2024/06/01

古いマンションはリフォームしないで売却（東京の自宅マンション売却）

不動産業界の仕組み・営業の心理・気持ち・業者に伝える事

自宅マンション専門の売却プランナーの関谷です。

今回は古いマンションはリフォームをしないで売却を！
という「どういう事？」な話をしていきます。

タイトルから違和感を感じて、こちらを見ている人もいると思います。

古いし、傷や痛みも多いので、少しでも見栄えをよくしないといけないかな。とか、売るとしたら何をどこまでリフォームした方がいいのかな。など、ぼんやりと考え始めてたタイミングの人もいると思います。

その答えと、その理由をしっかりとお伝えしてまいります。

当社のブログは、
不動産営業マンが、全ての風呂敷を広げた提案をしない場合に備え、売却方法の選択肢を広く提供し、あなたに見合った進め方を見つけてもらう為の内容が書かれています。

改めて今回は「リフォームした方がよいだろう」と思っていた人たちに、新しい事実を知ってもらうための記事です。

あなたの古いマンション。親が使っていたマンションでしょうか？
子育てを終えて、ひと段落ついた思い出の沢山詰まったマンションでしょうか？

室内も古さを感じると、
売れるのかなぁ…とか、誰が買うのかなぁ…とか、相当安くなりそうだなぁ、と弱気になっていないでしょうか？

お気持ちはよくわかります。
傷だらけの床、故障して不具合も多い水回り、薄汚れた壁紙、室内もゴチャゴチャしていて物も多く、雰囲気もなにもない感じでしょうか。
室内には、家具が残り、やれやれと思う人も多いでしょう。

「こんな状態で売れるはずがない…」

同じマンションの別の部屋が、フルでリフォームされて販売している事が多いので、リノベーションされていないと売れないと思うが、どうしているのかな？と疑問に思ったりしていると思います。

私も、あまり不動産業界の事をしならい、ハウスメーカーの営業時代に、マンションから戸建てに買い換えるお手伝いをする時には、このマンションどうやって売るのかなぁ、、、と疑問に感じていましたので、初めて売却するという、あなたのその気持ちを忘れたことはありません。

ご安心ください。みなさん、大丈夫です。
それから25年、私も色々と経験してきました。これから紹介する5分程度で読める内容を覚えておけば、

騙されたり、営業マンに好き勝手にされたりすることもなくなります。また、営業マンの提案が良いものか、実はそうでないのか、理解できるようになり、最終的に、心も金銭も、最高の売却が経験できることでしょう。

実際に私も、今日紹介する内容が、当社の書籍「自宅マンションを高く売る方法」にも書かれているので、読者のお客様からも「書かれている通りにしたい！高く売りたい！」という事で、書籍の内容を何度も説明し、お客様の理解を得ながら、古いマンションを高く売ってきました。

お客様自身も、思いのある親の住まいを、よい売却ができたと大変満足してくださっています。是非、私にも個別でお話を聞かせてください。

個別相談をご希望の方はこちら（←「こちら」をクリックすると問合せページへ移動）

ぜひ、今回紹介する方法を自分のものにして、
知らず知らずに、営業マンの餌食にならないようにし、大切な、大きな財産の取引を成功させましょう。

あと、今回紹介する内容以外にも、少し意識するだけで高く売却できる確率を、ずん！と伸ばす方法を早く知りたい方は、私の公式LINEに、ご登録ください。

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いつか売却するかも、という先の人は、コツコツと知識構築ができますので、
今のうちに、このHPを「お気に入り」しておいて貰えれば嬉しいです。

まず、古いマンションを売却するために、大前提、理解してほしいことを先にお伝えします。

1970年代からマンション需要が増えたので、今では築50年となる古いマンションも多く出てくる時代になり、特段古いというネックに引きずられる事なく、普通に取引されているということです。

あなたが古いと思っているあなたのマンションは、築何年でしょうか。

築30年ですか？築40年ですか？

まず、その古いという考えを変えてください。

少なくとも1982-3年より新しいマンション、つまり築40年までは、決して東京では古くありません。

そして、リフォームなどの室内の見た目の話をしてきましたが、そもそも、床とかキッチンなどは、不動産取引の大切な要素ではないので、心配したりネックと感じる必要はありません。

どうでしょうか。

古くて心配していた気持ちから「何かいい感じとか、いい話が聞けた」と思っている人もいると思います。

その前向きな気持ちが、大切です。続けましょう

不動産で重要なのは、構造と立地、マンションであれば管理体制です。

①構造

1982-3年より新しいマンションは、構造が新耐震基準なので、耐震基準の高いマンションです。

②管理

東京エリアは、管理も、自主管理が非常に少なく、滞納が問題になるマンションも少なく、マンション住人の意識が高いので、管理体制は良好です。

③立地

東京エリアのマンションですから、そもそも立地への問題もありません。

東京エリアは、不動産としては、申し分ないのです。

仮に1981年より古いマンションでも心配は要りません。構造に心配を持つ人もいますが、それ以外の立地や管理体制は、良好なので、新しいマンションと遜色なく、取引されています。

では、ようやく本題です。なぜリフォームが不要なのか、どのような売り方があるのか、お話します。

まず、あなたが違和感を感じている
「リフォームしなくて大丈夫なの？」という疑問から解決します。

その後に、私が今日一番伝えたい
「古いマンションで不動産会社がよく提案する（お勧めしない）売り方」をお伝えします。

リフォームはしなくてよい

個人の普通の人に売るにしても、不動産業者の人に売るにしても、リフォームをしなくても問題ないです。

先ほどもお伝えしたように、古いマンションも増え、それに伴い、こだわりのデザインを提供できるリフォーム会社も増えてきました。

つまりは古いマンションでも場所は東京エリア。
築浅より安く購入できるメリットから、自分好みにリフォームして生活したい！という需要がかなり増えているからです。

もちろん、普通で標準的なリフォームで安く抑える人もいます。
お伝えしたいことは、リフォームやリノベーションはもう当たり前なんです。

ですから、あなたのマンションは、リフォームをする前提で、買いに来ています。

床の材質や、設備の故障などは、見ないと言っても過言ではないでしょう。
そのような買手が見るところは、
マンション全体の雰囲気、エントランスや廊下、玄関ドアなどの共用部、室内は、窓の開口部の広さとか、眺望や天井高さなどの空間を見にきます。
あとは、買い手が希望する間取りができるかを確認するために、管理会社から図面をもらってリフォームを検討します。

ですから、
あなたが壁紙をリフォームしても、結局剥がされてしまいますし、壊れたガスコンロなどを交換しても、また買い手の好みのコンロに変えてしまいますので、あまり意味がありません。

リフォームをすべき場合

ただ、かなり印象が悪ければ、リフォームする事を薦めます。

例えば、ペットやタバコ等の「悪臭」が残る部屋、壁紙や床などに「カビ」があるケースです。これ位のレベルを印象が悪いとここでは言います。

これは、買う人がリフォームを検討する以前の問題で、買う買わないに関わる心情に大きく関わります。
ペットの排泄物の臭い、タバコのヤニが「気持ち悪い」と思う人も多いですし、
カビや湿気で「健康に悪そう」な部屋なので、
その記憶が頭に残り「その部屋を使いたくない」と思われるからです。

古い印象はリフォームしなくて大丈夫

整理すると、
設備や床・壁などの傷み・故障・古さは、問題ない。交換すれば解決できるからです。

印象が悪すぎる室内、匂い・カビは、販売前にリフォームしないと、かなり値引きをしないと売れないので、リフォームする必要がある。

あなたのマンションは、どうでしょうか。
繰り返しますが、ただただ見た目や故障で古いのであれば、リフォームしなくて大丈夫です。

関谷が伝えたい事。ありがちな不動産会社からの提案

ここからが、実はお伝えしたい事ですが、不動産会社が古いマンションの所有者によくする売却提案の内容をお伝えします。

その前に質問です。あなたはマンションを「高く売りたい」ですか、それとも「売れればよい」ですか、どちらでしょうか。

売れればよい人は、これからお話する不動産会社からの「よくある提案」に乗れば、大丈夫です。

その提案は、不動産業者に買ってもらう。業者に売るという提案です。
一言で言うと「買取り」。不動産会社に買い取ってもらうという提案です。

買取のメリットは、
1、何もしなくてよい
リフォームしなくていい、荷物も残しておいてよい事もあります。（楽ですねぇ）
2、話がはやい
もう買う先が決まっていますので、売れていると同じ。現金の場合もあり、すぐにお金が手に入る。（嬉しいですね）
3、契約後の責任をなしにしてくれる。
あとあと、問題になることがない。（安心ですね）
4、仲介料が要らない事もある
（お得ですね）

業者はそこに利益を載せて売れる。
まさにビジネス！
兎に角、売って欲しいので、色々とサービスしてます。
おもてなしが凄いので、いい話に聞こえてしまい、嬉しくなるかもしれません。

デメリットは、
売却価格が安くなります。サラッと言いましたが、どれくらいだと思いますか？
答え、2〜3割安くなります。

仮に古いまま4000万円で売れる場合、1000万円前後安くなります。
仮に2000万円で古いまま売れる場合は、5-600万円も安くなります。

どうでしょうか。
よほど、急いで現金化する必要があるか、特別な事情がない限り、先ほどの数々のメリットを受けられなくても、1000万円も安く売る必要はないと思いますが、いかがでしょうか。

特別な事情がなければ、時間がかかっても少しくらい大変でも1000万円高く売れる方がいいはずですが、何故、多くの不動会社は、そのような不動産会社に買取る（売却する）提案を勧めるのでしょうか。

詳細はここでは割愛しますが、
普通に個人に売るよりも、2倍から4倍近く、仲介会社が儲かるからです。

理由は簡単なんです。あなたより自分の利益を求めているので、気をつけてください。

上手に、その提案をしますから、気をつけてください。
例えばこんな感じでしょうか。
「みな、このマンションの人たちが売却する時は、業者にリノベーションしてもらっています。すでに買いたいという業者が何社かいますよ。業者が買取りをする取引は、メリットはこんなにありますので、面倒もなく良いと思いますが、いかがですか。室内も好きなだけ置いていってください。
当社の方で7-8社近く見積もり査定をとってみますので、オークションのように1番高い金額を出した先に売りましょう」

世の中で販売されている室内が綺麗な、いわゆるリノベーション物件は、こんな感じで、不動産会社が買取り、新しく改装して販売しています。