「当社のお客さんが買いたいと言っています」「当社に買いたいお客様がいます」——売却を考えている方にとっては、心強く聞こえる言葉かもしれません。

しかし実務の現場では、これが「安く買うための入口」として使われているケースが少なくありません。

相場より安い価格を提示して「今すぐ決めないとこの話はなくなります」と急かす。こうした流れに乗ってしまい、本来もっと高く売れたはずの不動産を安く手放してしまう例を、私は何度も見てきました。

本動画では、こうした売却の落とし穴を避けるために、最も基本でありながら、実は多くの人が正しく行えていない

「レインズに登録し、広く市場に公開して個人の買主に売る」

という王道の売却手順を解説しています。

専任媒介と一般媒介の違い、それぞれのメリット・デメリット、

そしてなぜ「囲い込み」「業者への買取提案」が起きるのかも、できるだけ分かりやすく説明しています。

また、営業マンがよく使う「そろそろ値下げしないと売れませんよ」という言葉の裏側にある心理的な誘導や、売れない広告に共通する写真やコメントの問題点についても、実例をもとに触れています。

売却が長引く原因は、価格だけではなく、情報の出し方や見せ方にあることも少なくありません。

急いで現金化する必要がないのであれば、なおさら一社の意見だけで判断するのは危険です。セカンドオピニオンを取り、いまの戦略が本当に妥当なのかを客観的に見直すことが、結果として「高く・納得して売る」近道になります。いまの売却活動に少しでも違和感がある方は、ぜひこの動画を参考にしてみてください。

今回は古いマンションはリフォームをしないで売却を！
という「どういう事？」な話をしていきます。

タイトルから違和感を感じて、こちらを見ている人もいると思います。

古いし、傷や痛みも多いので、少しでも見栄えをよくしないといけないかな。とか、売るとしたら何をどこまでリフォームした方がいいのかな。など、ぼんやりと考え始めてたタイミングの人もいると思います。

その答えと、その理由をしっかりとお伝えしてまいります。

当社のブログは、
不動産営業マンが、全ての風呂敷を広げた提案をしない場合に備え、売却方法の選択肢を広く提供し、あなたに見合った進め方を見つけてもらう為の内容が書かれています。

改めて今回は「リフォームした方がよいだろう」と思っていた人たちに、新しい事実を知ってもらうための記事です。

あなたの古いマンション。親が使っていたマンションでしょうか？
子育てを終えて、ひと段落ついた思い出の沢山詰まったマンションでしょうか？

室内も古さを感じると、
売れるのかなぁ…とか、誰が買うのかなぁ…とか、相当安くなりそうだなぁ、と弱気になっていないでしょうか？

お気持ちはよくわかります。
傷だらけの床、故障して不具合も多い水回り、薄汚れた壁紙、室内もゴチャゴチャしていて物も多く、雰囲気もなにもない感じでしょうか。
室内には、家具が残り、やれやれと思う人も多いでしょう。

「こんな状態で売れるはずがない…」

同じマンションの別の部屋が、フルでリフォームされて販売している事が多いので、リノベーションされていないと売れないと思うが、どうしているのかな？と疑問に思ったりしていると思います。

私も、あまり不動産業界の事をしならい、ハウスメーカーの営業時代に、マンションから戸建てに買い換えるお手伝いをする時には、このマンションどうやって売るのかなぁ、、、と疑問に感じていましたので、初めて売却するという、あなたのその気持ちを忘れたことはありません。

ご安心ください。みなさん、大丈夫です。
それから25年、私も色々と経験してきました。これから紹介する5分程度で読める内容を覚えておけば、

騙されたり、営業マンに好き勝手にされたりすることもなくなります。また、営業マンの提案が良いものか、実はそうでないのか、理解できるようになり、最終的に、心も金銭も、最高の売却が経験できることでしょう。

実際に私も、今日紹介する内容が、当社の書籍「自宅マンションを高く売る方法」にも書かれているので、読者のお客様からも「書かれている通りにしたい！高く売りたい！」という事で、書籍の内容を何度も説明し、お客様の理解を得ながら、古いマンションを高く売ってきました。

お客様自身も、思いのある親の住まいを、よい売却ができたと大変満足してくださっています。是非、私にも個別でお話を聞かせてください。

個別相談をご希望の方はこちら（←「こちら」をクリックすると問合せページへ移動）

ぜひ、今回紹介する方法を自分のものにして、
知らず知らずに、営業マンの餌食にならないようにし、大切な、大きな財産の取引を成功させましょう。

あと、今回紹介する内容以外にも、少し意識するだけで高く売却できる確率を、ずん！と伸ばす方法を早く知りたい方は、私の公式LINEに、ご登録ください。

（登録はこちらをクリック。←登録ページで移動します）

いつか売却するかも、という先の人は、コツコツと知識構築ができますので、
今のうちに、このHPを「お気に入り」しておいて貰えれば嬉しいです。

まず、古いマンションを売却するために、大前提、理解してほしいことを先にお伝えします。

1970年代からマンション需要が増えたので、今では築50年となる古いマンションも多く出てくる時代になり、特段古いというネックに引きずられる事なく、普通に取引されているということです。

あなたが古いと思っているあなたのマンションは、築何年でしょうか。

築30年ですか？築40年ですか？

まず、その古いという考えを変えてください。

少なくとも1982-3年より新しいマンション、つまり築40年までは、決して東京では古くありません。

そして、リフォームなどの室内の見た目の話をしてきましたが、そもそも、床とかキッチンなどは、不動産取引の大切な要素ではないので、心配したりネックと感じる必要はありません。

どうでしょうか。

古くて心配していた気持ちから「何かいい感じとか、いい話が聞けた」と思っている人もいると思います。

その前向きな気持ちが、大切です。続けましょう

不動産で重要なのは、構造と立地、マンションであれば管理体制です。

①構造

1982-3年より新しいマンションは、構造が新耐震基準なので、耐震基準の高いマンションです。

②管理

東京エリアは、管理も、自主管理が非常に少なく、滞納が問題になるマンションも少なく、マンション住人の意識が高いので、管理体制は良好です。

③立地

東京エリアのマンションですから、そもそも立地への問題もありません。

東京エリアは、不動産としては、申し分ないのです。

仮に1981年より古いマンションでも心配は要りません。構造に心配を持つ人もいますが、それ以外の立地や管理体制は、良好なので、新しいマンションと遜色なく、取引されています。

では、ようやく本題です。なぜリフォームが不要なのか、どのような売り方があるのか、お話します。

まず、あなたが違和感を感じている
「リフォームしなくて大丈夫なの？」という疑問から解決します。

その後に、私が今日一番伝えたい
「古いマンションで不動産会社がよく提案する（お勧めしない）売り方」をお伝えします。

リフォームはしなくてよい

個人の普通の人に売るにしても、不動産業者の人に売るにしても、リフォームをしなくても問題ないです。

先ほどもお伝えしたように、古いマンションも増え、それに伴い、こだわりのデザインを提供できるリフォーム会社も増えてきました。

つまりは古いマンションでも場所は東京エリア。
築浅より安く購入できるメリットから、自分好みにリフォームして生活したい！という需要がかなり増えているからです。

もちろん、普通で標準的なリフォームで安く抑える人もいます。
お伝えしたいことは、リフォームやリノベーションはもう当たり前なんです。

ですから、あなたのマンションは、リフォームをする前提で、買いに来ています。

床の材質や、設備の故障などは、見ないと言っても過言ではないでしょう。
そのような買手が見るところは、
マンション全体の雰囲気、エントランスや廊下、玄関ドアなどの共用部、室内は、窓の開口部の広さとか、眺望や天井高さなどの空間を見にきます。
あとは、買い手が希望する間取りができるかを確認するために、管理会社から図面をもらってリフォームを検討します。

ですから、
あなたが壁紙をリフォームしても、結局剥がされてしまいますし、壊れたガスコンロなどを交換しても、また買い手の好みのコンロに変えてしまいますので、あまり意味がありません。

リフォームをすべき場合

ただ、かなり印象が悪ければ、リフォームする事を薦めます。

例えば、ペットやタバコ等の「悪臭」が残る部屋、壁紙や床などに「カビ」があるケースです。これ位のレベルを印象が悪いとここでは言います。

これは、買う人がリフォームを検討する以前の問題で、買う買わないに関わる心情に大きく関わります。
ペットの排泄物の臭い、タバコのヤニが「気持ち悪い」と思う人も多いですし、
カビや湿気で「健康に悪そう」な部屋なので、
その記憶が頭に残り「その部屋を使いたくない」と思われるからです。

古い印象はリフォームしなくて大丈夫

整理すると、
設備や床・壁などの傷み・故障・古さは、問題ない。交換すれば解決できるからです。

印象が悪すぎる室内、匂い・カビは、販売前にリフォームしないと、かなり値引きをしないと売れないので、リフォームする必要がある。

あなたのマンションは、どうでしょうか。
繰り返しますが、ただただ見た目や故障で古いのであれば、リフォームしなくて大丈夫です。

関谷が伝えたい事。ありがちな不動産会社からの提案

ここからが、実はお伝えしたい事ですが、不動産会社が古いマンションの所有者によくする売却提案の内容をお伝えします。

その前に質問です。あなたはマンションを「高く売りたい」ですか、それとも「売れればよい」ですか、どちらでしょうか。

売れればよい人は、これからお話する不動産会社からの「よくある提案」に乗れば、大丈夫です。

その提案は、不動産業者に買ってもらう。業者に売るという提案です。
一言で言うと「買取り」。不動産会社に買い取ってもらうという提案です。

買取のメリットは、
1、何もしなくてよい
リフォームしなくていい、荷物も残しておいてよい事もあります。（楽ですねぇ）
2、話がはやい
もう買う先が決まっていますので、売れていると同じ。現金の場合もあり、すぐにお金が手に入る。（嬉しいですね）
3、契約後の責任をなしにしてくれる。
あとあと、問題になることがない。（安心ですね）
4、仲介料が要らない事もある
（お得ですね）

業者はそこに利益を載せて売れる。
まさにビジネス！
兎に角、売って欲しいので、色々とサービスしてます。
おもてなしが凄いので、いい話に聞こえてしまい、嬉しくなるかもしれません。

デメリットは、
売却価格が安くなります。サラッと言いましたが、どれくらいだと思いますか？
答え、2〜3割安くなります。

仮に古いまま4000万円で売れる場合、1000万円前後安くなります。
仮に2000万円で古いまま売れる場合は、5-600万円も安くなります。

どうでしょうか。
よほど、急いで現金化する必要があるか、特別な事情がない限り、先ほどの数々のメリットを受けられなくても、1000万円も安く売る必要はないと思いますが、いかがでしょうか。

特別な事情がなければ、時間がかかっても少しくらい大変でも1000万円高く売れる方がいいはずですが、何故、多くの不動会社は、そのような不動産会社に買取る（売却する）提案を勧めるのでしょうか。

詳細はここでは割愛しますが、
普通に個人に売るよりも、2倍から4倍近く、仲介会社が儲かるからです。

理由は簡単なんです。あなたより自分の利益を求めているので、気をつけてください。

上手に、その提案をしますから、気をつけてください。
例えばこんな感じでしょうか。
「みな、このマンションの人たちが売却する時は、業者にリノベーションしてもらっています。すでに買いたいという業者が何社かいますよ。業者が買取りをする取引は、メリットはこんなにありますので、面倒もなく良いと思いますが、いかがですか。室内も好きなだけ置いていってください。
当社の方で7-8社近く見積もり査定をとってみますので、オークションのように1番高い金額を出した先に売りましょう」

世の中で販売されている室内が綺麗な、いわゆるリノベーション物件は、こんな感じで、不動産会社が買取り、新しく改装して販売しています。

おすすめの売り方

では、どう売るのがよいのか。

不動産屋にこう言えばいいです。
「高く売りたいので、業者への買取りではなく、レインズに出して、リノベーションをしたい個人をターゲットにして売ってください」と具体的に伝えましょう。

成約目標価格は、類似したリノベ物件から算出すした金額から、平米数の10万円をリフォーム価格としてマイナスします。例えば50平米であればリフォーム代は500万円です。

同じマンションや近隣のリノベ物件の販売価格が4000万円であれば、先ほど計算した購入する人の改装費用の500万円をマイナスした3500万円で販売するんです。買取価格だと3500万円の7-8割なので900万円くらい安くなるはずです。

もし3500万円で売れなければ、価格を下げていきますが、買取価格よりは必ず高く売れます。900万円も下げる必要は絶対にありません。

100万円200万円も大きな金額です。しっかりと高く売れることを求めていきましょう。色々な思いが詰まっていたり、親が頑張って買ったマンションの相続などであれば、なおさら気持ちを込めてじっくり売っていきましょう。

私もその想いに協力したいと思いますので、個別相談でお話を聞かせてください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

東京の売却プランナー
関谷健（株式会社関谷健不動産販売）

個別相談はこちらから（←ここをクリック）
公式ラインから個別でやり取りしたい人は、こちらから（←クリック）

売却プランナーの関谷です。

ご相談はセカンドオピニオンを兼ねて、当社に依頼していただきたいですが、

東京エリアではない！という人も多くいますので、今回は「失敗確定？絶対に選んではいけない営業マン！ワースト3」をお伝えします。

いきなりですが、質問です。
問題なくスムーズに売却できたら、それは成功ですか？

質問を少し変えます。
実は営業マンが1000万円安く売っていたとしても、問題がなくスムーズに売却できたら、それば成功ですか？

実は営業マンの都度で、安く売られている事を、
あなたは見破れますか？

恐らく難しいと思います。

だから大切なのは「人間性」を事前に見極める事なのです。

今回は、絶対に選んではいけない、売却が失敗する営業マンの言動について、お伝えします。

皆様は売却をすることが初めてです、売却を成功させる為に大切な事。それは、

よい営業マンを選ぶ事です。

いつも通り、これから紹介する7-8分で読める内容を覚えておくだけで、ポイントはしっかりと抑えられます。

最後まで読めば、悪い営業マンは選ばなくなります。
騙されたり、営業マンに好き勝手をされることもないでしょう。大きなリスクを回避でき、納得できる売却ができるようになります。

ここで少し宣伝になりますが、

当社の書籍「自宅マンションを高く売る方法」にも今回の内容は書かれていますので、

合わせて参考にしてください。

東京エリアの方は、ぜひ当社への相談も合わせてご検討ください。

個別相談はこちら（←クリックするとフォームへ移動します）

そして！そして！

嬉しいニュースとして、私の公式ライン（もしくはメールマガジン）にご登録いただいた方は、無料で、その本をPDFにしたものを期間限定でプレゼントしています。（こちらから公式ラインにご登録できます。）

さぁ、始めます！

選んではいけない売却担当営業のワースト3をお伝えする前に、番外編です。

選んではいけない営業番外編（絶対にダメではない）

1、経験が3年未満

3年未満の人は、物件案内を通じて購入の経験を積む段階です。売却はまだ早いです。他にも経験豊富な営業マンは沢山いますので、やめておくか担当を変えてもらいましょう。

2、説明が分かりにくい

不動産は「説明が必要な商品」なので、口数が少なかったり、話を聞いていて説明に納得感がないと、それと同様に、あなたの不動産の魅力も、買い手に伝わりにくくなり高額売却は期待できません。

3、印象が悪い

ルイビトンに清潔感のない人はいません。あなたの不動産はルイビトンのカバンより安くありません。印象が悪い、話し方や態度が悪い営業は、買い手の気持ちから購入意欲を喪失させる人もいます。他の営業にしましょう。

絶対に選んではいけない営業ワースト3

3位、査定額が高い

査定額が一番高い数字を出した営業マン（会社）はお勧めしません。

査定額が高い会社と、お客様は「高く売れる！売ってくれる！と思ってしまう」ので親身でない営業マンほど、査定額は高く出しがちです。

その中で、飛び抜けて高い数字を出す営業がいたら、もうそれは「嘘つき」です。

売れる金額の算出でなく、お客様を騙してあなたの売却担当に選ばれし者になりたいが為の数字です。今後も、あなたの為でなく、自分の為に動くような営業です。選ばないようにしましょう。

2位、賃貸の提案をしない

ここ東京エリアでは、お金だけを比較すれば、賃貸にした方がよいケースが多いです。

「不動産は売らないのが鉄則」

不動産に関わる人は誰でも知っています。そのような認識がありながら、賃貸の提案を一言も口にしない営業は親身ではありません。

あなたは売りたいと思っていますし、営業マンも売却したいので、賃貸の話が出なかった事すら気が付かないかもしれません。営業マンの判断する材料として、営業マンの賃貸の話題の有無は、気にしておきましょう。

1位、買取業者（不動産会社）に売却する提案をする

これは何度もお伝えしています。
最初から買取業者に売却を提案する営業は、絶対にやめましょう。
確実に安売りだからです。

例えば、日常で300-400円を我慢する事もあるのに、不動産になると何故300万-400万円高く売る事を求めていかないのか、私は不思議です。おそらく、スーツで決め、名の知れた会社の営業マンの話だと「あーそうする方がいいんですね。では言う通りにします」と、無条件で信頼しているからだと思います。気をつけてくださいね。

でも、これを見ているあなた方はラッキーです。
まずは無条件に買取は拒否しましょう。
そして、その提案をする営業と付き合うのはやめましょう。

繰り返します。自宅という個人が買える不動産を、プロの買取業者に売却させようとする営業は、選んではいけません。
ただただ、その不動産仲介屋が楽して儲かるだけなんです。

楽な理由と儲かる理由を軽く触れます。

・楽な理由

　売却活動をしないで売れ、あとはプロ同士の手続きになるので楽。

・儲かる理由

　両手でまとまりますので、通常の手数料の2倍になる。更に買い取った買取業者は、買い取れたお礼に、またその営業に売却を依頼するので、また売る事ができ、最大4倍の仲介手数料へと膨らむので、儲かる。

そうなんです。楽して儲かるんです。
だから、買取業者を提案しているだけ。あなたの為ではありません。

あなたは、売るなら高く売り、手元に少しでも多く残したいはずです。

参考に、業者に売るケースは次のように一般個人の人が手を出せない物件です。

1、ビル、ホテル、広大な土地などの高額な大型物件。
（違いますよね？）

2、法律に抵触している物件。
（抵触していないですよね？）

3、欠陥住宅や事故物件など、個人だとリスクある物件。
（違いますよね？）

4、1-2ヶ月以内に現金が必要になってしまった場合。
（そんなに急がないですよね？）

そして、ここには、
室内がボロボロで、古くて設備も傷んでいる物件は入っていません。

古ければ、リフォームすればよいだけなので、個人の人は普通に手を出せ購入します。

古いマンションにお住まいの場合は、弱気にならず個人向けに販売してきましょう！

本日の内容は、以上です。

まとめです。

選んではいけない営業マンの行動・言動

1、査定額が高い会社（営業マン）
2、賃貸の提案をしない営業
3、業者に買い取る提案をする

売却は、初めての人が殆どです。
分からない事が多い中、本日、営業マンの見極め方を知る事ができました。

会社や営業マンを決める前段階で、改めて読み直していただき、よい売却へと繋げてください！

最後に、宣伝ですが、

当社の書籍「自宅マンションを高く売る方法」にも今日の内容が書かれています。
色々な売却の知識が早く知りたい人は、ご覧ください。

また東京エリアの方は、当社への個別相談も合わせてご検討ください。

下記から購入・お問い合わせいただけます。
当社のホームページはこちら（←この文字をクリック）
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筆者、関谷健との個別相談はこちら

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

株式会社関谷健不動産販売

代表取締役　関谷健

宅地建物取引士

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動画でもご紹介しています！（YouTubeに移動します）

是非、ご覧ください！

早速はじめていきます。

不動産屋に頼るなと言っても、細かい点までは、お伝えしても何が重要なの？という事になりかねないので、

今回はもっとも重要で大損を防ぐ為に、絶対に頼ってはいけない事「トップ3」をお伝えします。

不動産屋に頼ってはいけない　第3位　販売チラシ、スーモのチェックを自分でする

必要な記載事項、例えば建蔽率や権利関係などは、どの不動産会社でも当然に掲載します。

そこは専門家に頼ってください。

それ以外のうたい文句、セールストーク、写真、雰囲気などは、あなたが必ずチェックしてください。

何故か？

あなたが一番、あなたのマンションの事を知っているからです。

あなたこそが、知っていることがあるからです。

あなたの自宅マンションを、もっとも長く利用したのだれですか？

不動産屋ですか？

その周辺環境や室内の良さを最もよく知るのは誰でしょうか？

あなたが一番良さをしっているんです。

外観の見栄えの良さ、室内の良い点は、何でしょうか？

不動産会社が広告用に用意した写真が、あなたの自宅を最もアピールできる写真であるかは、あなたが最も判断できるのではないでしょうか。

頼ってはいけません、あなたがチェックしてください。

レインズに掲載される、皆様もよく見る不動産の販売チラシ、

そして、スマホからスーモのチェックをして、あなたから営業マンに指示をして、より良い広告を作っていってください。

決して不動産屋任せにしたり、確認すらした事がない…という事にならないようにしてください。

不動産屋に頼ってはいけない　第2位　レインズの流通確認を自分でする。

出来るだけ高く売るには、物件が市場に流通し、多くの人に認知してもらう事が必要ですよね？

業界で最も影響力のある広告は、皆さんご存知でしょうか？

はい、そうですレインズです。

ですから、レインズへの掲載を確認してください。

「そんな事しなくても、大丈夫だと思います。」というあなた、聞いてください。

実はレインズに載せない事で、あなたは損するけど、不動産屋が儲かっちゃうという相反する構造に日本の不動産業界はなっています。

大切なのでもう一度言います。

レインズに載せないことは、

あなたにとって不利益でも

不動産屋にとって利益となってしまう構造に

日本の不動産業界はなってしまっているんです。

確認しないと、しらないうちに損をしますので、今すぐ確認してください。

軽く触れますと、このことを「囲い込み」といいます。

囲い込みに関しては、ネットなどに多く掲載されています。

興味ある方はこちらをご覧ください。（ここをクリック）

では、せきや！レインズへの掲載確認はどうしたら良いのか？

簡単です。

これは、販売を依頼した会社からレインズに掲載した証明書をもらいます。

ただ、この証明書だけもらって安心してはダメです。

流通の確認方法は、その証明書に記載の「売主専用のレインズID-パスワード」が載っていますので、そこに入って、掲載確認とチラシの内容をご確認ください。

囲い込みは、買主と不動産屋が得をし、売主であるあなただけが損をする事になります。

絶対に不動産屋任せにせず、レインズ上で物件が流通しているか、確認してください。

不動産屋に頼ってはいけない第1位　相談者が、一人の不動産屋だけ

大手であろうと、知人であろうと、紹介であろうと、一見人が良さそうな営業でも、当然私だろうと、一見人が良さそうな営業でも、当然私だろうと、1人の営業マンだけと打合せして、決めてはいけません。

最後には1-2社の営業に依頼しますが、その前の相談段階から1人の営業マンだけと打合せして、決めてはいけません。

相談したら、その分だけ断らなければならない気持ちも分かります。

あなたにとって、又とない様な提案を受けて、これで行こうと思うかもしれません。

紹介なので、目の前の営業をムゲにできないかもしれません。

大手だから大丈夫と先入観から、安心してしまうかもしれません。

ですが、ひと手間を絶対に忘れてはいけません。

失敗する人、失敗すら気がつかない人は、必ず一人だけの営業マンで進めています。

売却は人生で幾度と経験できず、あなたの知識の絶対量は、ネットや書籍、YouTubeで勉強しても不動産屋に比べれば、確実に低いです。

確実に低い人が、経験豊富、口も達者で説明上手な営業がきたら、「あーそういうものなんですね」と信頼してしまいやすいです。

あなたを誘導する事は、どの不動産営業マンも簡単なんです。

（私ですら、ああすればこうなるという悪いカードは幾つもありますが、お客様の不利益になる事は絶対に進めようとはしません）

多くの営業マンの背景には、会社の上司がいる部下がいる、ノルマがあります。一般的な会社組織に属していれば、あなたの利益でなく、出来るだけ会社のノルマや利益を達成する為に、あなたを誘導してしまえという欲が出てしまいます。

それを見破ることは、至難の技です。

それを避けるにはセカンドオピニオン、サードオピニオンを受け、複数の営業マンの話を聞く事です。

目の前の不動産屋を簡単に信じて、頼ってはいけません。

まとめ

不動産屋に頼ってはいけないこと

1位　営業マン一人だけの意見で、すすめてしまうこと

2位　レインズを確認せずに、そのまま任せてしまうこと

3位　販売図面やスーモを任せること

逆に言い換えますので、下記のようにしてください。

1、複数の営業マンの意見を聞きながら、多くの情報の中から良い選択肢を選ぶ事

2、レインズに掲載されているか、自分で確認してください。

3、販売図面やスーモの広告を自分で確認し、よりよいものを作るように指示してください。

参考にしてください！！！！！

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こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

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自宅マンションを高く売る方法

宅地建物取引士　売却プランナー関谷

以前、売却会社の「本当の役割」についてお伝えしました。

※ご覧になっていない方はこちらをクリック　→　記事へ

依頼した不動産会社が売ってくれる！

会社選びを、その目線だけ選ぶ、高く売る判断が出来ません。

どんな会社に頼んでも、情報が広く行き渡るようになっている業界がこの世界です。

大きな個人資産の売買の成果が、

会社の規模によって違ってきてしまうのは、

個人を守る国として、あってはならないと考えてきたからです。

よって、売却会社の役割は、売る事ではなく、「全国の全不動産会社が、買い手を探しやすくする為に、その販売をサポートする事が役割」であるので、その事を知った上で、売却を依頼する会社を選ぶ事が大切です。

他社をサポートして「共に売るスタンス」で仕事をする気がない営業マンは…

切り捨ててしまいなさい！笑

笑い事でないですね。あなたの大切な資産を売るために、役割を全うしないなんて、考えたくもありません。

ところが…

残念な事に、裏では「全く、そうしていない会社が多い」のが実態です。

さて今回は、素晴らしいレインズという仕組みがありながら、

これを活用しない業者が多いその理由や原因について、お話します！

別に不動産会社や不動産営業マンが

裏で何をしててもいいよ、という人は、これ以上先は読む必要はありません。

逆に

「不動産業界の裏事情は知っておきたい」「それに対する対処法はあるのか」など、興味ある方は、そのままお進みください。

裏行為が発生する背景

何故か。

情報を共有化する不動産会社専用サイト「レインズ」は、あなたをはじめ、顧客の利益を考えて、国土交通省が始めました。

でも、不動産会社の利益には、相反してしまう所があるのです。。。残念ですが。

以前にお伝えしましたが（詳しい記事「不動産会社の報酬」はこちら→記事へ）、１回の不動産取引の売買報酬金額は、売手3%、買い手3%と、合計物件価格の6%動きます。

売手側の業者は、成約すれば3%もらえます。

でも、できれば、できるだけ、自分達で買い手を見つけて、買い手側の3%も欲しい！利益を出したい！となります。

が、

一方のレインズは、自分の会社以外の全国の不動産会社に情報を提供し、それらの会社に買い手を探してください！というシステムになりますので、売り手側の不動産会社にとっては、プラスの報酬が得られない仕組みなんです。（がーん）

他社に情報を提供して、一般の方々に情報を届けてもらい、数多くある他社と共に、買い手を見つける事が、基本的な考えですが・・・

そうなると、レインズを利用すると買い手側３%の報酬は、他社が得てしまう為、

先に売却情報を手に入れている売手の不動産会社としては、メリットにはならない…と考えてしまう事は、不思議ではない事が分かります。

つまり、一般の人々の利益を考えて「レインズ」という仕組みを作ったのに、不動産会社が、自分達の利益だけを考えると「レインズをつかいたくない！」という矛盾が、この業界に生じています。

使わなければならないのに

「つかわない（活用したくない）」

これが、この業界で最も発生する裏行為であり裏話です。

しかも、アメリカをはじめとする諸外国のように、日本も双方代理（売り・買いの両方に係わる事）が禁止されていれば、日本の不動産会社も気持ちよ〜くレインズを活用するのに、不動産業者では双方代理が禁止されていないが故に、営業マンの私利私欲が芽生え、レインズの仕組みを活かさないのです！

あー、悲しいかな。これが、現実であり、「囲い込み」という言葉で、世間に広がってきています。

（※囲い込みの記事を知りたい方はこちら　→　他サイトへ）

実はもっとやっかいなのは、

この裏活動（レインズを使わない事）は、あなたには分からない。

そう、分からないのです。ぼーっとしていては。。。

何故ならレインズは、業者間のネットワークなので、一般の方には、分からない。

分からないからこそ、裏で悪いことを平気で行なっているのです。

あー、怖いです。

では次にいきましょう。

知っておきたい、不動産会社の裏事例

あなたが気が付かない所で、

不動産会社はどのような事をしているのでしょうか。

どのように買い手側の不動産会社を関わらせないようにしているのでしょうか。

これからお伝えする例は全て、

レインズがありながらも、自分達だけで買手を見つようとして、買い手側の報酬まで得ようとする実例です。

買い手業者（売り手業者以外の全国の不動産会社）を排除する事例ともいえます。

ちなみに、先にもお伝えしましたが、こちらでも、紹介されていますので、ご興味あればどうぞ。

https://diamond.jp/articles/-/69998　（週間ダイヤモンド　不動産会社の「囲い込み」）

さてレインズには、法律上掲載しなければいけませんので、大手を含め、掲載をしないということはしません。

では、法律があってもレインズを使わないとは、どのような事でしょうか。

「レインズから、すぐに落とす」

レインズに掲載すると、レインズへの「掲載証明書」がすぐに発行されます。その証明書は、あなたに「レインズに載せましたよ！」という証明になるのですが、

悪い営業は、一旦レインズには、掲載しますが、

その証明書を得た後、すぐに掲載を落として他社に情報がいかないようにするのです！

「載せた事は載せた」「すぐに落としたけど、載せた事は載せたでしょ！」という事です・・・。

「販売図面、販売チラシをのせない」

先程の例よりは、悪くはない事ですが、これまたよくあります。

レインズには、文字情報と図面情報を載せます。

買い手にとって必要な情報は、間取り図が書いてある図面情報です。いわゆる「販売図面」といって普通によく目にする不動産のA4チラシです。

これをワザと掲載しないで、他社が買い手に紹介しづらくします。

頻繁に行われています。地域にもよりますが、都心エリアは、販売開始して１か月以内は、３件に１件の割合です。

めちゃくちゃ多い！

レインズ上に図面を載せずに、他社が紹介しづらいようにイジワルする会社がめちゃくちゃ多いのです。

これは大手でもよく行われています。

表向きは、会社での図面作成中。つまり図面作成の準備中でレインズに図面を載せていない。

裏では、完成した販売図面で、チラシを出したりして、自社だけで、買い手を探している。

という状態です。

あなたの物件も、イジワルされているかもしれません。

レインズを活用していれば売れているかもしれないのに、レインズを活用せず、多くの不動産会社に知られない状態で、営業マンから「なかなか売れませんねえ、値下げしましょうか。買い取りましょうか」と言われているかもしれません。

建築業界でも、以前、一級建築士が、知らない所で耐震偽装をしていましたね。あなたの不動産も、気をつけたいものです。

レインズを活かさない（裏行為を続ける）と、どうなるのか。

レインズを活かさないと、どうなるかと言いますと、

高く売れないんです。

簡単にいうと、

営業が100人が販売するのと、営業５万人で販売するのと、

どっちが高く売れますか、と同じ。

全国に不動産会社は12万社とも言われていますので、

極端な話、全国で30支店ある某大手と仮に比較したとしても、

30社と120,000社。実に6000倍以上の差が出来てしまいます。

高く売る事を目的にしていないのなら、別に問題にする事はありません。

価格を下げれば、スーモなどのネット掲載もありますので、

レインズを活かさなくても、1人くらいのお客様は見つけられるでしょう。

でも、相場より、より高く売りたい！

1人のお客様が、ぐぐぐーっと

手を伸ばして買ってくれる人を探すには、市場が一番広いレインズを活かさないと、高くは売れないと私は思います。

レインズを活かさないと、売れるかもしれないけれど、

高くは絶対に売れないのです。

さて話を戻して、一番行われている悪行をお伝えします。

他社からの問い合わせを、流す

売手の不動産会社の役割は、売る事ではなく、「他の不動産業者が売りやすいようにサポートする事」とお伝えしました。

つまり、あなたの物件の「総合窓口」です。

なので、

レインズに掲載すると、他社から「物件状況」の問い合わせを受付ます。

物件の状況確認とは、

1、まだ売れておらず、販売中か。

2、申込中で、具体的な検討者がいるのか。

3、契約予定で、契約の数日前の為、販売を一時中止しているのか。

4、契約済なのか。

お客様へ物件を紹介する前に確認の問い合わせをします。

売れてしまっている物件を、お客様に紹介したら失礼ですから、「物件の状況確認」をしなければ紹介する事はできません。また、売れていなくても「申込」や「契約予定で」あれば、お客様にお伝えしなければいけません。

とにかく、この世に1つしかないので、物件の状況を知っている「総合窓口」で確認をします。

ところが・・・

申込も何も入っていないのに、

契約予定でもないはずなのに、

窓口がこういう答え方をするのです。

「申込入ってます」

「契約予定です」

……

無言になるほど、信じられないのですが、頻繁にあります。

最近は、「担当者確認です」と言われます。

つまり、会社として電話に出た事務員が堂々と「契約予定です」とウソを言えないので、

担当している営業マンの口からウソを言わせる、もしくは、担当者が自由に答えていい、という技です。

我々もプロなので、ウソをついている事はわかりますが、

これ、どうしようもないのです。

もし、あなたの資産が、このような扱いをされているか心配であれば、不動産屋のフリして電話してみてください。

「〇〇不動産の〇〇です。物件確認ですが、いいでしょうか」

と、こんな感じで始め、このあと、あなたの物件をと価格を言えばいい。

「〇区赤坂〇丁目の、パークマンション△△の〇階、価格○○万円です」

そして

先程の返答だったら、

速攻、媒介（仲介）契約をやめてください。

解決策

このような事をされたら、どう思いますか。

先ほど、あなたが電話する事で、発見する事ができるとお伝えしましたが、この「レインズを活かさない事例」以外にも、色々な改善が必要な業界であり、その改善の一つ一つの積み重ねが、高額売却へとつながると思います。

解決策は、こちらのページに記載していますので、ご覧ください。

「囲い込み問題」から身を守る方法　←クリック

ここまで、しっかり読んできた人は、この記事が何より重要かと思います。

また、少し宣伝になりますが、

私は普段、不動産取引の仕事をしている上で、このような悪行に何度も何度も遭遇してきました。つまり、不動産の悪行を発見できるのは、不動産会社なのです。

そこで、そのサポートを行う「チェックサービス」の提供しています。

首都圏エリア以外で、関谷の力も借りたい人は、ご利用ください。

興味がある方は、こちら、第３者チェックサービス「売却パートナー」をご一読くださいませ。

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こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

文責：宅地建物取引士　関谷健

今回は、不動産営業マンが自分の自宅マンションを売却する時に、選ばない営業マンはどんな人？についてお伝えします。（損をしやすい、騙されやすい、好き勝手しやすい、付き合わない方がよい営業マンの見分け方）

不動産の売却手続きは、初めての人も多い上、専門用語（専任媒介や一般媒介、重要事項説明書、告知書、付帯設備表、物件状況報告書、移転登記、評価証明、公租公課）をはじめ、色々な書類や手続きが多くあり、

良くわからない事が多いので、どうしても営業マンを信じて手続きを進める事も出てきます。

営業マンは、とても重要です。

選ぶべき営業マンを一言でいうと

「親身になって、あなたの不動産を最大限に活用できる取引を考えている営業」

これを見極める7つのポイントをお伝えしますが、先に結論として、選んではいけない営業マンの7つのポイントを、まず1つの文章でお伝えします。

投資物件など、自宅マンション以外の取り扱いが多く、賃貸の提案もなく、後に売るという選択肢があることを提案せず、淡々と依頼された売却の話だけをして、あなたの計画の動機や背景すら聞かず、業者に買い取ることは提案し、業界の仕組みやレインズも話さず、自社のサービスの話をするような営業マンです。

7つのポイントを1つずつ見ていきましょう。

自宅系の不動産売却が得意か？

特に知人や知人経由で不動産会社に勤めてい人は注意が必要です。

賃貸がメイン、不動産の管理会社、投資系が中心だったりする事が知人系では多いです。

ビルや一棟マンションなどの大型物件を扱うような人も多く見受けられます。

投資系の売買は、損得だけの金銭の提案は得意ですが、感情に訴える付加価値が提供しにくくなり、得意な人と比べると、その付加価値分、安く取引されやすいです。また、ビルなどの取引をし、不動産関係者同士で仕事をしているような人達は、取引に慣れた人達と仕事をしているので一般の人と関わることを面倒に感じ、また、一般の人への説明に慣れていないので、仕事が雑になりがちです。

安全に取引することはできると思いますが、自宅系の不動産にとって大切な「幸せ」という感情に付加価値やお金を払って住みたいというアピール力に欠けており、自宅系の売買が得意な人と比べて、知らない形で安めに売買されることになりやすい。

特に高く売りたいと思っている人は、営業マンが普段はどんな種類の不動産取引が多いのか、自宅系の不動産の取引が多いのかを聞いてから、付き合い始めるようにしましょう。

賃貸の提案をしたか

賃貸にするか売却するかを少し検討した末に、自分なりに方向性を決めたりする事もあると思いますが、本当に親身になって考える営業マンであれば、当然、あなたとの打ち合わせの過程で、賃貸の提案や話もあって然るべきだと私は思います。

一言も「賃貸にはしないのですか？」とか「賃貸は検討されましたか」などの「賃貸」という言葉がでない場合は、その営業マンは断りましょう。親身に考えていない証拠です。

会社によっては、売買担当と賃貸担当が分かれていますので、売買の担当であれば、賃貸の話はしないのかもしれません。ただ、それでも、もし相手が家族であれば、大切な友達であれば、「賃貸」も検討をしたのか、何故賃貸にしない事になったのかを質問するはずです。

そんな親身に考えてくれる営業マンは、最後まで信頼できる人ですが、聞かない人は、会社や自分の保身しか考えていない兆しだとお考えください。

計画の背景をしっかり聞いてくれたか

これも賃貸を提案したかどうかと、営業マンの判断基準は同じです。

不動産素人のあなたが考えた計画が良いのかどうか、一つ一つに納得できなければ、計画を一緒に進めようと私は思いません。

人生にとっての大きな節目を迎えるのに、あなたから売却したいですと言われて、二つ返事で「はい、おまかせくだい」では、あまりにも非情だと思います。

このような営業マンは多いはずです。しっかりとあなたの計画の背景を聞き、本当によさそうな方向性がどうかを聞かず、査定して、会社のアピールをして、クロージングという作業をするだけの営業マンには、依頼しない方がよいでしょう。

親身になって背景や動機を聞いてくれるプロの営業マンは、契約は求めません。あなたにぴったりの別の計画がないか確かめ、あれば提案してくれることでしょう。

一流の営業マンは、人と人との関係に感謝し、その先に仕事があることを知っています。求めるのは目前の契約ではなく、人間関係の広がりから自然に生まれる紹介です。

業者への「買取り」を言葉にだす

あなたが1〜2ヶ月以内に売却して現金化しなければならない状況でない限り、個人が利用する自宅マンションは、不動産会社に売らない（買取りしない）方が高く売れます。

先日板橋区にある築40年のマンションの売却をしましたが、そのマンションの8割は、リノベーションをして販売されていました。つまり元の8割の所有者は、不動産会社に買取ってもらったという事です。

買取り価格は、おおよそ1200〜1300万円。そして不動産業者はリノベーション後に2200万円ほどで販売しています。個人向けに販売すれば、それより高く売れることは明確です。1500万円で売っても業者に買い取ってもらうより200-300万円高くうれます。当社では1800万円で売却したので、5-600万円（5割）も高くうれたことになります。

営業マンが「買取り」を提案するのは、あなたの為が2割、営業マンの為が8割だと思った方がよいでしょう。あなたの為の提案のように見せて、実は全く考えていません。

「買取り」を提案してきたら、営業マンとは距離をとって話をきき、打ち合わせ後は、付き合うのを断りましょう。

「先に売る、後に売る」両方の提案をしたか

後に売る提案をする事は、営業マンにとってはデメリットになります。

何故なら、次に住む家を探している時間の経過と共に、そのお客様が色々な営業マンと接触する機会が増えて、売却できるチャンスがなくなるからです。時には、購入する時に関わった不動産会社から「この家を買いたいなら、今の家の売却を当社に依頼する事を条件とする」という場合もあります。

それだけ、あとにすることは営業マンにとって売却チャンスを逃すことになるので「先に買い、後で売却する」提案をすることは営業マンに取ってリスクがあるのです。よって「先に買い、後に売る」提案をしない営業マンは、あなたの事を考えていない。という事につながるわけです。あなたが知らないと思って「後に売る」提案をしない営業マンとは、付き合うのをやめましょう。

業界の仕組みやレインズの説明をしたか

営業マンがやりがちな「自社サービスのアピール」も大切ですが、業界の仕組みという土台やベースの話をしないのは不親切かと思います。

土台の上にサービスが成り立ちますし、これから人生の大きなプロジェクトを実施するのですから、そのプロジェクトの基本構造（不動産業界の仕組み）は依頼者には知っておく必要が当然にあります。そこを説明しないのは、不親切だと思います。

特に「レインズ」に関しては、聞いた事はあるけれど、よく分からないという人も多いはずです。それを理解すると、どの会社がよいのかなどの判断基準にもなります。そこを無視して「当社を選んでください」は少し説明が雑かもしれません。

感じが良く、説明がわかりやすい

感じがよい営業が対応してくれた方が良い印象となります。もし三越のスーツ売り場に買い物に行った時に、店員さんの感じが悪いと、物はよさそうですが、買う気がなくなります。

また、不動産は「説明商品」です。説明を聞いて、納得して、購入するものです。説明は分かりにくいと、購入者も不安になり、一歩を踏み出しにくくなってしまい、機会損失になってしまいます。

まとめ

以上が営業マンを見極める7つのポイントでした。

7つを一つの文章にすると、

選ぶべき営業マンは、自宅マンションの取り扱いが多く、賃貸で貸す提案を言葉にし、後に売ることも提案をし、あなたの計画の動機や背景を聞き、買取業者の提案をせず、業界の仕組みやレインズまできちんと話してくれる感じのよい営業マンです。

逆に選んではいけない営業マンは、

投資物件など、自宅マンション以外の取り扱いが多く、賃貸の提案もなく、後に売る選択肢があることを提案せず、淡々と依頼された売却の話だけをして、あなたの計画の動機や夜景も聞かない代わりに、業者に買い取ることは示唆し、業界の仕組みやレインズも話さず、自社のサービスの話だけをするような営業マンです。

この7つのポイントで2つでも抵触したら、その不動産営業マンは、断った方がよいでしょう。

こちらをご覧の皆様は、すでに「囲い込み」はご存知の事と思います。

不動産屋が、売却主（所有者）に内緒で行っている悪行の一つです。

詳しくはググってみてください。「囲い込み」で検索すればスグにでてきます。

（もしくはこちらhttps://diamond.jp/articles/-/69998をクリックして参考にしてください）

最近、仕事をしていて遭遇しているコロナ禍の囲い込みの手口と、その対処法お伝えします。

コロナで案内を止めています。

　売主は案内を止めてないのですが、売業者がレインズからの問合せ・案内を勝手に止めている場合があります。

対処方法

・「囲い込みをしないで」と伝える。

・レインズの販売図面に「案内可能」と書いて、コロナ禍でも案内ができる事を伝えてもらう。

・レインズの「売主用ID、パスワード」をもらい、上記の「案内可能」が書かれているか販売図面を確認する。

あー、面倒くさいですね。

まずは「囲み込みをしないで」という事を口にしてください。あなたが「囲み込みを知っている」という事が重要です。

コロナの影響で反響がないので価格を下げましょう

今現在、東京の不動産価格は下がる様子はなく、逆に反響が多くなってきています。これはコロナで価格が下がるのでは？と買い手が考えて、購入検討者が増えているからだと考えれます。

もう数ヶ月は価格を下げる必要はないので、しっかりとレインズに掲載してもらい、多くの不動産業者様から案内がくるように売却を任せた不動産会社さんに依頼しましょう。

価格が下がっていない状況で、価格が下がれば「囲い込み」がしやすくなります。価格を絶対に下げてはいけない、とは言えませんが、囲い込みを目的としている場合がありますので、気をつけましょう。

対処法

・販売開始から2ヶ月以上経過してら、値下げも検討しましょう。

・レインズの販売図面を見直す

・スーモなどの写真や宣伝文などを見直す

スーモだけ価格を下げている。

スーモなど、誰もが見られるネット上の販売価格は下がっているのに、レインズの価格が下がっていないという現象に数度遭遇しています。

これは自分たちの会社だけ販売を有利にして、両手仲介（買主も自分たちで見つけて売主・買主の両方から仲介手数料をもらうこと）にしようとし、全国の業者には値下げした情報を伝えずに販売させているという状況です。

せっかく値下げを認めたのに、全国の不動産業者にその情報が伝わらなければ、売れるものも売れません。

対処法

・レインズも価格を変えてください、という。

・売主用のレインズID/パスワードをもらい、レインズの販売図面の価格が変更しているか確認する。

以上3つが、最近体験した囲い込み、もしくはそれに準ずる悪行です。面倒なので売却業者に完全に任せていると思いますが、時々はご自身でチェックしてみましょう。

特に「売主用のレインズID/パスワード」は今後は鍵になってきそうです。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

宅建物取引士　関谷健

「報酬」から業界の仕組みを知っておこう！をお伝えします。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

「不動産業界の仕組み」

これが分かれば、色々なものが見えてきます。例えば、あなたの目にしているチラシやスーモなど、身近な、不動産の広告の「？」が分かってきます。疑問が明らかになるのが分かりますよ！

さて、最初の入門編は、

不動産の仲介手数料

不動産屋に支払う「報酬」の仕組みをお伝えします。

仲介手数料の上限は法律で決まっています。

売買価格×3%に6万円、これに消費税です。これはご存知の方も多いと思います。

この金額を、あなたは、成約したら不動産屋に支払います。でも、ちょっと待ってください。

あなたは売る側の立場です。

買う側にもお客様と呼ばれる人がいますよね！

そうなんです。買う人も物件価格×3%に6万円を支払います。

つまり、

つまりですよ！

1回の売買で、約6%のお金が動くのです！

あなた3%

買う人3%

このような報酬体系になっています。

もう1回言いますね。

1回の取引で3%＋3%＝6%の報酬が動きます。

仮に6000万円の物件なら

3%で180万円

6%で360万円です。

ここで重要なことは、

売手側と買手側が、それぞれ報酬を支払う

という事を忘れないでください。

この「それぞれが、報酬を支払う」という事が、

不動産屋の悪く言われてしまう原因として、何度も出てきます。

ここまで、よいでしょうか。また違う話を始めます。

双方代理が許される国、日本…

双方代理…耳慣れない言葉ですね。

売手側の代理人

買手側の代理人

この、両方の代理人をする事を双方代理といいます。

何と！

この両方の代理をする事を、日本では許さているのです。

他の国では、絶対にダメです。認められていません。

アメリカもフランスもドイツも

どこの国も、不動産の双方代理は認めていません。

何故か。

売手と買手は、利益が相反する立場だからです。

売手は高く売りたい、買手は安く買いたい。

売手は、引渡しを1ヶ月以内にしたい、買手は、３ヶ月間欲しい。

など、利益や条件が反します。

裁判に例えると、分かりやすい。

裁判で争っているAさんとBさんの「弁護士が同じ」だったら、

AさんとBさんは、その弁護士が100%味方になってくれるでしょうか。守ってくれるでしょうか。

　100%全力で守ってくれませんし、守れる立場ではないですよね？

だから日本の不動産取引はアンビリーバブルですし、ステイタスが低くなるんです。宅地建物取引士の資格を持っていなくても仕事ができますからね。会社で5人に1人だけ持っていれば。

で、

この「双方代理が認められている事」と、前述の「売手と買手が支払う報酬」とが、不動産業界のドロドロを引き起こしているんです！

双方代理をここでは覚えておいてください。

業界の仕組みが、売却価格を下げる！

別の記事で、売却価格を下げる原因（高く売れない）は、不動産会社や営業の「得手、不得手」という話をしました。マイホームの売買が得意か否か。経験はあるか否か。そんな観点でお伝えしました。

今回は「業界の仕組み上、高く売れない」理由をお伝えします。

結論は、　前述した

1、売手と買手が、それぞれ報酬を支払う。

2、双方の代理（仲介）ができる。

この2つです。

営業マンが、一番儲かるのは、売手と買手と両方の代理人（仲介）になること。両方から報酬が得られるからです。

（これまで、大丈夫でしょうか。ついてきていますか？）

だから、あなたから売却の依頼を受けた営業マンは、そのまま自分だけで買手を探します。

両方からお金がもらえるからです。

この「自分だけ・自分の会社だけ」で買手を探す事が、一番儲かってしまう事が、高く売れない原因の１つです。

イメージしてください、想像してください。

「自分だけ・自分の会社だけ」の商圏。いくらネット社会といっても、狭い狭い世界です。

この「自分だけ」で売ろうとする悪行を業界では「囲い込み」という言葉で表現します。

（囲い込みに関する記事は、こちら）

アメリカなど、双方代理が許されない国はどうしているのでしょうか。

自分では、買手は探しませんので、自分が「販売窓口」になり、情報を解放して「全米」の不動産会社が買い手を見つけられるようにサポートします。

素晴らしくも、当たり前な仕組みです。

これが、私の理想であり、実際に実施している事です。

さて、

とはいえ、日本でもアメリカような仕組みがあり、それを使うように言われています。

それが「レインズ」という業者間ネットワークです。

これを利用する事は、法律で定められているのですが、なかなか「囲い込み」はなくならず、あなたの不動産の売却範囲が、全国、全不動産という広い商圏で勝負されず、ある会社のネットやチラシだけという、狭い商圏だけで販売されているかもしれません。

アメリカのようにならない理由が「儲かるから…」しかない事が、ガッカリです。

日本では、双方代理が認められており、売主買主の両方から報酬ももらえるので、他の不動産会社が買主を見つけると、報酬が片方になってしまうという発想になってしまっています。

これが、情報を開放しないで、多くの人に物件情報が伝わらない原因です！

お分りになりましたでしょうか。

囲い込みを防ぐには

基本的にあなたが「囲い込み」を防ぐ方法はありません。

数年前にマスコミが暴露し、各社が反省している事を信じましょう。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

今まで、囲い込みに対する特別な即効薬はありませんでした。

ですが、不動産取引の透明化を目指す当社は、この「囲い込み」を防ぐ「第3者チェックサービス」をはじめました。

この囲い込みのチェックに関しては、当社が提供している「売却パートナー」のサービスの一部になっていますので、こちらからご覧ください。　クリック→売却パートナー

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

文責：宅地建物取引士　関谷健

今回は、このホームページでも何度も取り上げている

「業界の構造」について、

改めて考える機会があったので、再度ざっくりとお伝えしたいと思います。

－－－－－－－－－－

「不動産を売って欲しい」とAさんから依頼されたとします。

条件は

１、売れたら、１００万円の報酬が貰える（Aさんから）

２、販売は、数百社の不動産屋が協力してくれる

この条件だけだったら、あなたはすぐに数百社の不動産屋に声をかけると思います。

多くの不動産会社が動いてくれるので、Aさんの成功が期待できる理想的な形となります。

ところが、次のような条件が加わってしまったら、どうでしょうか。

３、自分で買手を見つけて契約したら、更に１００万円が貰える（買手から）

さぁ、さぁ、さぁ、さぁ、どうでしょうか。

なんか状況が変になってきた感じはしないでしょうか。

なんか怪しい感じはしないでしょうか。

先ほどのように、

すぐに、数百社の不動産会社に声をかけるでしょうか？

これが、不動産業界の変な構造なんです。

もし欲を出して、本当に一人だけで、何とか売ろうとしてしまったら、

Aさんの不動産は、高く売れるでしょうか。

数百社と協力しながら営業するのと、どちらが、高く売れるでしょうか。

そうなんです。

1人や1社だけでは、

きちんとした販売をしてもらえず、結果として損をしてしまう事になるのです！

このような、不動産構造の中で、

マイホームの売却を成功させる方法はあるのでしょうか。

いろいろありますが、私がつくった無料メールマガジンも

売却を成功させる情報の一つになるはずです。是非ご登録ください！

https://sekiya2103.com/mail

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文責：宅地建物取引士　関谷健