個人の専門家（税理士・弁護士など）という立場で活動していますので、ボジショントーク的な内容になります。

自宅マンションを売ろうかな、と思ったとき。
多くの方が最初に気にするのが、「やっぱり大手の不動産会社が安心なのかな？」という点だと思います。

テレビCMもよく見るし、駅前にも店舗がある。
確かに、大手にはそれなりの安心感があります。

ただ、結論から言うと、自宅マンションの売却において「会社の規模」は、そこまで重要ではありません。
もっと大事なのは、「誰が担当になるか」です。

不動産売買は、会社が売ってくれるようで、実際は「人が売る」仕事です。

まず知っておいてほしいのは、不動産業界には「みんなで売る」仕組みがある、ということ。
レインズという共通のネットワークを使って、物件情報は他社とも共有されます。頼んだ会社だけが売るのでないという事です。

どういう事？と思われた人もいるかと思います。詳細は割愛しますが、自宅（マイホーム・自宅マンション）を消費者（不動産売買の素人）が売るにあたり、会社の規模によって売却情報の伝達・拡散に差が生じる事は消費者にとって不利になります。それを防止するための仕組みがレインズ（消費者の自宅は、みんなで売らなければならない）です。

これは法律で決められている仕組みなので、会社の大きさに関係なく、同じ市場で勝負ができます。

つまり、「大手じゃないと買主が見つからない。高く売れない。集客できない」ということはありません。

それなのに、なぜか会社の規模ばかりが気になってしまう。
これは、会社の名前と営業マンの実力を、無意識にセットで考えてしまうからだと思います。

でも実際には、大手だからといって、経験豊富な営業マンが必ず担当になるわけではありません。
入社して間もない人が担当になることも、普通にあります。上司の顔を伺いながら営業マンが保身に走り、好き勝手いうかもしれません。

一方で、中小の不動産会社には、大手で長年経験を積んでから独立したベテランもたくさんいます。
自分の名前で勝負している分、ひとつひとつの取引に本気です。もちろん色々な人がいますので、中小の不動産会社が良いとも言えません（だから大手にいくかと思いますが）。

特に、自宅マンションの売却は、投資物件とはまったく別ものです。
利回りや数字の話だけではなく、「ここでどんな暮らしができるか」を伝える必要があります。
この“生活のイメージ”を言葉にできるかどうかで、売れる価格は大きく変わります。

ところが、不動産業者全体で見ると、自宅用マンションの売買を本業にしている人は、実は少数派です。
親切でも、誠実でも、この分野が得意でなければ、高く売るのは難しくなります。

だからこそ、見るべきポイントはシンプルです。
「この会社は有名か」ではなく、
「この営業マンは、自宅マンションをどう売ってきた人なのか」。

そして、最初から一人に決める必要もありません。
何人かと話してみると、考え方や提案の違いが、はっきり分かってきます。
その中で、「この人なら安心して任せられそう」と感じる人を選べばいいのです。

自宅マンションの売却は、生活そのものを扱う仕事です。
会社の看板よりも、人を見る。
それが、結果的に一番うまくいく近道だったりします。

宅地建物取引士

株式会社関谷健不動産販売 代表取締役

マンション売却カウンター運営

関谷 健

新築物件が増えれば、いずれ中古として市場に出る物件も増えていきます。

その結果、タワーマンションの売却や購入に対する興味・関心が高まるのは、ごく自然な流れだと言えるでしょう。

このページでは、タワーマンションならではの特徴を踏まえながら、

売却をどのように進めるべきか、そして、どうすればより良い条件で売却できるのかについて、順を追ってお伝えしていきます。

すぐに売却を予定していない方にとっても、将来の参考として読んでいただき、

「その時が来たら、何を考え、何から始めるべきか」

をあらためて整理するきっかけになれば幸いです。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超えるマンション売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者である関谷が、お伝えしています。

タワーマンション売却の「進め方」「知っておきたい知識」

東京のタワーマンションで多いタイプが１LDK、２LDK。

終の棲家ではなく、若いうちには駅近くに住み、仕事もプライペートもアクティブに生活したい！という想いで購入された方も、想定通りに、１０年程で買い替える時期が来るかと思います。

今回は、そんな方々に東京のタワーマンションの売却のススメ方、タイミング、コツについてお伝えします。

• 査定額を知る（売却査定・賃貸査定）

まずおすすめしたいのは、不動産会社に依頼する前に、いきなり相談しないことです。

最初の一歩は、まずご自身で相場を調べてみることをおすすめします。

安易にネットの一括査定を利用すると、その後、複数の不動産会社から連絡が入り、営業対応に時間や気力を取られてしまうケースも少なくありません。

調べ方は、実はそれほど難しくありません。

タワーマンションの場合、同じマンション内で、1〜2件は販売中の住戸がインターネット上に掲載されていることが多いものです。

また、近隣にも似た規模やグレードのタワーマンションがいくつかあるはずです。

まずは、そうした物件の販売価格を参考にします。

細かい条件の違いはいったん置いておき、販売価格から平米単価を計算し、ご自身のマンションの平米数を掛けて、

おおよその金額を出してみてください。

ここで一つ、注意点があります。一般的に、販売価格と成約価格にはおよそ5％前後の差が出ることが多く、成約価格のほうが少し低くなります。

そのため、

算出した金額に「0.95」を掛けてみると、より現実的なイメージに近づきます。

同じマンション、もしくは近隣のタワーマンションを3〜5件ほどピックアップし、平米単価を出して平均を取ってみましょう。

それだけでも、相場観はかなり掴めてきます。

売買でも賃貸でも、考え方は同じです。

物件情報は、SUUMO やat homeといったポータルサイトを見ると、大手から地域密着の不動産会社まで、バランスよく掲載されているため参考になります。

また、タワーマンションの場合は、マンション名を直接入力して検索するだけでも、現在販売中の住戸が見つかることが多いでしょう。

まずはここまでを、「誰にも相談せずに」やってみる。

それだけで、売却の主導権を自分で持てるようになります。

• 自宅マンションを売却するか・賃貸で貸すか検討する

自宅マンションの売却相談を受けた際、

私は必ず「賃貸に出す」という選択肢もお話しするようにしています。

賃貸にすれば、毎月の賃料収入が入ってきます。

特に東京のタワーマンションは、価格が大きく下がりにくいエリアが多く、将来あらためて売却する際には、

それまでに得た賃料収入分がプラスになる可能性も高い。

そういう意味では、合理的でおすすめできる選択肢です。

ただ、私の経験上、

実際には8割ほどの方が売却を選ばれます。

その一番大きな理由は、

「精神的に落ち着かない」という点です。

・入居者と近隣トラブルが起きたらどうしよう

・設備の故障や不具合で、入居者に迷惑をかけないだろうか

・空室が長引いたら、ローンと今の住まいの家賃が二重になるのではないか

こうした不安が、どうしても頭から離れなくなってしまうのです。

単純にお金の計算だけをすれば、賃貸のほうが有利になるケースは少なくありません。

それでも最終的な判断基準が

「気持ちが落ち着くかどうか」

になるのは、自宅マンションならではだと思います。

収益物件として割り切って考える投資家とは、やはり価値判断が少し違います。

この点は、とても人間らしく、興味深いところでもあります。

もちろん、売却にも賃貸にも、それぞれメリットとデメリットがあります。

一つの意見だけで決めず、不動産会社や、周囲の経験者など、複数の人の話を聞きながら判断していくことが大切です。

その際に、ぜひ意識してほしいのは、

営業マンの立場です。

売買が中心の営業は、どうしても「売却寄り」になりますし、

賃貸が中心の営業は「賃貸寄り」の話になりがちです。

可能であれば、

売買の人、賃貸の人、両方の話を聞いてみるのも一つの方法でしょう。

それぞれの立場を理解したうえで話を聞くと、判断の精度は、ぐっと高まります。

先に売るか、後に売るかを検討する。

自宅マンションを売却したあと、次も購入を検討していたにもかかわらず、

住宅ローンが組めなかったというケースは、実際にあります。

ここは、ぜひ注意しておきたいポイントです。

「もしローンが借りられなければ、賃貸でも構わない」

と割り切れていれば問題ありません。

ただ、7〜8年程度、同じ場所に住むのであれば、購入のメリットが出やすいことを、

実際に住み替えを経験した方ほど、身をもって理解しています。

そのため、

「次もできれば購入したい」という気持ちが強くなるのは、ごく自然なことだと思います。

特に、

独立・起業した方や、役員に就任した方は注意が必要です。

会社の決算状況や立場によっては、金融機関が住宅ローンを貸してくれないケースもあります。

売却を進める前に、次の住宅ローンが組めるかどうかを、事前に確認しておくことは、とても重要です。

もし「先に買う」ことができれば、こうした心配はありません。

ただし、その場合、今の住宅ローンが残った状態で、さらに住宅ローンを組めるのか、という問題が出てきます。

この点については、タワーマンションであれば、一時的にダブルローンを認めてもらいやすい傾向があります。

理由はシンプルで、

タワーマンションは人気が高く、流動性が高いため、「売却しやすい不動産」と銀行が判断しやすいからです。

その結果、

売却を前提として、一定期間だけダブルローンを許容してくれるケースが出てきます。

もちろん、

先に購入することにはデメリットもあります。

ただ、選択肢が広がり、検討すべき項目が増えること自体は、決して悪いことではありません。

「先に売るか」

「後に売るか」

それぞれに、明確なメリット・デメリットがあります。

この点については、別の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

タワーマンションを高く売るために

　■金額査定と相談先について

タワーマンションの売却は、一般的なマンションの売却とは、少し性質が異なります。

世帯数が多く、似たような間取りの住戸が多いため、同じマンション内での成約事例が数多く存在します。

その結果、

売却価格のイメージが非常につきやすいという点は、大きな安心材料だと言えるでしょう。

「このくらいの金額で売れそうだ」

という見通しが立てやすく、売却後の資金計画も組みやすくなります。

そのため、単純に相場感を知りたいだけであれば、

複数社に査定を依頼したり、ネットの一括査定を使う必要はありません。

私のように、成約事例を豊富に把握している不動産会社であれば、

1社に依頼するだけで十分なケースも多いのです。

「だいたいの金額を把握しておきたい」

という段階であれば、1社に相談するだけで問題ありません。

一方で、

実際に売却を進めるかどうか、

売却のタイミングや、賃貸という選択肢も含めて検討したい場合は、少し視点を広げて話を聞くことをおすすめします。

例えば、

・近隣の大手不動産会社

・地元密着の不動産会社

・知人の紹介やネットで選んだ会社

といったように、

立場や背景の異なる営業マンから話を聞いてみる。

いわゆる「大手3社」に絞るのではなく、

環境の違う人たちの意見を集めることで、より幅のある、現実的な話が見えてきます。

情報の量だけでなく、視点の違いを意識すること。

それが、タワーマンション売却を成功させる近道だと思います。

　■住んでいて良かった事を営業と共有する

　広告の宣伝文句で一般的な言葉は、日当たり良好、築浅、南東角部屋でしょうか。また共用部分の施設やサービス、近隣のスーパーなどの地域インフォメーションが記載されている事が一般的です。タワーマンションの場合は、同じ様な間取りで同じ場所なので、同じ様に販売しても成約事例の平均付近で売れるのが限界でしょう。

　ですから、しっかりと営業マンに「あなたの家の良い点を伝えましょう」。特に感覚的な点、経験しないとわからない点が大切です。目・耳・鼻・肌などで思い当たる事はないでしょうか。入学した学校や塾、病院、スーパーの耳寄りな情報などはありませんか。綺麗だな、気持ちいいな、楽しいなという所。近隣関係。住んでから家族の状況や健康が好転していませんか。

「いいね」が多いほど、価値があがる事は間違いありません。スーモや販売図面などに掲載しつつ、あなたの売却物件にお客様が来た際にも、他と同じではなく、何か違う点を数多くアピールする事、画一的にならない事が、高く売れる確率を高めます。

■売るなら築15年までが一つの目安

新築マンション販売会社が売りやすいように、新築時には安く設定されている修繕積立金。

どんどん値が上がります。

新築時月額6000円が５年目1万5000円、15年目2万5000円、その後、20年目4万円、25年目4万5000円などです。

1万円アップすると、住宅ローン的には450万円相当、2万円アップすると900万円相当の借入額となり、当然価格にその価格分が影響します。早ければ、早いほど次に買う人も安い修繕積立金で生活できますが、ただ単に高く売れれば良い訳でないのがマイホームです。早く売りましょうという事はできませんが、目安は15年以内が一つの区切りといえるでしょう。それ以上は、まだまだタワーマンションの未知の世界となり、購入する方も不安になり価格が伸び悩む事になると考えられます。

タワーマンションの修繕事例はまだまだ少なく、できる会社も独占的となり実際の修繕価格も高くなりやすいです。タワーマンションが増えてきていますので、今後に期待したいものです。

とはいえ、修繕積立金の値が上がることを多くの方が想定しながら中古の売買は行われてきていますので、高く売るという観点からは、築年数が経過すると修繕積立金との兼ね合いで難しくなりますが、大きく値が下がるという事は考え難いと思っております。

■物件の値上がり傾向時に高く売る方法

　査定額の１割増しは当たり前に出してください。そして、上記に書かれている事を含め、私の記事も読み切って、やれることを出来るだけ多く全て出しきってください。そして、私に売却相談をしてください。

　タワーマンションは事例が多い反面、その価格で売れるものと考えて販売しますが、思ったより高くうれる事が多くあります。

繰り返しますが、売り手市場の場合、過去の成約事例から算出した査定額では、既に価格が安い事も大いに考えられます。高く売りたい場合は、より高めに出して、計画を立てながら値段を下げていく方が高く売れます。ここでいう計画のポイントは長く高い価格で粘らないという事です。２週間〜３週間を目処に価格を下げていきましょう。

■値下がり傾向時に高く売る

　同マンションの販売価格をよく見ることをオススメします。

他よりも早く値を下げるか、他と同じ価格設定にして、その中で付加価値を出して、先に売る形が望ましいです。値下がり傾向時は、買う側の立場が強いので、ここで欲張って価格を高く出し続けると、いつの間にか更に悪化して、より多くの値引きが必要になってきます。

繰り返しますが、同マンションがライバルです。他よりも高い金額で出さず、査定額より値段が下がる事がありますが、どうしても売らなければならない場合は、早く売れる事が、いまの状況では高く売れることと考えて進めて行くことが結果として売却が成功する事になります。

まとめ

いかがでしたか。

タワーマンションの生活は、若い時代に利便性を楽しむ反面、終の棲家として考えている人も多く存在します。

前者の場合は、少しライフサイクル（結婚、出産）などのペースを早めてみてもよいかもしれませんね。買換や売却する事を前提に購入しているのであれば、よほど気に入った場所であれば、別ですが、10年15年以内に次を考えながら準備を進める事をオススメします。

今すぐでなく「知っておきたい」という場合は、１時間の無料相談をご利用ください。

きっとあなたの将来の安心を今から手に入れておくことができます。

お申込みはこちらから（申込みフォームへ移動します）

ご活用されてみてはいかがでしょうか。

宅地建物取引士

株式会社関谷健不動産販売

関谷健

これはお客様からとてもよく聞かれる質問です。

不動産の売却は、一度の判断や商談で数百万円、時には一千万円単位の差が生まれる世界。
つまりこの仕事は、担当者の「考え方」や「姿勢」ひとつで、お客様の人生に大きな影響を与える仕事でもあります。

本来であれば、どんな営業マンも不動産のプロとして「この方にとって何が一番いいのか」を考え、たとえ会社や自分の利益が減ったとしても正直に提案するべきです。

ただ、それをやり続けるのは簡単ではありません。特に若い営業マンほど、目の前で自分の報酬が大きく変わる場面では、気持ちが揺れやすいのも事実です。

営業マンを雇い、何も知らないお客様に「今が売り時です」「売ったほうが得です」と会社のために動いてもらい、自分は前に出ずに経営だけする、というやり方もできるでしょう。

実際、そういうビジネスモデルの会社はたくさんあります。

私はこの業界に約25年います。大手も経験し、多くの営業マンを見てきましたが、「本当にお客様のために」動いている人は、決して多くありません。会社の看板や派手な発信よりも、実際の結果を左右するのは「誰が担当するか」だと感じています。

この仕事で誠実な提案を貫くには、金銭的にも精神的にも余裕が必要です。目先の利益に左右されない状態でなければ難しいからです。

そういう人材を雇い続けるのは現実的ではないと考え、「会社を大きくする」よりも「自分が責任を持つ」ことを選びました。

一人で経営しているのは、お客様に対して最後まで正直でいるためであり、正直であり続けられるのは自分しかいないと思っているからでもあります（人が信じられないのは良くない事ですが）
不動産は人生に深く関わるものだからこそ、私は会社の看板ではなく、自分の名前を社名にもつけて、専門家としてこの仕事をしています。

「当社のお客さんが買いたいと言っています」「当社に買いたいお客様がいます」——売却を考えている方にとっては、心強く聞こえる言葉かもしれません。

しかし実務の現場では、これが「安く買うための入口」として使われているケースが少なくありません。

相場より安い価格を提示して「今すぐ決めないとこの話はなくなります」と急かす。こうした流れに乗ってしまい、本来もっと高く売れたはずの不動産を安く手放してしまう例を、私は何度も見てきました。

本動画では、こうした売却の落とし穴を避けるために、最も基本でありながら、実は多くの人が正しく行えていない

「レインズに登録し、広く市場に公開して個人の買主に売る」

という王道の売却手順を解説しています。

専任媒介と一般媒介の違い、それぞれのメリット・デメリット、

そしてなぜ「囲い込み」「業者への買取提案」が起きるのかも、できるだけ分かりやすく説明しています。

また、営業マンがよく使う「そろそろ値下げしないと売れませんよ」という言葉の裏側にある心理的な誘導や、売れない広告に共通する写真やコメントの問題点についても、実例をもとに触れています。

売却が長引く原因は、価格だけではなく、情報の出し方や見せ方にあることも少なくありません。

急いで現金化する必要がないのであれば、なおさら一社の意見だけで判断するのは危険です。セカンドオピニオンを取り、いまの戦略が本当に妥当なのかを客観的に見直すことが、結果として「高く・納得して売る」近道になります。いまの売却活動に少しでも違和感がある方は、ぜひこの動画を参考にしてみてください。

平素より当社ホームページをご覧いただき、誠にありがとうございます。

誠に勝手ながら、下記期間を年末年始休業とさせていただきます。

休業期間

12月28日（土）〜1月8日（水）

休業期間中にいただいたお問い合わせにつきましては、1月9日（木）以降、順次対応いたします。

ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解のほどお願い申し上げます。

本年も多くのご縁をいただき、心より御礼申し上げます。

皆さま、どうぞ良い年末年始をお迎えください。関谷

この動画は 「不動産は急いで売るな！」を合言葉に、自宅マンションを1000万円高く売るための具体的な戦略を徹底解説しています。

書籍の読者様が、関谷へ問合わせ（無料個別相談）をする方法、その後のスケジュールや費用について書いてまいります。

①あなたの連絡先を教えてください。

下のURLを押して「名前」「メールアドレス」を書いて送信してください。

https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=JqOXzbHSIRnMylT

こちら↓のメールアドレスに記載していただいても構いません。

sekiya.fudosan@gmail.com

②関谷からのメールの返信を待つ

関谷から返信が来ますので、お待ちください。

3日以内に返事がない場合は、情報が当社に届いていないかもしれません。お手数ですが、再度お問い合わせくださいませ。

お急ぎの人は携帯090-7273-8515へ直接ご連絡ください。

③メールのやりとりで、打ち合わせの日時などを決める

メールをやりとりをしながら、打ち合わせの日時や場所を決めていきます。

場所は、売却物件内・読者様のご自宅・その近くのカフェ・職場・当社・オンラインなどになります。

参考までに、

一番多い場所は、初回：オンライン〜2回目：売却物件内（居住中の自宅）

次に多い場所は、初回：読者様近くのカフェやファミレス等

当社があるマンションは管理規約上不特定多数の出入りが禁止されております。

ふらりと来店は出来ませんので、前もってお問い合わせください。

④打ち合わせをより充実させる為に、事前にお聞きすることがあります。

売却物件のマンション名・号室・住所をお尋ねする事もあります。

⑤初回の打合せはどんな話を話になるのか

1、お客様が考えている今後の計画について

2、次の住む場所について

3、引越しや売却の動機や理由について

上記の話をお聞きした後に、査定額の提示をします。その後ご提案いたします（賃貸・売却との比較・今後のスケジュール・時期・他の選択肢がないか・他の不動産活用がないか等）より良い今後の計画を提案します。

方向性が定まり、スッキリした気持ちになるはずです。

⑥売却（賃貸）時期の決定

計画時期を決めたら、それに向けて具体的に何をしたらよいか提案します。

1ヶ月後、半年後、1年後、2〜3年後などの状況に合わせて、それまでにやっておくと良い事を提案し、1回目の打合せが終わります。

⑦当社に売却を依頼すると決めたら

媒介（仲介）契約書を締結します。

専任（当社だけ）売却を依頼する方が良いのか、一般契約（複数会社に売却を依頼できる契約）が良いのかを一緒に考えて提案します。

媒介契約書には、主に契約期間（最長3ヶ月）、報酬額（仲介手数料の金額）、支払い時期（契約時に〇〇円、決済時に残金）などを決めます。

⑧本格的な売却準備を始める

当社は、レインズやスーモなどの広告の準備をします。写真撮影などを行います。

お客様は、室内の片付けなど、購入検討者を迎え入れる準備を行います。

一旦スケジュールの話は、ここまでにします。

費用：相談〜販売は無料です。

お金が必要になるのは、不動産売買契約を締結後（成約後）

そこから仲介手数料（媒介契約で決めた金額と支払い時期）が発生します。

まずは、お問い合わせ後の流れが理解できた事と思います。

皆様からの相談を、心からお待ちしています！！

宅地建物取引士

株式会社関谷健不動産販売

東京都中央区日本橋浜町2-27-1

代表取締役　関谷健

今回は古いマンションはリフォームをしないで売却を！
という「どういう事？」な話をしていきます。

タイトルから違和感を感じて、こちらを見ている人もいると思います。

古いし、傷や痛みも多いので、少しでも見栄えをよくしないといけないかな。とか、売るとしたら何をどこまでリフォームした方がいいのかな。など、ぼんやりと考え始めてたタイミングの人もいると思います。

その答えと、その理由をしっかりとお伝えしてまいります。

当社のブログは、
不動産営業マンが、全ての風呂敷を広げた提案をしない場合に備え、売却方法の選択肢を広く提供し、あなたに見合った進め方を見つけてもらう為の内容が書かれています。

改めて今回は「リフォームした方がよいだろう」と思っていた人たちに、新しい事実を知ってもらうための記事です。

あなたの古いマンション。親が使っていたマンションでしょうか？
子育てを終えて、ひと段落ついた思い出の沢山詰まったマンションでしょうか？

室内も古さを感じると、
売れるのかなぁ…とか、誰が買うのかなぁ…とか、相当安くなりそうだなぁ、と弱気になっていないでしょうか？

お気持ちはよくわかります。
傷だらけの床、故障して不具合も多い水回り、薄汚れた壁紙、室内もゴチャゴチャしていて物も多く、雰囲気もなにもない感じでしょうか。
室内には、家具が残り、やれやれと思う人も多いでしょう。

「こんな状態で売れるはずがない…」

同じマンションの別の部屋が、フルでリフォームされて販売している事が多いので、リノベーションされていないと売れないと思うが、どうしているのかな？と疑問に思ったりしていると思います。

私も、あまり不動産業界の事をしならい、ハウスメーカーの営業時代に、マンションから戸建てに買い換えるお手伝いをする時には、このマンションどうやって売るのかなぁ、、、と疑問に感じていましたので、初めて売却するという、あなたのその気持ちを忘れたことはありません。

ご安心ください。みなさん、大丈夫です。
それから25年、私も色々と経験してきました。これから紹介する5分程度で読める内容を覚えておけば、

騙されたり、営業マンに好き勝手にされたりすることもなくなります。また、営業マンの提案が良いものか、実はそうでないのか、理解できるようになり、最終的に、心も金銭も、最高の売却が経験できることでしょう。

実際に私も、今日紹介する内容が、当社の書籍「自宅マンションを高く売る方法」にも書かれているので、読者のお客様からも「書かれている通りにしたい！高く売りたい！」という事で、書籍の内容を何度も説明し、お客様の理解を得ながら、古いマンションを高く売ってきました。

お客様自身も、思いのある親の住まいを、よい売却ができたと大変満足してくださっています。是非、私にも個別でお話を聞かせてください。

個別相談をご希望の方はこちら（←「こちら」をクリックすると問合せページへ移動）

ぜひ、今回紹介する方法を自分のものにして、
知らず知らずに、営業マンの餌食にならないようにし、大切な、大きな財産の取引を成功させましょう。

あと、今回紹介する内容以外にも、少し意識するだけで高く売却できる確率を、ずん！と伸ばす方法を早く知りたい方は、私の公式LINEに、ご登録ください。

（登録はこちらをクリック。←登録ページで移動します）

いつか売却するかも、という先の人は、コツコツと知識構築ができますので、
今のうちに、このHPを「お気に入り」しておいて貰えれば嬉しいです。

まず、古いマンションを売却するために、大前提、理解してほしいことを先にお伝えします。

1970年代からマンション需要が増えたので、今では築50年となる古いマンションも多く出てくる時代になり、特段古いというネックに引きずられる事なく、普通に取引されているということです。

あなたが古いと思っているあなたのマンションは、築何年でしょうか。

築30年ですか？築40年ですか？

まず、その古いという考えを変えてください。

少なくとも1982-3年より新しいマンション、つまり築40年までは、決して東京では古くありません。

そして、リフォームなどの室内の見た目の話をしてきましたが、そもそも、床とかキッチンなどは、不動産取引の大切な要素ではないので、心配したりネックと感じる必要はありません。

どうでしょうか。

古くて心配していた気持ちから「何かいい感じとか、いい話が聞けた」と思っている人もいると思います。

その前向きな気持ちが、大切です。続けましょう

不動産で重要なのは、構造と立地、マンションであれば管理体制です。

①構造

1982-3年より新しいマンションは、構造が新耐震基準なので、耐震基準の高いマンションです。

②管理

東京エリアは、管理も、自主管理が非常に少なく、滞納が問題になるマンションも少なく、マンション住人の意識が高いので、管理体制は良好です。

③立地

東京エリアのマンションですから、そもそも立地への問題もありません。

東京エリアは、不動産としては、申し分ないのです。

仮に1981年より古いマンションでも心配は要りません。構造に心配を持つ人もいますが、それ以外の立地や管理体制は、良好なので、新しいマンションと遜色なく、取引されています。

では、ようやく本題です。なぜリフォームが不要なのか、どのような売り方があるのか、お話します。

まず、あなたが違和感を感じている
「リフォームしなくて大丈夫なの？」という疑問から解決します。

その後に、私が今日一番伝えたい
「古いマンションで不動産会社がよく提案する（お勧めしない）売り方」をお伝えします。

リフォームはしなくてよい

個人の普通の人に売るにしても、不動産業者の人に売るにしても、リフォームをしなくても問題ないです。

先ほどもお伝えしたように、古いマンションも増え、それに伴い、こだわりのデザインを提供できるリフォーム会社も増えてきました。

つまりは古いマンションでも場所は東京エリア。
築浅より安く購入できるメリットから、自分好みにリフォームして生活したい！という需要がかなり増えているからです。

もちろん、普通で標準的なリフォームで安く抑える人もいます。
お伝えしたいことは、リフォームやリノベーションはもう当たり前なんです。

ですから、あなたのマンションは、リフォームをする前提で、買いに来ています。

床の材質や、設備の故障などは、見ないと言っても過言ではないでしょう。
そのような買手が見るところは、
マンション全体の雰囲気、エントランスや廊下、玄関ドアなどの共用部、室内は、窓の開口部の広さとか、眺望や天井高さなどの空間を見にきます。
あとは、買い手が希望する間取りができるかを確認するために、管理会社から図面をもらってリフォームを検討します。

ですから、
あなたが壁紙をリフォームしても、結局剥がされてしまいますし、壊れたガスコンロなどを交換しても、また買い手の好みのコンロに変えてしまいますので、あまり意味がありません。

リフォームをすべき場合

ただ、かなり印象が悪ければ、リフォームする事を薦めます。

例えば、ペットやタバコ等の「悪臭」が残る部屋、壁紙や床などに「カビ」があるケースです。これ位のレベルを印象が悪いとここでは言います。

これは、買う人がリフォームを検討する以前の問題で、買う買わないに関わる心情に大きく関わります。
ペットの排泄物の臭い、タバコのヤニが「気持ち悪い」と思う人も多いですし、
カビや湿気で「健康に悪そう」な部屋なので、
その記憶が頭に残り「その部屋を使いたくない」と思われるからです。

古い印象はリフォームしなくて大丈夫

整理すると、
設備や床・壁などの傷み・故障・古さは、問題ない。交換すれば解決できるからです。

印象が悪すぎる室内、匂い・カビは、販売前にリフォームしないと、かなり値引きをしないと売れないので、リフォームする必要がある。

あなたのマンションは、どうでしょうか。
繰り返しますが、ただただ見た目や故障で古いのであれば、リフォームしなくて大丈夫です。

関谷が伝えたい事。ありがちな不動産会社からの提案

ここからが、実はお伝えしたい事ですが、不動産会社が古いマンションの所有者によくする売却提案の内容をお伝えします。

その前に質問です。あなたはマンションを「高く売りたい」ですか、それとも「売れればよい」ですか、どちらでしょうか。

売れればよい人は、これからお話する不動産会社からの「よくある提案」に乗れば、大丈夫です。

その提案は、不動産業者に買ってもらう。業者に売るという提案です。
一言で言うと「買取り」。不動産会社に買い取ってもらうという提案です。

買取のメリットは、
1、何もしなくてよい
リフォームしなくていい、荷物も残しておいてよい事もあります。（楽ですねぇ）
2、話がはやい
もう買う先が決まっていますので、売れていると同じ。現金の場合もあり、すぐにお金が手に入る。（嬉しいですね）
3、契約後の責任をなしにしてくれる。
あとあと、問題になることがない。（安心ですね）
4、仲介料が要らない事もある
（お得ですね）

業者はそこに利益を載せて売れる。
まさにビジネス！
兎に角、売って欲しいので、色々とサービスしてます。
おもてなしが凄いので、いい話に聞こえてしまい、嬉しくなるかもしれません。

デメリットは、
売却価格が安くなります。サラッと言いましたが、どれくらいだと思いますか？
答え、2〜3割安くなります。

仮に古いまま4000万円で売れる場合、1000万円前後安くなります。
仮に2000万円で古いまま売れる場合は、5-600万円も安くなります。

どうでしょうか。
よほど、急いで現金化する必要があるか、特別な事情がない限り、先ほどの数々のメリットを受けられなくても、1000万円も安く売る必要はないと思いますが、いかがでしょうか。

特別な事情がなければ、時間がかかっても少しくらい大変でも1000万円高く売れる方がいいはずですが、何故、多くの不動会社は、そのような不動産会社に買取る（売却する）提案を勧めるのでしょうか。

詳細はここでは割愛しますが、
普通に個人に売るよりも、2倍から4倍近く、仲介会社が儲かるからです。

理由は簡単なんです。あなたより自分の利益を求めているので、気をつけてください。

上手に、その提案をしますから、気をつけてください。
例えばこんな感じでしょうか。
「みな、このマンションの人たちが売却する時は、業者にリノベーションしてもらっています。すでに買いたいという業者が何社かいますよ。業者が買取りをする取引は、メリットはこんなにありますので、面倒もなく良いと思いますが、いかがですか。室内も好きなだけ置いていってください。
当社の方で7-8社近く見積もり査定をとってみますので、オークションのように1番高い金額を出した先に売りましょう」

世の中で販売されている室内が綺麗な、いわゆるリノベーション物件は、こんな感じで、不動産会社が買取り、新しく改装して販売しています。

おすすめの売り方

では、どう売るのがよいのか。

不動産屋にこう言えばいいです。
「高く売りたいので、業者への買取りではなく、レインズに出して、リノベーションをしたい個人をターゲットにして売ってください」と具体的に伝えましょう。

成約目標価格は、類似したリノベ物件から算出すした金額から、平米数の10万円をリフォーム価格としてマイナスします。例えば50平米であればリフォーム代は500万円です。

同じマンションや近隣のリノベ物件の販売価格が4000万円であれば、先ほど計算した購入する人の改装費用の500万円をマイナスした3500万円で販売するんです。買取価格だと3500万円の7-8割なので900万円くらい安くなるはずです。

もし3500万円で売れなければ、価格を下げていきますが、買取価格よりは必ず高く売れます。900万円も下げる必要は絶対にありません。

100万円200万円も大きな金額です。しっかりと高く売れることを求めていきましょう。色々な思いが詰まっていたり、親が頑張って買ったマンションの相続などであれば、なおさら気持ちを込めてじっくり売っていきましょう。

私もその想いに協力したいと思いますので、個別相談でお話を聞かせてください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

東京の売却プランナー
関谷健（株式会社関谷健不動産販売）

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こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

回避方法はとっても簡単！

内覧が入った時に、担当営業マンに「立会う」ように依頼する。

これだけです。空室の内覧方法の中では、立会いが一番好ましい内覧方法なので、高く売りたければ、担当営業に必ず伝えるようにしましょう。

これを言わないと、

一番最悪な内覧方法、「鍵取り」になる。

「鍵取り」というのは、あなたが売却を依頼した不動産会社に物件の鍵を取りに行かないと、案内できない内覧方法です。

あなたが、何も言わないと、この「鍵取り」になる確率が４割くらいあります。

何が最悪か。

「鍵取り」の内覧は、ちょー面倒！なので、全国の買手側の営業マンが、案内したくなくなる！つまりは、案内の数が減る。

見てもらえなくなるので、売れない。

そして、
値下げする要因となってしまいます。

つまり、

高く売れる事はない。のです！

どのように面倒なのか。

私が世田谷区の不動産会社に勤めていた時の体験をお伝えします。

この実例では、私が買手様（物件購入の検討者）を連れて、案内する立場となります。

物件は、同じ世田谷区。

もし内覧方法が、お勧めしている「立会い」であれば、私とお客様は、そのまま世田谷の物件に行くだけです。

楽でやる気・体力もありますし、売手側の営業も居て、立会いをしてくれますので、心強い。

さて本題の「鍵取り」

言葉通り、売手の不動産会社まで鍵を取りに行かなければいけません。その時は、赤坂でした。

（立会であれば、世田谷の物件にいくだけですが）

案内前に、二子玉川から赤坂に行き、鍵を貰いにいく。

赤坂から二子玉川に戻る。

ようやく、世田谷の物件を案内。

物件案内完了。

これだけではありません。

（立会であれば、これで終わりですが）

二子玉川から赤坂へ行き、鍵の返却にいく。

赤坂から二子玉川へもどり、帰社。

…ふぅ、

そうなんです。

相当に面倒な事が、お分かりになっていただけましたか？

立ち会いをしてくれれば、

二子玉川から現地に行けば良いだけですが、行って戻り、行って戻りをするので2時間位の余計に時間がかかり、本当に面倒なのです。

鍵取りは、物件の案内を「後日・後回し・先送り」にしたくなりますので、不動産屋は、すぐに案内してくれません。

最後に、このホームページでも、何度もお伝えしていますが、

売手側の不動産の役割は、何だったでしょうか。

「全不動産会社の販売サポート」です。

鍵取りは、全然サポートにならず、

逆に買手側の全不動産会社を苦しめる状態です。

あなたが、何も言わないと

こんな体制で、販売されてしまいます。

必ず、「案内がはいったら、立ち会いしてくださいね！」と担当営業マンに言ってくださいませ！

「絶対に鍵取りには、するんじゃ～ないよ！」を加えれば文句なしです。

ご覧いただき有難うございます。

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こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

宅地建物取引士　関谷健

この動機で売却する事を、関谷があまりお勧めしない理由をお伝えします。

「首都圏・東京エリアのんマンションの価格が高騰しているから売却を検討している」

「価格が下がる前に売った方がよいと思う」

このような相談が増えてきました。

特に子育てを終えた中年・年配のご夫婦や、第2の人生を模索する人に多いように感じられます。

これをきっかけに人生設計やこれからのライフプランを考え直す事は多いに賛成しますが、価格面・お金だけを理由に売却する事は（絶対ではないですが）良い選択ではないと関谷は思います。

今回は、その理由の一部をお伝えしますが、特に下記の内容に当てはまる人は、お金以外の「別の動機・理由」がない限り、売らないか・賃貸で不動産活用をする方がよいでしょう。

• 1、築年数が古くなると価格が下がると思っている。

物の値段が年々あがるように、マンションの価格も同じように上昇します。一般的な物や、日本の木造住宅と違い、マンション、特に東京のマンションは古くなれば価格が下がるものではありません。

最近の不動産価格の推移を見れば分かりやすいですし、マンションを持っている人であれば、同じマンションの売却チラシが入り、価格が年々上がっている実感もあることでしょう。

10年経てば、築年数が10年古くなりますが、価格は下がったでしょうか。年々下がるどころか、上がり続けています。

不動産価格にも連動しやすい日経平均も4万円を超え、企業の業績も底堅いニュースが流れ、インフレが加速する事も考えられます。冒頭にお伝えしたように物の値段があがれば、不動産の値段も上がりますので「古くなれば安くなってしまうもの」という考えを変えた時に、本当に売却したいのかを改めて再考してみましょう。

• 2、不動産価格が過熱しているのでチャンスだと思っている。

東京に限らず全体的に自宅マンションを含めた不動産価格は上昇し続けています。

「今がピーク！だから売るチャンス！」という売却を煽るような情報が後を断ちません。

果たしてそうでしょうか。将来の東京エリアの市場性は誰にもわかる事ではありませんが、過去のITバブル、リーマンショック、コロナショックなどを参考にするのも一つの手だと思います。

ITバブルでは1年〜2年、リーマンショックで2〜3年、コロナでは半年で東京のマンション・不動産価格は元に戻り、その後は一転、上昇が続きました。

結果、不景気前に売った人がよかった訳ではなく、3年経過後であれば、更に高く売れた事になります。目先の利益に走らず、そのまま住み続けたり、賃貸にしたりする事で、資産価値があがった事になります。

• 3、価格が下がったら、もったいない。

過去の不景気で不動産価格、東京のマンションか価格はどれくらい下落したのかを知っておくとよいでしょう。下落率は10〜15%前後でした。

平均的な23区の中古マンション価格5000万円の場合で、下落の底で4500〜4250万円、約600万円ダウンです。もしその人が、仮に売却物件近くで、18万円の賃貸を借りた場合を考えて単純比較してみます。

期間は3年間（過去の不景気で、不動産価格は遅くとも3年以内には元に戻った為）で計算すると、家賃で648万円、更新料・礼金が各々1ヶ月として36万円、売却諸費用が160万円で、合計約850万円となります。

プラス600万円とマイナス850万円。高く売れたと思っても、3年も経過しない内にマイナスになってしまったということです。

お金だけを理由に売却し、割と同じような首都圏エリアで賃貸で生活することは、お金面だけではお勧めできない事が、少しご理解いただけたと思います。

• 4、不動産会社に相談したら、やはり同じ意見！

不動産会社の営業マンは、まずこのように質問します。

営業マン「なぜ売却しようと思ったのですか」とあなたの不動産知識のレベルを把握します。

あなた「今はマンション価格が上がっているし、古くなると価値が下がってしまう。下がる前の今がチャンスなので、この機会に売った方がよいと思った」

営業マン「その通りです。よくご存知ですね。下がる前に早く売却を進めていきましょう」

あなた「やはりそうなのですね。よろしくお願いします！」

営業マンと相談をする事は悪い事でないですが、同じ意見で喜んだり、安心したりしてはいけません。

営業マンはあなたの将来や、今後あなたのマンションの価格が実際にどう推移するかは興味はありません。そう思って、彼らとの相談に臨んでください。

営業マンは「ただ売りたい、それだけだ」と思うだけでも、客観的に営業マンの心情が見え、舞い上がる事もないでしょう。

上記の1〜3のような、東京エリア（川崎市・横浜市・さいたま市・市川市・千葉市など）の価格は下がらない可能性が高くある事も想定しながら、一緒に考えましょう！という営業マンがいる事は考えにくいものです。

あなたの知識や理解が、営業マンの利益になる内容と近ければ、オウム返しのようにあなたに賛同して、売却を勧めることでしょう。

ですから価格が高いうちに売りたいという売却相談は、コンサルや深い相談事になりにくいので、注意が必要です。

• 理由のまとめ

東京や東京の周辺エリアのマンション高騰が続き、売ることに興味を持つ人が多くなりましたが、本当に高騰なのでしょうか。

日本の人口が今後少なくなり、需要と供給のバランスで自宅マンションも価格がさがる？本当でしょうか。

あなたの市区町の将来の人口動向予測を調べてみましたか。東京エリアは、まだまだ人口が増え続ける調査結果が多くあります。

住宅ローンの変動金利が上がる事で不動産価格が下がる？本当でしょうか。

給料のベースアップが今後続けば、適切な金利上昇とも考えられます。仮に月に1万円、夫婦で2万円の世帯収入が増えれば、今の金利で換算すると（35年変動ローン）6〜800万円は上がっても家計の負担は変わらない事になります。多少の住宅ローンの金利上昇でも、マンション価格の下落は耐えられそうであり、金利が上がっても受容できる状況になっていると考えらないでしょうか。

不動産はインフレにともない価格があがります。古くなってマンション価格が下がる影響はゼロではないでしょう。しかし、それ以上の魅力が東京や首都圏の不動産にはたくさんあります。つまりは、価格が下がりにくいのです。現在はマンションの価格が高いのではなく、登り基調の通過点と考えた時に、売りたいかどうかを考える視点が必要です。

私の予想は「今後も価格は下がらない。仮に不景気が来ても2年で元に戻り、更に価格は上昇する」です。

私が正しいという話ではなく、この意見が仮に正しいとしたら、あなたはどうする？という思考の幅を広げたいという想いです。

全国を対象にし、広く情報発信するユーチューブ・書籍・テレビなどは参考にしてはいけません。あくまでも、あなたがいる日本の人口の２割の首都東京という特殊なエリアで不動産がどうなるかという、オリジナルで局所的な情報を仕入れる必要があります。

一番は不動産会社に相談する事ですが、正しい情報を提案してくれない事も想定し、色々な種類の不動産会社と相談していきましょう。大手・地元・賃貸メイン・紹介・私関谷などです。セカンドオピニオン、サードオピニオンを聞き、あなたの不動産情報を多角的得てから、人生プランを計画していきましょう。

高騰してそうだから売りたい！に適して言える事例

最後に、高いから売りたい！も良いかなと思う例としては、

• 1、まとまったお金が必要になった人
• 2、今のマンションが嫌な人（手狭・人間関係など）
• 3、次の暮らしがワクワクしたい人
• 4、同じ東京エリアでなく、家賃や不動産価格が安いエリアに移住したい人
• 5、災害リスクなどが不安で仕方がない人
• 6、投資運用が得意な人
• 7、3年以内に売却しようと思っている人

でしょうか（絶対ではありません）

金銭面だけで売るのではなく、他の理由、特に感情面を大切にしてほしいと思います。

ローンが終わっている人は賃貸にするのもお勧めです！

文責

宅地建物取引士・株式会社関谷健不動産販売

東京都中央区日本橋浜町2-27-1 

代表取締役　関谷健

千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区、荒川区、北区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区

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