「当社のお客さんが買いたいと言っています」「当社に買いたいお客様がいます」——売却を考えている方にとっては、心強く聞こえる言葉かもしれません。

しかし実務の現場では、これが「安く買うための入口」として使われているケースが少なくありません。

相場より安い価格を提示して「今すぐ決めないとこの話はなくなります」と急かす。こうした流れに乗ってしまい、本来もっと高く売れたはずの不動産を安く手放してしまう例を、私は何度も見てきました。

本動画では、こうした売却の落とし穴を避けるために、最も基本でありながら、実は多くの人が正しく行えていない

「レインズに登録し、広く市場に公開して個人の買主に売る」

という王道の売却手順を解説しています。

専任媒介と一般媒介の違い、それぞれのメリット・デメリット、

そしてなぜ「囲い込み」「業者への買取提案」が起きるのかも、できるだけ分かりやすく説明しています。

また、営業マンがよく使う「そろそろ値下げしないと売れませんよ」という言葉の裏側にある心理的な誘導や、売れない広告に共通する写真やコメントの問題点についても、実例をもとに触れています。

売却が長引く原因は、価格だけではなく、情報の出し方や見せ方にあることも少なくありません。

急いで現金化する必要がないのであれば、なおさら一社の意見だけで判断するのは危険です。セカンドオピニオンを取り、いまの戦略が本当に妥当なのかを客観的に見直すことが、結果として「高く・納得して売る」近道になります。いまの売却活動に少しでも違和感がある方は、ぜひこの動画を参考にしてみてください。

今回は古いマンションはリフォームをしないで売却を！
という「どういう事？」な話をしていきます。

タイトルから違和感を感じて、こちらを見ている人もいると思います。

古いし、傷や痛みも多いので、少しでも見栄えをよくしないといけないかな。とか、売るとしたら何をどこまでリフォームした方がいいのかな。など、ぼんやりと考え始めてたタイミングの人もいると思います。

その答えと、その理由をしっかりとお伝えしてまいります。

当社のブログは、
不動産営業マンが、全ての風呂敷を広げた提案をしない場合に備え、売却方法の選択肢を広く提供し、あなたに見合った進め方を見つけてもらう為の内容が書かれています。

改めて今回は「リフォームした方がよいだろう」と思っていた人たちに、新しい事実を知ってもらうための記事です。

あなたの古いマンション。親が使っていたマンションでしょうか？
子育てを終えて、ひと段落ついた思い出の沢山詰まったマンションでしょうか？

室内も古さを感じると、
売れるのかなぁ…とか、誰が買うのかなぁ…とか、相当安くなりそうだなぁ、と弱気になっていないでしょうか？

お気持ちはよくわかります。
傷だらけの床、故障して不具合も多い水回り、薄汚れた壁紙、室内もゴチャゴチャしていて物も多く、雰囲気もなにもない感じでしょうか。
室内には、家具が残り、やれやれと思う人も多いでしょう。

「こんな状態で売れるはずがない…」

同じマンションの別の部屋が、フルでリフォームされて販売している事が多いので、リノベーションされていないと売れないと思うが、どうしているのかな？と疑問に思ったりしていると思います。

私も、あまり不動産業界の事をしならい、ハウスメーカーの営業時代に、マンションから戸建てに買い換えるお手伝いをする時には、このマンションどうやって売るのかなぁ、、、と疑問に感じていましたので、初めて売却するという、あなたのその気持ちを忘れたことはありません。

ご安心ください。みなさん、大丈夫です。
それから25年、私も色々と経験してきました。これから紹介する5分程度で読める内容を覚えておけば、

騙されたり、営業マンに好き勝手にされたりすることもなくなります。また、営業マンの提案が良いものか、実はそうでないのか、理解できるようになり、最終的に、心も金銭も、最高の売却が経験できることでしょう。

実際に私も、今日紹介する内容が、当社の書籍「自宅マンションを高く売る方法」にも書かれているので、読者のお客様からも「書かれている通りにしたい！高く売りたい！」という事で、書籍の内容を何度も説明し、お客様の理解を得ながら、古いマンションを高く売ってきました。

お客様自身も、思いのある親の住まいを、よい売却ができたと大変満足してくださっています。是非、私にも個別でお話を聞かせてください。

個別相談をご希望の方はこちら（←「こちら」をクリックすると問合せページへ移動）

ぜひ、今回紹介する方法を自分のものにして、
知らず知らずに、営業マンの餌食にならないようにし、大切な、大きな財産の取引を成功させましょう。

あと、今回紹介する内容以外にも、少し意識するだけで高く売却できる確率を、ずん！と伸ばす方法を早く知りたい方は、私の公式LINEに、ご登録ください。

（登録はこちらをクリック。←登録ページで移動します）

いつか売却するかも、という先の人は、コツコツと知識構築ができますので、
今のうちに、このHPを「お気に入り」しておいて貰えれば嬉しいです。

まず、古いマンションを売却するために、大前提、理解してほしいことを先にお伝えします。

1970年代からマンション需要が増えたので、今では築50年となる古いマンションも多く出てくる時代になり、特段古いというネックに引きずられる事なく、普通に取引されているということです。

あなたが古いと思っているあなたのマンションは、築何年でしょうか。

築30年ですか？築40年ですか？

まず、その古いという考えを変えてください。

少なくとも1982-3年より新しいマンション、つまり築40年までは、決して東京では古くありません。

そして、リフォームなどの室内の見た目の話をしてきましたが、そもそも、床とかキッチンなどは、不動産取引の大切な要素ではないので、心配したりネックと感じる必要はありません。

どうでしょうか。

古くて心配していた気持ちから「何かいい感じとか、いい話が聞けた」と思っている人もいると思います。

その前向きな気持ちが、大切です。続けましょう

不動産で重要なのは、構造と立地、マンションであれば管理体制です。

①構造

1982-3年より新しいマンションは、構造が新耐震基準なので、耐震基準の高いマンションです。

②管理

東京エリアは、管理も、自主管理が非常に少なく、滞納が問題になるマンションも少なく、マンション住人の意識が高いので、管理体制は良好です。

③立地

東京エリアのマンションですから、そもそも立地への問題もありません。

東京エリアは、不動産としては、申し分ないのです。

仮に1981年より古いマンションでも心配は要りません。構造に心配を持つ人もいますが、それ以外の立地や管理体制は、良好なので、新しいマンションと遜色なく、取引されています。

では、ようやく本題です。なぜリフォームが不要なのか、どのような売り方があるのか、お話します。

まず、あなたが違和感を感じている
「リフォームしなくて大丈夫なの？」という疑問から解決します。

その後に、私が今日一番伝えたい
「古いマンションで不動産会社がよく提案する（お勧めしない）売り方」をお伝えします。

リフォームはしなくてよい

個人の普通の人に売るにしても、不動産業者の人に売るにしても、リフォームをしなくても問題ないです。

先ほどもお伝えしたように、古いマンションも増え、それに伴い、こだわりのデザインを提供できるリフォーム会社も増えてきました。

つまりは古いマンションでも場所は東京エリア。
築浅より安く購入できるメリットから、自分好みにリフォームして生活したい！という需要がかなり増えているからです。

もちろん、普通で標準的なリフォームで安く抑える人もいます。
お伝えしたいことは、リフォームやリノベーションはもう当たり前なんです。

ですから、あなたのマンションは、リフォームをする前提で、買いに来ています。

床の材質や、設備の故障などは、見ないと言っても過言ではないでしょう。
そのような買手が見るところは、
マンション全体の雰囲気、エントランスや廊下、玄関ドアなどの共用部、室内は、窓の開口部の広さとか、眺望や天井高さなどの空間を見にきます。
あとは、買い手が希望する間取りができるかを確認するために、管理会社から図面をもらってリフォームを検討します。

ですから、
あなたが壁紙をリフォームしても、結局剥がされてしまいますし、壊れたガスコンロなどを交換しても、また買い手の好みのコンロに変えてしまいますので、あまり意味がありません。

リフォームをすべき場合

ただ、かなり印象が悪ければ、リフォームする事を薦めます。

例えば、ペットやタバコ等の「悪臭」が残る部屋、壁紙や床などに「カビ」があるケースです。これ位のレベルを印象が悪いとここでは言います。

これは、買う人がリフォームを検討する以前の問題で、買う買わないに関わる心情に大きく関わります。
ペットの排泄物の臭い、タバコのヤニが「気持ち悪い」と思う人も多いですし、
カビや湿気で「健康に悪そう」な部屋なので、
その記憶が頭に残り「その部屋を使いたくない」と思われるからです。

古い印象はリフォームしなくて大丈夫

整理すると、
設備や床・壁などの傷み・故障・古さは、問題ない。交換すれば解決できるからです。

印象が悪すぎる室内、匂い・カビは、販売前にリフォームしないと、かなり値引きをしないと売れないので、リフォームする必要がある。

あなたのマンションは、どうでしょうか。
繰り返しますが、ただただ見た目や故障で古いのであれば、リフォームしなくて大丈夫です。

関谷が伝えたい事。ありがちな不動産会社からの提案

ここからが、実はお伝えしたい事ですが、不動産会社が古いマンションの所有者によくする売却提案の内容をお伝えします。

その前に質問です。あなたはマンションを「高く売りたい」ですか、それとも「売れればよい」ですか、どちらでしょうか。

売れればよい人は、これからお話する不動産会社からの「よくある提案」に乗れば、大丈夫です。

その提案は、不動産業者に買ってもらう。業者に売るという提案です。
一言で言うと「買取り」。不動産会社に買い取ってもらうという提案です。

買取のメリットは、
1、何もしなくてよい
リフォームしなくていい、荷物も残しておいてよい事もあります。（楽ですねぇ）
2、話がはやい
もう買う先が決まっていますので、売れていると同じ。現金の場合もあり、すぐにお金が手に入る。（嬉しいですね）
3、契約後の責任をなしにしてくれる。
あとあと、問題になることがない。（安心ですね）
4、仲介料が要らない事もある
（お得ですね）

業者はそこに利益を載せて売れる。
まさにビジネス！
兎に角、売って欲しいので、色々とサービスしてます。
おもてなしが凄いので、いい話に聞こえてしまい、嬉しくなるかもしれません。

デメリットは、
売却価格が安くなります。サラッと言いましたが、どれくらいだと思いますか？
答え、2〜3割安くなります。

仮に古いまま4000万円で売れる場合、1000万円前後安くなります。
仮に2000万円で古いまま売れる場合は、5-600万円も安くなります。

どうでしょうか。
よほど、急いで現金化する必要があるか、特別な事情がない限り、先ほどの数々のメリットを受けられなくても、1000万円も安く売る必要はないと思いますが、いかがでしょうか。

特別な事情がなければ、時間がかかっても少しくらい大変でも1000万円高く売れる方がいいはずですが、何故、多くの不動会社は、そのような不動産会社に買取る（売却する）提案を勧めるのでしょうか。

詳細はここでは割愛しますが、
普通に個人に売るよりも、2倍から4倍近く、仲介会社が儲かるからです。

理由は簡単なんです。あなたより自分の利益を求めているので、気をつけてください。

上手に、その提案をしますから、気をつけてください。
例えばこんな感じでしょうか。
「みな、このマンションの人たちが売却する時は、業者にリノベーションしてもらっています。すでに買いたいという業者が何社かいますよ。業者が買取りをする取引は、メリットはこんなにありますので、面倒もなく良いと思いますが、いかがですか。室内も好きなだけ置いていってください。
当社の方で7-8社近く見積もり査定をとってみますので、オークションのように1番高い金額を出した先に売りましょう」

世の中で販売されている室内が綺麗な、いわゆるリノベーション物件は、こんな感じで、不動産会社が買取り、新しく改装して販売しています。

おすすめの売り方

では、どう売るのがよいのか。

不動産屋にこう言えばいいです。
「高く売りたいので、業者への買取りではなく、レインズに出して、リノベーションをしたい個人をターゲットにして売ってください」と具体的に伝えましょう。

成約目標価格は、類似したリノベ物件から算出すした金額から、平米数の10万円をリフォーム価格としてマイナスします。例えば50平米であればリフォーム代は500万円です。

同じマンションや近隣のリノベ物件の販売価格が4000万円であれば、先ほど計算した購入する人の改装費用の500万円をマイナスした3500万円で販売するんです。買取価格だと3500万円の7-8割なので900万円くらい安くなるはずです。

もし3500万円で売れなければ、価格を下げていきますが、買取価格よりは必ず高く売れます。900万円も下げる必要は絶対にありません。

100万円200万円も大きな金額です。しっかりと高く売れることを求めていきましょう。色々な思いが詰まっていたり、親が頑張って買ったマンションの相続などであれば、なおさら気持ちを込めてじっくり売っていきましょう。

私もその想いに協力したいと思いますので、個別相談でお話を聞かせてください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

東京の売却プランナー
関谷健（株式会社関谷健不動産販売）

個別相談はこちらから（←ここをクリック）
公式ラインから個別でやり取りしたい人は、こちらから（←クリック）

自分の資産を、不動産屋さんの好き勝手にされたくないと思います。

売却を考え始めると、投函チラシや営業マンから、良さそうな話を目にしたり、耳にしたりする事が、必ずあります。必ずです。

ですが、気をつけてください。いい話の裏には、誰かの甘い話があるものです。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、2000人を超える不動産売買の相談に関わり、「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をしたマンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

そこで今回は、

不動産屋の選びかた、見極め方、探し方も大切ですが、

「確実で正当な販売方法」をお伝えしておきます。

これは、騙されない方法の一つですので、何か言われても、この方法を実施しておけば、安心だと思ってください。

それでは、あなたの資産価値を下げない（騙されない）方法をお伝えしますね。

確実で正当な販売方法を知っておく理由

確実で正当な販売方法を知っておけば、それ以外は、正当でない事が分かります。

正当でない方法とは、これからお伝えする営業マンの提案の事を言います。

その営業マンの提案は、本当にあなたにとって良い話である。あなたは見極められますか？　普通は見極められないのではないでしょうか。

でも確実で正当な販売方法を知っておけば、

正当か、そうではない（正当でない販売方法でない）かが、わかります。

例えば、営業マンが次のように言いました

「１０社に見積もりしてもらい、一番高く査定した会社に売りましょう」

これは、正当な販売ではありません。

今から確実で、正当な販売方法をお伝えします。

正当な販売は、

国、つまり国土交通省が利用する事を推奨・お勧めしている「レインズ」を使用した販売方法で、高く売れる確率が最も高い方法といわれています。

正当な販売方法とは

不動産流通機構、通称「レインズ」と呼ばれる不動産会社だけが見られる不動産サイトはご存知でしょうか。これを読んでいる人は、ご存知ですよね！

「レインズ」に掲載して販売する。これが正当な販売方法です。

・・・・・・。これだけ？？？と思ってしまいましたよね（汗）。

あまりにも単純ですが、これは重要です。国が推奨している「レンイズ」を絶対に使い、実施するのです。そうすれば、営業マンの好き勝手にはされませんし、確実で着実に高く売却できます。

レインズに掲載すると全国１２万社の不動産会社に伝わります。

全ての不動産会社に、あなたの不動産が売却している事を知ってもらえるので、思いもよらないお客様が見つかる場合が多々あります。

また、物件近くの不動産会社は、自社のホームページに載せたい！チラシを配布したい！など販売協力もしてくれますので、販売力が高まるのです。

いいですか。

何があってもまずは、「レインズに掲載して販売する事」！

繰り返しお伝えしますが、これが正当な販売方法です。

これ以外は、特殊な事情がない限り、避けましょう。

営業マンの提案には色々あります。

１、チラシで「あなたの家を買いたい人が候補者がいます。」という提案。

２、上記と同様に「あなたの家を買いたい人が、当社には◯名います」という提案。

３、査定を５件するので、一番高いところに売りましょうという提案。

４、物件が〇〇なので、不動産会社に買い取ってもらいましょうという提案。

など、既に買いたいお客様がいるよ！という事が多いです。

いくらでも良いから、早く売りたいのだ！という人は、このまま提案に乗って構いません。私がお伝えしているのは、出来るだけ高い確率を利用した方法で確実に高く売りたい！という人にお伝えしています。

ファーストステージ、セカンドステージ

不動産会社から、色々な提案があると思います。

こうしましょう。ああしましょう。これがいいと思います。

確かに悪い話ではない、むしろ良い話に聞こえるかもしれませんが、

これら一見良さそうに聞こえる営業マンからのは全てセカンドステージ（第２段階）に販売しましょう。

まずは、ファーストステージ（第１段階）は、確実で正当な「レインズ」での販売を実施すると、決めておくと、営業マンのイレギュラーな売却提案に気付きやすいでしょう。

ファーストステージでは、どう販売するかお分かりですよね？

そうです。正当な販売方法「レインズ」を使った販売を実施します。

営業マンの提案が確実に良い！と見極められる人は、あえてファーストステージ（正当な方法）をする必要はありませんが、

私の経験上、ほどんどの方が、ファーストステージ（正当な販売）を実施する方がよいと思っております。

このファーストステージで、数か月（目安は１〜３ヶ月）経過しても売却できない場合、営業マンから提案があったセカンドステージを、再度検討してみましょう。

まとめ

重要なので繰り返します。

営業マンに何を提案されても、まずは、ファーストステージ「レインズ」を使った販売を実施しましょう！

２ステップ販売方法は、あなたの資産を守ってくれる大切な方法です。

甘い話には、裏がある！

そう考えて、正当な方法、真っ当な方法から販売をスタートしましょう！

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、2000人を超える不動産売買の相談に関わり、「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をしたマンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

※無料メールマガジンも参考になりますので、登録プリーズです。

文責：宅地建物取引士　関谷健

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

ペットの汚れや傷み、そして臭いなどが気になる場合もあるかと思います。

その場合、まずは担当の営業マンがいれば、彼の意見がすごく参考になるはずです。

奇譚のない意見を求めてみましょう。

「臭いどう？」「正直に教えて？」という感じです。

　築20年以内のマンションでは、ペットを飼えるところが多くなっています。このページをご覧になっている方にも、何らかのペットを飼っている方がいるかと思います。

　ペットを飼っていたマンションを売却する時、一番の問題点は“臭い”です。

　どんなに可愛いペットでも、臭いまでは可愛くはありません。しかし飼い主はペットの臭いに鼻が慣れてしまっているので、それがどれくらい他人に不快感を与えるのか分からなくなっています。

　そこで担当に必ず臭いレベルを確認しましょう。担当の“遠慮”が出る場合もあるので、自分からペットに関する懸念事項を聞くようにしたり、営業が提案しやすいような状況を作ってあげる事も大切です。

　もし、マーキング癖のあるペットだった場合、売却に当たっては大きなマイナス要因になる可能性が高くなります。臭いがきつく、消臭剤などでは消せないレベルになってしまうと、重要事項説明書などに記載して、買い手に説明する必要も出てきます。

　フローリングの張り替えした方がいいか、もっと酷い場合はリフォームした方が良いのか、またその費用は販売価格からあらかじめ引いておく方がいいのかどうかなど、担当と良く話し合った上で決めましょう。特に築20年以内の物件は、本来なら室内もそのままで販売できるため、ペットが原因の追加リフォームは買い手に納得してもらうのも難しくなります。

　かといって、ペットによって「荒れた」状態で販売したらどうなるか――どう考えてもマンションを売るのが難しい物件であるのは明らかです。

　また、壁紙などに引っ掻き傷がある場合も、臭い同様飼い主は感覚が麻痺している事があります。飼い主にとっては取るに足らない傷でも、買い手にとっては「買いたい」という気持ちが冷めるきっかけになり得ます。一部の補修で済むか、全面的に張り替えた方が良いのかも、担当から意見を聞く方が良いでしょう。

　先ほども言いましたが、飼い主は“慣れ”で感覚が麻痺しています。

　「これでは売れない」「こうした方が良い」など、少しでも買い手に印象良くするためにどうしたら良いのか、担当の客観的な意見がとても重要になります。販売する前に担当と「ペット対策」をしっかり練る事で、安く買いたたかれるのを防ぐ事ができます。

　内覧に向けてのペット対策としては、普段から換気を心がけたり、消臭剤を置くなどして臭いを少しでも少なくするようにしましょう。珪藻土や漆喰、炭など臭いを吸収する素材は、使い方次第でオシャレなインテリアにもなり、消臭と供に印象をUPする事もできるので一石二鳥です。

　案内当日は担当と相談しながら、玄関に軽い芳香剤を置くと良いでしょう。とにかく玄関で良い匂いをさせる事がポイントです。最初から嫌な臭いを感じると、買い手はあなたのマンションを購入希望リストから外してしまいます。

　またペット用トイレも印象が悪くなるので、内覧の間だけはトイレも片付けた方が良いでしょう。

　また、ケージで大人しくできないペットであれば、散歩など外に連れ出す方がいいでしょう。大人しくできても爬虫類や昆虫類など、人によって好き嫌いがはっきり分かれるペットの場合、一時的にどこかに預かってもらうなど見学者の目に触れないようにする心遣いも大切です。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
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　文責：宅地建物取引士　関谷健

不動産任せにしないで「これやって！」「あれやって！」と伝えて、営業担当の好きにさせず、

あなたのマイホームの価値を高める為に営業マンに伝えるべき、大切な事をお伝えします！

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2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

「広告関係が完成したら見せて！」

言わない人が多いので、これを言うだけで、営業マンは、（きちんと作成しなければ…）と思い、広告の完成度が高くなります。

完成度が高くなれば….　　そう！高く売れる確率が高まります。

広告（販売ツール）とは

1、販売図面（よく見る不動産のチラシ）

2、スーモやアットホーム等のインターネットサイト

3、折込チラシ

これくらいでしょうか。多くないので、あなたも内容をチェックしましょう。

チェックすることは、床暖房や食洗器などの有無も必要ですが、

ライフインフォメーションが書いてない！

眺望写真が暗い！

もっと写真を載せて！

ここをもっと伝えて欲しい！

これが書いてない！

学校区はこの物件のアピールポイントだ！

ライフインフォメーションに図書館と児童館、あそこのスーパーも載せて！

などなど、色々言いましょう。

あなたが知っている物件のよさが、チラシだけでなく、営業マンにも理解され、一石二鳥です！

販売ツールは見せてもらうように、必ず担当営業に伝えましょう。口に出しましょう！

営業マン任せにせず、一緒に作りあげるスタンスが大切です。

「物件のポイントを話し合いましょう」

「アピールポイントの共有」をしておきましょう。

営業マンが考える物件ポイントと、あなたが思い付く物件ポイントを、お互いに話し合って、アピールできる数を増やし、物件の魅力を高め、高く売る事が目的です。

必ず会って話し合いをしましょう。

その時に、営業マンは、紙にまとめてくるはずですが、最低30、普通は40、できれば50項目を考えてきてくれると、安心できる営業マンだと思います。

よって、30項目しかなければ、

「もっとないの？」「ちゃんと考えてきてよ〜」と嫌味を言って、真剣に物件のポイントを出してもらいましょう。

これは、企業が会社の改善や商品を訴求する為にアイデアを皆で出し合う事と同じです。

ブレインストーミングという方法で、悪い意見は言わずに、どんどん出し合うと良いですね。

お互いが持ち寄った項目が掛け合わさって、更に良い物件ポイントが出てくるはずです。

これは、営業マンが、物件のポイントをしっかりと把握する事で、ターゲットを縛り込み、販売ツールの作成や、実際に買手様が内覧する際に、説明する為ですから、とても重要な過程です。

営業マンに、しっかりと理解してもらいましょう。

「ぼんやりと営業が考えた状態で販売する」のと、「打合せして、色々な訴求ポイントが出てきて販売する」のと、どちらが高く売れますか？

さぁ、早速実施してみましょう。

すでに販売中の方で、なかなか売れない人も営業と話し合ってみましょう！

「内覧時は、必ず立会ってください」

販売する状態が、空室もしくは空家の場合に、担当営業に伝える事、それは

「内覧時は、必ず立会ってください」

立会い、とは買手のお客様が内覧する時に、担当営業も立会って（一緒にいて）ください。という事です。

今、こう思いませんでしたか？

当たり前だろ！…と。

当たり前ではないのです。

現地にキーボックスを設置して、「勝手にみてください」が、空室案内の4割。

現地近くの不動産屋に鍵を預けて、「取りに行って、開けて見てください」が、空室の2割。

残りの4割だけが、担当営業による「立会」での内覧なのです。

実に半分以上は、立会いをしていないのです。

何故か、

1、あなたが頼んでいないから。

2、買手（お客様）側の仲介業者に、案内を任せているから。

この2点です。

1、は分かりますね。

あなたが頼んでいないので、立会いをしていません。

理由2、の

買手側の仲介業者に任せているから。

買手（購入検討しているお客様）には、買手側の不動産仲介業者がいるから、あなたの家の内覧は、そこに任せているのです。

この2点が理由ですが、何故、立ち会った方がいいのでしょうか。

主に2つの理由があります。

1、家の中を、何をされるか分からないから。

1回の内覧で決まる事はありません。たくさんのお客様と、不動産屋が見に来ます。何があるか分かりません。腕白な子供がいて、床や壁紙を傷つけるかもしれません。エアコンや照明をつけたままかもしれません。戸締りを忘れるかもしれません。

やはり、見張り役がいるべきなのです。「立会いする事を、依頼しましょう」

2、希望額で売れないから。

どういう事？と、思いましたか？高く売るには付加価値を感じてもらう事が必要です。

買い手様が、実物の現場（あなたの家）を見に来ている。

付加価値を感じてもらうには、プレゼンテーションや説明が、絶対に必要です。

あなたの物件を、あなた以上に知っている人は、あなたが依頼した不動産営業マンです。

なのに、立ち合いしなければ、何の意味もありません。

あなたの物件を初めてみた買い手側の不動産会社の営業マンは、あなたの物件の魅力を知りません。

何故なら、はじめて見るのですから。

知らないお客様と、知らない営業が、あなたの家をみて、相場以上の魅力を感じるには、あなたの担当営業の立会いが絶対に不可欠なのです。

「立会いを依頼しましょう」

ポイントのまとめ

「広告（販売ツール）が完成したら見せて！」

「物件のポイントを話し合いましょう」

「立ち会ってください」

以上３ポイント、３言葉。

しっかりと伝えていき、高く売れる確率をどんどんアップしていきましょう！

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

文責：宅地建物取引士　関谷健

売却を依頼する営業担当が決まったら言うべき事！の続きです。

２項目の追加です。

第１弾を読んでいない方はこちら→（ここをクリック）

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

物件の掲載は、１サイト１つ

　
「物件の掲載は、1サイトに1つにしてください」

と担当者に伝えましょう。
　
　
　
スーモ、アットホーム、
ホームズ等を見ていると、

　
同じ物件が、
4つも5つも出てくる時があります。
　
　
（あ、これ同じ物件だな）
　
　
と思った経験がある人も
多いと思います。
　
　
同じ物件が、
4つも5つも並んでいると、
どのような印象を持ちますか？
　

　
　
　
色々な印象があると思います。
　
　
例えば、
　
写真や情報が、異なるから
参考になる。
　

何度も何度も出てくるので、くどい。紛らわしい。
　

なんで、同じ物件がこんなに掲載されるのかなぁ。
　

やめて欲しい。

　
逆に、何とも思わない.. などがあると思います。
　
　
　
でも、一番よく聞く意見はこれです。

　
「しばらく売れてないのかな」 です。
　
　
　
なかなか売れなくて、
時間の経過と共に、どんどん掲載数が増えてしまい、
　

苦しくなり、 

減らせなくなり、
そのまま、たくさん出している。
と思われてしまうのです。
　
　
　
ですから、

掲載数が多いと、誤解を生じますので、

1サイト1つにしてください！
と営業に伝える必要があります。

　
複数の会社に、売却を依頼した場合は、

特に重要です。
　
　
その場合は、あなたが仕切ります。
A社さんはスーモだけ、
B社さんは、その他全ての ポータルサイト
という風に指示しましょう！
　
　
そうしないと、まるで、

スーパー２階のカバン売り場みたいに
同じ商品が並んで売られる事になります。
　
　
三越１階のルイ・ヴィトンのように、
カバンは1つだけ飾ります！！
　

　
…このほうが、希少性や気品、
そして、ゆとりを感じます。
　

レインズの登録証明書？

「レインズの登録証明書をください」

と担当者に伝えましょう。

これは、何かといいますと、

もともとは宅建業法に基づいて「きちんとレインズに登録しました、という証明書」でしたが、

現在では、

１、レインズに公開されているか

２、レインズに図面が掲載されているか

を売主が確認・チェックをする為の、ログイン・IDが掲載されている書類となります。

何故、レインズの状況確認を売主が出来るようにしたかご存知でしょうか。

囲い込みを防ぐ為です。

囲い込みは、全国の他業者に物件情報を流さないようにする行為を言いますが、レインズにおいては、

・レインズから、すぐに掲載を落としてしまう

・レインズに販売図面を掲載しない

などの「囲い込みの一端」がレインズ上にもある事が２０１５年に問題となり、この売主が確認できるシステムが始まりました。

という事で、あなたが確認する事は、

１、レインズに掲載されているか

２、レインズに図面が掲載されているか

の２点となります。

あまりにも、バカバカしいので、チェックする気にもならないと思います。笑

でも、販売から２週間後、１か月後を目安に見ておきましょう。

１か月以内は、囲い込みが頻繁に行われています。

もし、

１が発覚した場合は、すぐに売却依頼を解約しましょう。信頼できません。

２が発覚した場合は、解約か、早急に図面掲載するように連絡しましょう。

ではレインズを見る方法ですが、

http://reins.or.jp 

にアクセスし、右下の「売却依頼主向け　ログイン」をクリック！

ここで、担当営業から取得した

「登録証明書」に記載されている「登録ID」「パスワード」を入力すると、下の画面になります。

取引状況が「公開中」以外の「申込」等になっていないか、確認します。

そして、右上の「図面の表示」をクリックします。このボタンがない場合は、すぐに連絡しましょう。忘れているか、意図的に囲い込みをしていますが、いずれにしても、全国他業者が物件が紹介しにくい状況です。

ポイントをまとめます。

１、登録証明書、というものがある事を覚えておく

２、きちんと物件が公開されているか確認する

３、販売図面が掲載されているか確認する

４、図面の内容を確認し、改善・修正点があれば、連絡する

以上です。

更に重要なポイントは、

ときどき、ログインする事です。

囲い込みは、掲載を販売中におとしたり、図面の掲載をしない事ですが、掲載後、数週間後に実施するかもしれません。

あまり疑ってもいけませんが、大切で大きな資産ですので、時々は主体的に動くことも必要です。

今回は以上です。

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こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

売却プランナー、宅地建物取引士：関谷健