知っておきたい、不動産会社の「裏話」(東京流!中古マンション売却法)

初めての自宅売却でも「高く売るぞ!」という意欲に応える、

マイホーム売却プランナーの関谷健です。

以前、売却を依頼した会社の「役割」をお伝えしました。

※ご覧になっていない方はこちらをクリック → 記事へ

自分の会社だけで売るのではなく、「全国の全不動産会社が、買い手を探しやすくする為に、その販売をサポートする事が役割」である事をお伝えしました。

自分の会社で売るという「手数料を二重取りする。欲張りなスタンス」ではなく、他社をサポートして「共に売るスタンス」で仕事をする気がない営業マンは…

切り捨ててしまいなさい!笑

笑い事でないですね。あなたの大切な資産を売るために、役割を全うしないなんて、考えたくもありません。

ところが…

残念な事に、裏では「全うしていない会社が多い」のが実態です。

さて今回は、素晴らしいレインズという仕組みがありながら、

これを活用しない業者が多いその理由や原因について、お話します!

別に裏で何しててもいいよ、という人は、これ以上先は読む必要はありません。

逆に

「裏事情は知っておきたい」「それに対する対処法はあるのか」など、興味ある方は、そのままお進みくださいませ。

裏行為が発生する背景

何故か。

レインズは、あなたをはじめ、顧客の利益を考えて、国土交通省が始めました。

でも、不動産会社の利益には、相反してしまう所があるのです。

以前にお伝えしましたが(詳しい記事「不動産会社の報酬」はこちら→記事へ)、不動産屋の売買報酬は売手3%、買い手3%と、合計物件価格の6%の報酬が動きます。

売手側の業者は、3%もらえます。これは売却を依頼されているので、契約できれば得られる金額となります。

でも、できれば、できるだけ、自分達で買い手を見つけて、買い手側の3%も欲しい!利益を出したい!となります。

が、

レインズは、そうではありません。(がーん)

他社に情報を提供して、数多くある他社にも、共に買い手を見つけてもらう事が、基本的な考えですが・・・

そうなると、買い手側3%の報酬は、他社が得てしまう為、

先に売却情報を手に入れている売手の不動産会社としては、メリットにはならない…と考えてしまう会社・営業が出てきても不思議ではない事が分かります。

つまり、一般の人々の利益を考えて「レインズ」という仕組みを作ったのに、不動産会社が、自分達の利益を考えると「レインズをつかいたくない!」という矛盾が、この業界に生じています。

使わなければならないのに

「つかわない(活用したくない)」

これが、この業界で最も発生する裏行為です。

しかも、アメリカを始めとする諸外国のように、双方代理(売り・買いの両方に係わる)が禁止されていれば、日本の不動産会社も気持ちよ〜くレインズを活用するのに、双方代理が禁止されていないが故に、営業マンの私利私欲が芽生え、レインズの仕組みを活かさないのです!

あー、悲しいかな。これが、現実であり、「囲い込み」という言葉で、世間に広がってきています。

(※囲い込みの記事を知りたい方はこちら → 他サイトへ

実はもっとやっかいなのは、

この裏活動(レインズを使わない事)は、あなたには分からない。何故ならレインズは、業者間のネットワークなので、一般の方には、分からない。

分からないからこそ、裏で悪いことを平気で行なっているのです。

あー、怖いです。

では次にいきましょう。

知っておきたい、不動産会社の裏事例

あなたが気づかない所で、不動産会社はどのような事をしているのでしょうか。

全ては、レインズに出さずに自分達だけで買手を見つけて、買い手側の報酬まで得ようとする実例です。

ちなみに、先にもお伝えしましたが、こちらでも、紹介されていますので、ご興味あればどうぞ。

https://diamond.jp/articles/-/69998 (週間ダイヤモンド 不動産会社の「囲い込み」)

さてレインズには、法律上掲載しなければいけませんので、大手を含め、この掲載をしないという法律を犯すことはしません。では、レインズを使わないとは、どのような事でしょうか。

「レインズから、すぐに落とす」

レインズに掲載すると、レインズへの「掲載証明書」がすぐに発行されます。その証明書は、あなたに「レインズに載せましたよ!」という証明になるのですが、

悪い営業は、一旦レインズには、掲載しますが、

その後、すぐに掲載を落として他社に情報がいかないようにするのです!

「載せた事は載せた」「すぐに落としたけど、載せたでしょ!」という事です・・・。

「販売図面、販売チラシをのせない」

先程の例よりは、悪くはない事ですが、これまたよくあります。

レインズには、文字情報図面情報を載せます。

我々や買い手にとって必要な情報は、間取り図が書いてある図面情報です。いわゆる「販売図面」といって普通によく目にする不動産のA4チラシです。

これをワザと掲載しないで、他社が買い手に紹介しづらくする

頻繁に行われています。地域にもよりますが、都心エリアは、販売開始して1か月以内は、3件に1件の割合です。

めちゃくちゃ多い!

レインズ上に図面を載せずに、他社が紹介しづらいようにイジワルする会社がめちゃくちゃ多いのです。

これは大手でもよく行われています。

表向きは、会社での図面作成中。つまり図面作成の準備中でレインズに図面を載せていない。

裏では、完成した販売図面で、チラシを出したりして、自社だけで、買い手を探している。

という状態です。

あなたの物件も、イジワルされているかもしれません。

レインズを活用していれば売れているかもしれないのに、レインズを活用せず、多くの不動産会社に知られない状態で、営業マンから「なかなか売れませんねえ、値下げしましょうか。買い取りましょうか」と言われているかもしれません。

建築業界でも、以前、一級建築士が、知らない所で耐震偽装をしてしまいました。あなたの不動産も、気をつけたいものです。

レインズを活かさない(裏行為を続ける)と、どうなるのか。

レインズを活かさないと、どうなるかと言いますと、

高く売れないんです。

簡単にいうと、

営業が100人が販売すると、営業5000人で販売するのと、

どっちが高く売れますか、と同じ。

全国に不動産会社は2万社とも言われていますので、

極端な話、全国で30支店ある某大手と仮に比較したとしても、

30社と20,000社。実に600倍以上の差が出来てしまいます。

相場で売りたいのなら、別に問題にする事はありません。

レインズを活かさなくても、1人くらいのお客様は見つけられるでしょう。

でも、相場より、より高く売りたい!

1人のお客様が、ぐぐぐーっと

手を伸ばして買ってくれる人を探すには、市場が一番広いレインズを活かさないと、高くは売れないと私は思います。

レインズを活かさないと、相場では売れるかもしれないけれど、

高くは売れないのです。

さて話を戻して、一番行われている悪行をお伝えします。

他社からの問い合わせを、流す

これは昔からよくある話。なくならない。

売手の不動産会社の役割は、他業者のサポートとお伝えしました。

つまり、あなたの物件の「総合窓口」です。

なので、

レインズに掲載すると、他社から「物件状況」の問い合わせを受付ます。

物件の状況確認とは、

1、まだ売れておらず、販売中か

2、申込中で、具体的な検討者がいるのか。

3、契約予定で、契約の数日前の為、販売を一時中止しているのか。

4、契約済なのか。

お客様へ物件を紹介する前にします。

売れてしまっている物件を、お客様に紹介したら失礼ですから、「物件の状況確認」をしなければ紹介する事はできません。また、売れていなくても「申込」や「契約予定で」あれば、お客様にお伝えしなければいけません。

とにかく、この世に1つしかないので、物件の状況を知っている「総合窓口」で確認をします。

ところが・・・

申込も何も入っていないのに、

契約予定でもないはずなのに、

窓口がこういう答え方をするのです。

「申込入ってます」

「契約予定です」

……

無言になるほど、信じられないのですが、頻繁にあります。

最近は、「担当者確認です」と言われます。

つまり、会社として堂々と「契約予定です」とウソを言えないので、

担当者からウソを言わせる、もしくは、担当者が勝手に答えていい、という技です。

我々もプロなので、ウソをついている事はわかりますが、

これ、どうしようもないのです。

もし、あなたの資産が、このような扱いをされているか心配であれば、不動産屋のフリして電話してみてください。

「〇〇不動産の〇〇です。物件確認ですが、いいでしょうか」

と、こんな感じで始め、このあと、あなたの物件をと価格を言えばいい。

「〇区赤坂〇丁目の、パークマンション△△の〇階、価格○○万円です」

そして

先程の返答だったら、

速攻、媒介(仲介)契約をやめてください。

解決策

このような事をされたら、どう思いますか。

先ほど、あなたが電話する事で、発見する事ができるとお伝えしましたが、この「レインズを活かさない事例」以外にも、色々な改善が必要な業界であり、その改善の一つ一つの積み重ねが、高額売却へとつながると思います。

私は普段、不動産取引の仕事をしている上で、このような悪行に何度も何度も遭遇してきました。つまり、不動産の悪行を発見できるのは、不動産会社なのです。

そこで、そのサポートを行う「チェックサービス」の提供を始めました。

興味がある方は、こちら、第3者チェックサービス「売却パートナー」をご一読くださいませ。

文責:宅地建物取引士 関谷健

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