一人で決めるな

です。

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こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

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一人で決めるな。

これは、一人の営業マンできめるな。という意味合いと、

家族や友人に相談もしないで一人で決めるな。

という意味合いもあります。

投資不動産にしても、自宅用の不動産にしても、あなたのような一般の方々は、買う時も、売る時も、色々な人に相談してから判断した方がよいです。

最近も、そして色々な不動産系ユーチューブ動画で、解決方法を相談していますが、そもそも、買う前、売る前に、誰かに相談すれば、問題にならなかった内容が非常に多いからです。

お伝えしたい事は、これだけです。

分かっている事と思うのですが、

魔が刺すのでしょうか。

いい人になりきりたいのでしょうか。

大きな取引を、つい一人で決めてしまう人います。

他人事だとは、思ってはいけないのかもしれません。

友達・仕事仲間・親戚・不動産の営業マン・髪を切ってくれている美容師さんなどでも良いと思います。決断する前に雑談の流れで相談したり、他の営業マン等を探して、セカンドオピニオンを受けたりしてください。

ここだけは、手間を惜しんではいけない。

私に相談された人だけでなく、また、仕事柄ユーチューブ等の動画サイトを見ますが、

買っちまった！という不動産を購入し、問題が起こった人のほとんどが、誰にも相談せず、目前の営業マンの社名や人柄だけで信頼したり、場合によっては友達という理由だけで営業マンを信用したり、と他の誰とも相談をせず、購入しています。

売却物件は、販売している最中でも、販売主が不動産会社に上手く騙されている事に気が付く事ができます。でも、何も知らない素人の販売主は気がつきませんし、過去、物件の販売主に直接訪問して伝えに行った事もありますが、返事としては「あなたには関係ありません」となります。ですから、決断する前（判断が柔軟にできる状態である内）に、複数の不動産会社や誰かに比較をしたりセカンドオピニオンをしたりするとよいです。

売却は、物件から流動性の高いお金に変換するので、気持ち的にも物理的にも「状態がリセット」されますので、何百万円と安く売られても、後から気が付く事も少ないので、騙されて安く売っても痛みは少ないかもしれません。

でも、購入物件は、買ってからしばらくして「騙されてない？」と後から気がつきます。

騙されて買った人は、本当に大変です。その物件と人生を共にし、付き合っていかなければならないです。売却で手放しても借金だけが残ります。

何度も言いますが、

セカンドオピニオンの労だけは惜しんではいけません。

ここだけは、しっかりと時間と気持ちを作って、動いていきましょう。

当社だけでもだめですよ。選択肢を広げていきましょう

株式会社関谷健不動産販売／マンション売却相談室

宅地建物取引士　関谷健

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお届けしました。

さて、お客様からの相談のメールが届きました。

「兄から、小さな不動産会社に売却をして大丈夫なのか？と言われました。関谷さんの本を読み、地元の会社も含めて、自宅マンションの売却を、複数社に相談した方がよいと書かれていたので、3-4社の営業マンと話をしました。関谷さんの本の考え方に近い人がいたので、その人にしようと思いましたが、会社の規模までは考えていませんでした。普通に安全に取引できるのでしょうか？」

ざっと、このような内容です。

結論をお伝えしますと、

「安全に取引できる」とお答えできます。

不動産売却でトラブルが起こった時、

何に基づいて、解決をすると思いますか？

これは、契約書類に基づいて解決します。

つまり紙です。

書類に書いてある事だけなので、会社の規模は関係ありません。

では、この書類はどんな書類でしょうか。

主に3つあります。

1、重要事項説明書（物件の説明書）

2、契約書

3、物件状況報告書・付帯設備表

この3つです。

という事で、

今回は不動産売却の「会社の規模による契約の安全性」についてお話します。

「契約の安全性」なので、契約後、売主と買主との契約者の当事者間で、トラブルなく進められるには、会社の規模は関係しているのか。という話になります。

不動産会社とあなたとのトラブルとは、別の話になりますので、間違えないようにしてください。

まず、売主が買主との間、つまり「当事者間」で、トラブルが発生した場合は、どこを基準に判断し、進めるかというと「書類」だけとなります。

売主買主双方の証拠として保管してある書類、つまり、

先にお伝えした3つの書類、重要事項説明書・契約書・告知書に書いてある内容に基づいて解決していきます。

よって結論は「会社の規模」には関係がなく「紙に書いてある内容」次第、ということになります。

でも、こう考えた方もいると思います。

その書類の作成は主に不動産会社が作成するので、大きな会社の方が内容がしっかりとしていて、トラブルなく取引できるのでは？と。

一緒に確認しましょう。

重要事項説明書

これは物件の説明書になるので、これから不動産を「手放す」売主には、物件の説明がどのような内容が書いてあるか、関係がありません。

内容に関しての責任は、宅建業者、宅地建物取引士で、かれらの責任で記名押印さらた書面を買主に説明をしますので、内容に過ちや漏れがあった場合は、不動産会社の責任になります。

売主である、あなたに責任はないことになり、会社の規模は関係なく、それ以前に、この書類とは関係がないという事になります。

売買契約書

これは、取引条件が書かれていますので、売主となる、あなたに大いに関係があります。

ところが、内容は、3部構成に分かれております。

第1部の内容は、どの物件を、幾らで、いつ契約し、いつ引き渡しをするという、基本中の基本の内容になります。会社の規模に関係なく、普通に進められる内容です。

第2部は、約款です。約款は保証協会などの第3者機関が、売主買主によって、公平な内容を文面化しており、約款の内容は基本的に変更しません。よって、どの会社も、決まった内容になるので、会社の規模は全く左右されません。

第3部の特約という部分は、大切です。

その取引に独自に係るような特別な約束事という内容なので、必要な文章があれば、入れていく事になります。

例えば、買い替えをする場合で、今の家の売却をしたお金をもとに、契約する人であれば、もし今の家の方の売買契約が解約されたら、大変な事になります。

このようにケースごとの特別な約束事を記載します。この部分は要チェックです。

ただ、どうでしょうか。会社の規模は関係あるでしょうか。私は営業マン個人の経験や配慮する力があれば全く関係がないと思います。取引に問題がないかをチェックできる力です。

小さな会社だけど明らかに力がある人、もしくは信頼できる知人を排除してまで、大きな会社と進めるような内容でもないと思いますが、いかがでしょうか。

私自身も関谷健不動産販売という専門家という位置付けで仕事をしている関係上、小さな会社で経営をしています。売主買主の当事者間でトラブルなく取引をするには、会社の規模は、関係がなく、営業マンのレベルによると考えております。

さて最後に、

付帯設備表、物件状況報告書

これは、割と重要な書類で、売主が知っている事を買主に告知する内容となっております。

設備表は、設備の故障不具合や建物の内外部の損傷や気になる状態を伝える書類です。

また物件状況報告書は、事件事故、雨漏れや、近隣トラブル、騒音臭気、近隣の建築計画、管理組合の状況などを、買主に伝えます。

こちらは、売主であるあなたが、責任をもって告知する内容です。会社、会社の規模は全く関係がないので、どの会社にしても、あなたの責任で記入するものでございます。

以上が契約に変わる3つの書類であり、トラブルがあったら全て書類にて内容を確認して解決します。

つまり、会社の規模による安全などはなく、書類の内容で粛々と解決するのです。

まとめ

重要事項説明書は、

物件の説明書で、素人であるあなたが説明できる内容ではないので、宅建業者の責任で書面を作り、買主に説明します。会社の規模など関係なく、売主のあなた自身に関係がない書類です。もちろん買主の為に、内容を見ておき、業者が間違って書いてあれば、伝えてあげましょう。

告知書は、

あなたが書くものなので、会社の規模は関係ありませんでした。

最後に、売買契約書。

3部構成で、1部と2部という契約書の95パーセント相当は、基本的な内容かつ、変更ができない決まった内容です。第3部の特約事項だけ、しっかりとチェックする必要がありますが、会社の規模というよりは、営業マンの経験で、問題にはならないとお伝えしました。

あらためて結論

契約の安全性、売主買主の当事者間でトラブルなく進めることは、どの不動産会社でもできるという事です。

不動産会社は、コンビニよりも数が多いですからね。契約書類はある程度、しっかり作成できるようになっているという事です。売却を検討している方々、色々な会社、色々な営業マンを比較検討してください。

より良い条件、サービス、提案力、スピード、高くうれる期待感、気遣いや配慮など、別の観点から業者や営業マンを決めてみてください。また相手型、買主の性格なども重要ですから、契約前に事前に確認しておくとよいでしょう。

宅地建物取引士

マンション売却相談室／株式会社関谷健不動産販売

関谷健

■当社の動画CM

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2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
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マンション売却の専門家である関谷がお送りします。

住んでいない地域の不動産を売却するのは、不安が伴うものですし、なんだか面倒な感じがして前に進めにくいものです。

業者選定、販売活動、売買契約、残金決済、引渡しなどの手続きをどのように実施すればよいのかを説明いたします。

売買契約

1、委任する。

2、契約場所まで行く。

3、持ち回りで契約する。

1、委任する。

委任できる人（受任者）がいれば、その人に売買契約に立ち会ってもらいましょう。委任状と印鑑証明書があれば、基本的には受任者が対応できます。

以前取引した人は、アメリカに住んでおりましたが私に委任して契約をしました。

必要書類は、委任状（実印押印）・印鑑証明書・受任者の身分証明書・受任者の印鑑・収入印紙・手付金領収書・登記識別情報（土地建物権利証）の写し。

2、契約場所までいく。

売主であるあなたが、契約場所まで行き、対面して契約します。交通費や時間などが必要となりますが、よくあるケースのひとつです。

必要書類は、実印・印鑑証明書・身分証明書・収入印紙・登記識別情報（権利証）・手付金領収書。

3、持ち回りで契約する。

受任者も所有者も対面して契約しないで、書類だけで売買契約を済ませてしまう方法です。郵送などで書類一般的には先に売主（所有者）が記名・押印を終えた後に、買主が手続きを行います。

必要書類は、2と同じ。

残金決済

1、委任する（行かない）。

2、決済場所に行く。

1、委任する（行かない）

買主にとってのリスクの一つは、残金を支払ったら所有者でなかったという売主になりすました詐欺行為です。その為、売主の本人確認は極めて重要ですが、残金決済日（引渡し）当日に出向かなくても、あらかじめ買主が指定した司法書士が本人確認をすれば事が足りてしまいます。司法書士に来てもらう（別途費用はかかります）か、契約から決済の間のタイミングで司法書士と待ち合わせしても良いと思います。

事前に司法書士と種類手続き（本人確認と所有権移転関係）の書類手続きが終わっていれば、決済当日は「着金の確認」だけになります。

ネットで確認したり、銀行に電話で確認したり、通帳を記入を実施しすればよい事になります。

よって決済当日の委任内容は、不動産関係の引渡書類や、不動産の鍵の引渡などの事務的な手続きになりますので、委任できる人がいれば委任し、いなければ売却を依頼している不動産会社や営業担当に委任しても良いと思います。

先のアメリカの例では、私が受任者となり、鍵を渡したり、引渡し完了書にサインしたりしました。

必要書類：印鑑証明書・住民票や戸籍付票（住所が登記と異なる場合）・実印・身分証明書・登記識別情報（権利証）・決済の委任状・残金を入金する口座番号

2、決済場所にいく

決済に参加できれば、上記のような司法書士の事前手続きは、この当日に実施します。必要書類は委任状以外は同じです。

付帯設備表・業者選定

売買契約に付帯する書類も増えてきましたが、売主から買主へ説明をする必要がある書類が2つあります。

「物件状況報告書」と「付帯設備表」です。

物件状況報告書は、近隣の人との約束事はありましたか？　近隣の事故や不審な家はご存知ないですか？　建物は問題ないですか？などの情報を報告します。遠方の物件であれば、住んだ事もないという状況もあるので、物件状況は「知らない」で終わらせる事ができます。それ以外の物件説明は不動産業者が説明する「重要事項説明書」に任せておけばよいでしょう。

ところが「付帯設備表」は、お風呂やキッチンなどの設備の故障・不具合を事前に知らせる書類になります。物件が古く、買主が全てリフォームをするのであれば、付帯設備の故障不具合は全て免責という形にして終わらせる事ができますが、まだ利用できる付帯設備であれば、知らないでは済まされない事もありますので説明が必要です。

付帯設備表は、契約時に「壊れていない」と記載していた設備が、引渡後7日以内に「壊れていた」時に、売主が直す事が、一般的な定めとなっています。

設備は全て「免責」もしくは、良くわからないので設備は全て「故障不具合あり」と表記する事で、設備に対する責任から売主は逃れることはできますが、買主にとっては気分の良い話ではないので、売買価格に影響がある場合があります。

例えば、契約前に物件をチェックして、蛇口と給湯器が壊れていたので25万円でなおし、それ以外の付帯設備の起動を確認した「付帯設備表」がある家と、全く状況を確認せずに、ズボラに「建物免責」「付帯設備は全て故障不具合あり」という責任逃れをする売主の家と、いくら売却価格で差が出てくるでしょうか。　おそらく50万円や100万円の差はでてくると思いますし、それ以上の差も物件によっては出てくることでしょう。

できれば、一度不動産のある街へ出かけましょう。

不動産業者の選定（訪問して相談）や、設備状況や物件状況の確認をして、すこしでも買主様が安心して購入できる状況を構築していきましょう。

冒頭にお伝えしたように契約行為や決済は、委任したり、郵送したり等の単純な手続きで実行が可能である上、販売活動の結果であり事後の行動になるので「高く売る」という事には全く関係がありません。

その前の物件の状態確認や不動産選定を大切にして、売却を計画してみてください。

せっかく行くのあれば、もう少し詳しく知ってからにしたいという人は、個別相談をお待ちしています。東京エリアでなくても全く問題ないですよ！

もしお東京の不動産の売却であれば、当社も検討の一社に加えていただれば幸いです。

個別相談など、お待ちしています！

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宅地建物取引士　売却プランナー　関谷健

営業マンの都合のいいように利用されたくないですよね？

仲介業者と買主だけが良い思いをし、あなた（売主）だけが割を食うこととなる「囲い込み」。

この「囲い込み」問題は絶対に回避しなければならない！

そこで！今回は回避法、「囲い込み」をされない方法をお伝えしたいと思います。

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　複数社に販売を依頼する

これが、一番回避しやすい方法です。

相談するのも、複数社に相談し、

販売を依頼する会社も複数に依頼します。

つまり2社以上の複数社と、媒介契約（販売契約・仲介契約）するという事です。

3種類ある媒介契約

1、専属専任媒介契約

2、専任媒介契約

3、一般媒介契約

でいう3の一般媒介契約をするという事です。

そうすると、ライバルができますので、

1人の営業マン、1つの会社が独占して好き勝手する事ができなくなります。

A社が囲い込みをしても、B社が販売力のあるレインズに出したら

B社が有利になるので、A社も慌ててレインズに出しますが、

もし専任のA社だけであれば、

レインズに出さないで、囲み込みをしながら、自分達で買い手を探そうとしやすくなります。

専任の方が営業マンの「やる気」がでる…という話を耳にしますが、ライバルがいたら、やる気がなくなるなんて、私からしたら信じられません。複数者に依頼したら、やる気がある方の会社が取引に成功できると思います。

また、専任になるとサービスが付く場合があります。

クリーニング、瑕疵担保保証、設備保証、トランクルーム貸し

空室であれば家具を置いてくれるステージングサービスもあります。

このサービスは、数万～数十万の価値はありますが、囲い込みをされたら、数百万円単位で、価格が下がります。

囲い込みは100万円以上の単位で兎に角、売主に不利です。

目先のサービスに目移りせず、複数者に販売を依頼する「一般媒介契約」ですすめましょう。

一つ目は以上です。

　必ずレインズに掲載して販売する

「囲い込み」と言っても数々の手法が実はあります。

その中に、すでに買いたい「人や不動産業者がいて」その人と取引しようとします。

あなたが、高く売る気がなく、ただ単に売りたいだけであれば

すでに売りたい人・業者に売却すればいいと思います。

でも、このサイトは「高く売る」事が目的です。

すでに売りたい人・業者がいますが、

もっと他に高く買ってくれる人がいる事も考えられます。

そこで利用すべきが、やっぱりレインズなのです。

不動産流通機構、通称「レインズ」と呼ばれる

不動産会社だけが見られる不動産サイトはご存知でしょうか。

兎にも角にも、誰に何を提案されようと、良さそうな提案に聞こえても、まずは、それを全て無視して、

必ず最初に「レインズ」に掲載して販売する。これが正当な販売方法です。

そうです、すでに買いたい人・業者に目を向ける前に、

レインズの先にある買いたい人に目を向けます。

あまりにも単純ですが、囲い込みを避ける重要な方法です。

しかも一般媒介で、複数社に依頼しましょう。

レインズに掲載すると全国１２万社の不動産会社に伝わります。

全ての不動産会社に知ってもらえるので、

思いもよらないお客様が見つかる場合があります。

また、物件近くの不動産会社は、自社のホームページに載せたい！

チラシを配布したい！など販売協力もしてくれますので、販売力が高まるのです。

いいですか。

「レインズに掲載して販売する事」これが正当な販売方法です。

ファーストステージ、セカンドステージ

不動産会社から、色々な提案があると思います。

「こうしましょう」「ああしましょう」「これがいいと思います。」

「買いたい人がいます」「即現金で買う業者がいます」

「古い物件なので、業者に買ってもらうのがベストです」

確かに悪い話ではない、

むしろ良い話に聞こえるかもしれませんが、

これらは全てセカンドステージ（第２段階）として考えます。

まずは、ファーストステージ（第１段階）を実施！

ファーストステージでは、どう販売するかお分かりですよね？

そうです。正当なレインスに掲載する販売を実施します。

私の経験上、ほどんどの方が、ファーストステージ（正当な販売）を

実施する方がよいと思っております。

このファーストステージで、数か月近く経過しても売却できない場合、

当初話があった「買いたい人・業者」に声をかけるセカンドステージに移行しましょう。

まとめ

営業マンに何を提案されても、囲い込みが心配な方は、

複数者に依頼する、一般媒介契約をするか、

仮にどうしても専任媒介で進めるならファーストステージを実施する方がよいと思います。

仲介業者と買主だけがよくて、

自分だけが割を食うなんて嫌だ！と皆思うはずです。

営業マンの提案は無視して、まずはレインズに掲載することから販売をスタートさせましょう。

ご覧いただきありがとうございました。

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文責：宅地建物取引士　関谷健