聞くことをおすすめします。

例えば、

・近隣の大手不動産会社

・地元密着の不動産会社

・知人の紹介やネットで選んだ会社

といったように、

立場や背景の異なる営業マンから話を聞いてみる。

いわゆる「大手3社」に絞るのではなく、

環境の違う人たちの意見を集めることで、より幅のある、現実的な話が見えてきます。

情報の量だけでなく、視点の違いを意識すること。

それが、タワーマンション売却を成功させる近道だと思います。

　■住んでいて良かった事を営業と共有する

　広告の宣伝文句で一般的な言葉は、日当たり良好、築浅、南東角部屋でしょうか。また共用部分の施設やサービス、近隣のスーパーなどの地域インフォメーションが記載されている事が一般的です。タワーマンションの場合は、同じ様な間取りで同じ場所なので、同じ様に販売しても成約事例の平均付近で売れるのが限界でしょう。

　ですから、しっかりと営業マンに「あなたの家の良い点を伝えましょう」。特に感覚的な点、経験しないとわからない点が大切です。目・耳・鼻・肌などで思い当たる事はないでしょうか。入学した学校や塾、病院、スーパーの耳寄りな情報などはありませんか。綺麗だな、気持ちいいな、楽しいなという所。近隣関係。住んでから家族の状況や健康が好転していませんか。

「いいね」が多いほど、価値があがる事は間違いありません。スーモや販売図面などに掲載しつつ、あなたの売却物件にお客様が来た際にも、他と同じではなく、何か違う点を数多くアピールする事、画一的にならない事が、高く売れる確率を高めます。

■売るなら築15年までが一つの目安

新築マンション販売会社が売りやすいように、新築時には安く設定されている修繕積立金。

どんどん値が上がります。

新築時月額6000円が５年目1万5000円、15年目2万5000円、その後、20年目4万円、25年目4万5000円などです。

1万円アップすると、住宅ローン的には450万円相当、2万円アップすると900万円相当の借入額となり、当然価格にその価格分が影響します。早ければ、早いほど次に買う人も安い修繕積立金で生活できますが、ただ単に高く売れれば良い訳でないのがマイホームです。早く売りましょうという事はできませんが、目安は15年以内が一つの区切りといえるでしょう。それ以上は、まだまだタワーマンションの未知の世界となり、購入する方も不安になり価格が伸び悩む事になると考えられます。

タワーマンションの修繕事例はまだまだ少なく、できる会社も独占的となり実際の修繕価格も高くなりやすいです。タワーマンションが増えてきていますので、今後に期待したいものです。

とはいえ、修繕積立金の値が上がることを多くの方が想定しながら中古の売買は行われてきていますので、高く売るという観点からは、築年数が経過すると修繕積立金との兼ね合いで難しくなりますが、大きく値が下がるという事は考え難いと思っております。

■物件の値上がり傾向時に高く売る方法

　査定額の１割増しは当たり前に出してください。そして、上記に書かれている事を含め、私の記事も読み切って、やれることを出来るだけ多く全て出しきってください。そして、私に売却相談をしてください。

　タワーマンションは事例が多い反面、その価格で売れるものと考えて販売しますが、思ったより高くうれる事が多くあります。

繰り返しますが、売り手市場の場合、過去の成約事例から算出した査定額では、既に価格が安い事も大いに考えられます。高く売りたい場合は、より高めに出して、計画を立てながら値段を下げていく方が高く売れます。ここでいう計画のポイントは長く高い価格で粘らないという事です。２週間〜３週間を目処に価格を下げていきましょう。