最近、YouTubeや雑誌などを見ていると、不動産市場について暗い話題が増えてきたように感じます。

私は不動産の売却を中心に仕事をしていますので、特に気になるのは「マンション価格が伸び悩んでいる」「価格が下がり始めている」といった売却市場のニュースです。

首都圏のマンション価格は、昨年秋から今年初め頃にかけて高い水準にありました。その後は、エリアや物件による差はあるものの、以前のような勢いが弱まり、価格が緩やかに下がっている物件も見られます。

高い査定額を前提に、買い替えを始めた方もいる

昨年秋から今年初め頃に査定を受けた方の中には、比較的高い査定額を提示され、その金額を前提に売却や買い替えを始めた方もいらっしゃいます。

これだけ不動産価格も賃料も上がっていると、「賃貸に移るより、次の家も買っておきたい」と考えるのは自然なことです。

たとえば、2LDKから3LDKへ、マンションから少し郊外の戸建てへと、家族構成や暮らしに合わせて住み替える方も多くなっています。

最近は、今の自宅が売れる前に次の物件を購入する、いわゆる「買い先行」を認める金融機関もあります。そのため、先に購入し、後から自宅を売却する方も少なくありません。

ところが、市場の動きが変わると、当初想定していた価格ではなかなか売れません。しかし、売主としては簡単に値下げしたくない。次の物件はすでに購入しているため、売却をやめることも難しい。

今、そうした板挟みの状態にある方が増えているように思います。

「反響がないので値下げしましょう」だけでは納得できない

価格が伸び悩む局面だからこそ、どうすれば少しでも高く、そして納得して売却できるかを考える必要があります。

しかし、最近、私がお客様から大手不動産会社の販売報告書を見せていただくと、内容があまりにも簡単なことがあります。

「自社ホームページで何件見られました」

「今週は案内がありませんでした」

「反響が少ないので、そろそろ値下げを検討しましょう」

これだけでは、その閲覧数が多いのか少ないのかも分かりません。自分の物件だけが売れていないのか、周囲の物件も同じなのかも分かりません。

売主が本当に知りたいのは、単なる閲覧数ではなく、売却市場の中で自分の物件が今どこにいるのかということではないでしょうか。

見るべきなのは、近隣の10件から15件の「生きた動き」

売却を始める際には、近隣の似た条件の物件を10件から15件ほど選び、継続して比較していくべきだと私は考えています。

確認するのは、次のような動きです。

新しく、どのような物件が、いくらで売り出されたのか

競合物件は値下げをしたのか、価格を維持しているのか

どの物件が売れたのか

掲載が終了した物件は、成約したのか、売却を取りやめたのか

自分の物件と比べて、条件や見せ方にどのような違いがあるのか

こうした変化を毎週追っていけば、自分の物件だけが取り残されているのか、市場全体が動いていないのかが見えてきます。

それを示さずに「案内がないので値下げしましょう」と言われても、売主が納得できないのは当然です。

売主が求めているのは、値下げをしないことではない

誤解していただきたくないのですが、私は「値下げをしてはいけない」と言いたいわけではありません。

市場の状況によっては、早めに価格を見直した方が、結果的に高く売れることもあります。下落局面では、周囲の物件より一歩早く動くことが有効な場合もあります。

ただし、大切なのは、その判断に根拠があることです。

人は、単に不動産という商品を売っているのではありません。長年暮らした住まいであり、大切な資産を手放そうとしています。売却価格には、次の住まいの計画や住宅ローン、家族の将来も関わっています。

だからこそ、「反響がないから下げましょう」という淡白な説明では、感情が置き去りになります。

お金は、理屈だけでなく感情によって動くものです。特に自宅の売却では、結果と同じくらい、そこに至るまでの説明と納得感が大切です。

上昇相場より、これからの売却の方が難しい

価格が上がっている局面であれば、多少高く売り出しても、しばらく待つうちに相場が追いつき、売れることがあります。

しかし、価格が下がる局面では、待てば待つほど競合物件の価格が下がり、条件が厳しくなることがあります。

特に買い先行の方は、「半年から1年以内に今の自宅を売却してください」と金融機関から期限を設けられていることもあります。

次の物件の支払いに売却代金を充てなければならず、いつまでも待つことはできません。

期限が迫ってから慌てて大幅な値下げをすれば、売却できたとしても、大きな不満が残るかもしれません。

だからこそ、早い段階から市場の変化を正確に把握し、価格を維持するのか、見せ方を変えるのか、価格を見直すのかを、根拠を持って判断する必要があります。

不動産会社に、こう伝えてみてください

現在売却中で、販売報告に納得できていない方は、担当者に次のように依頼してみてください。

閲覧数や問い合わせ件数だけではなく、近隣の類似物件について、新規売り出し、値下げ、成約、掲載終了の状況もあわせて報告してください。その動きと比較したうえで、今後の販売方針を提案してほしいです。

これは決して無理なお願いではありません。本来、売却を任された不動産会社が継続して確認し、売主と共有すべき情報だと思います。

相場が変化しているときほど、価格を下げるかどうかだけに目を向けるのではなく、「なぜ、その判断をするのか」を確認してください。

高く売ることはもちろん大切です。しかし、これからの市場では、十分な情報をもとに、自分で納得して判断できる売却であることが、これまで以上に重要になると思います。

文責

株式会社関谷健不動産販売

代表取締役　関谷健（宅地建物取引士）

平素より当社ホームページをご覧いただき、誠にありがとうございます。

誠に勝手ながら、下記期間を年末年始休業とさせていただきます。

休業期間

12月28日（土）〜1月8日（水）

休業期間中にいただいたお問い合わせにつきましては、1月9日（木）以降、順次対応いたします。

ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解のほどお願い申し上げます。

本年も多くのご縁をいただき、心より御礼申し上げます。

皆さま、どうぞ良い年末年始をお迎えください。関谷

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株式会社関谷健不動産販売

代表取締役　関谷健（著者）

ズボラ主婦連盟さんの、30分のお昼のライブトークに登壇してきました！

このホームページが初めてという方に、見て欲しいです。

話した内容は、

1、簡単な私の自己紹介

2、高く売るための日常生活

3、1つだけズボラになってはいけない事

4、私の仕事のスタイル

5、メルマガ紹介

多くの主婦の方々は、不動産に馴染みがないので、分かりやすい言葉で話をする事を意識し、

親や友達など、誰かに話せる雑談トークを中心に話をしました。

また、ズボラに暮らしても自然と資産維持ができるコツを2つ、

でも、これだけはズボラはダメよ！という重要なポイントを1つ話してみました。

30分ですが、実際は20分位の動画。

倍速にもできますので、お気軽にご覧になってみてください。

段ボールの上に携帯を載せていたので、ダンボールが見えちゃっている点が可愛らしいですよ。笑

最後にズボラ主婦連盟さんとは、

「ズボラは誉め言葉！」をモットーに「愛されズボラ」の皆さんと、そんなズボラさんをサポートしたい人のグループで、登録会員は現在3500人以上となる会です。

youtube

https://youtu.be/ZWgamamk0X0

こちらのページは、住宅・不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

一人で決めるな

です。

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こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

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一人で決めるな。

これは、一人の営業マンできめるな。という意味合いと、

家族や友人に相談もしないで一人で決めるな。

という意味合いもあります。

投資不動産にしても、自宅用の不動産にしても、あなたのような一般の方々は、買う時も、売る時も、色々な人に相談してから判断した方がよいです。

最近も、そして色々な不動産系ユーチューブ動画で、解決方法を相談していますが、そもそも、買う前、売る前に、誰かに相談すれば、問題にならなかった内容が非常に多いからです。

お伝えしたい事は、これだけです。

分かっている事と思うのですが、

魔が刺すのでしょうか。

いい人になりきりたいのでしょうか。

大きな取引を、つい一人で決めてしまう人います。

他人事だとは、思ってはいけないのかもしれません。

友達・仕事仲間・親戚・不動産の営業マン・髪を切ってくれている美容師さんなどでも良いと思います。決断する前に雑談の流れで相談したり、他の営業マン等を探して、セカンドオピニオンを受けたりしてください。

ここだけは、手間を惜しんではいけない。

私に相談された人だけでなく、また、仕事柄ユーチューブ等の動画サイトを見ますが、

買っちまった！という不動産を購入し、問題が起こった人のほとんどが、誰にも相談せず、目前の営業マンの社名や人柄だけで信頼したり、場合によっては友達という理由だけで営業マンを信用したり、と他の誰とも相談をせず、購入しています。

売却物件は、販売している最中でも、販売主が不動産会社に上手く騙されている事に気が付く事ができます。でも、何も知らない素人の販売主は気がつきませんし、過去、物件の販売主に直接訪問して伝えに行った事もありますが、返事としては「あなたには関係ありません」となります。ですから、決断する前（判断が柔軟にできる状態である内）に、複数の不動産会社や誰かに比較をしたりセカンドオピニオンをしたりするとよいです。

売却は、物件から流動性の高いお金に変換するので、気持ち的にも物理的にも「状態がリセット」されますので、何百万円と安く売られても、後から気が付く事も少ないので、騙されて安く売っても痛みは少ないかもしれません。

でも、購入物件は、買ってからしばらくして「騙されてない？」と後から気がつきます。

騙されて買った人は、本当に大変です。その物件と人生を共にし、付き合っていかなければならないです。売却で手放しても借金だけが残ります。

何度も言いますが、

セカンドオピニオンの労だけは惜しんではいけません。

ここだけは、しっかりと時間と気持ちを作って、動いていきましょう。

当社だけでもだめですよ。選択肢を広げていきましょう

株式会社関谷健不動産販売／マンション売却相談室

宅地建物取引士　関谷健

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお届けしました。

個別相談について

個別相談の申込みページへお越しいただき有難うございます。

（きちんとした写真からご挨拶させていただきます）

書籍を読まれたり、当ブログにてご興味を持たれた方、このページにお越しくださり感謝申し上げます。

※営業目的でのお問い合わせは、ご遠慮ください。

 

さて、個別相談に関してですが、

１、相談費用は、無料です。

２、相談時間は、１時間３０分前後（充分に課題解決、方向性が出ます）

３、相談場所は、東京駅から１時間以内。もしくはズーム・ラインビデオ等のテレビ相談で行います（ご希望に合わせます）。場所（カフェ、自宅、職場）は自由です。

無料ですが、弁護士や税理士の「有料相談と同様」、専門的な知識を惜しみなくお伝えし、中立な立場で、あなたにとって有益な不動産活用や段取りなどをご提案します。一回でご納得できる方向性が見つかりますので、お忙しい方にもオススメです。

売る、貸す、何もしない、いつやる、何する、どうやる、いくら必要か、など様々な課題を解決し、理想的な将来像をご提案いたします。

さて、個別相談をするにあたり、

何点か取決め事項がありますので、下記もご確認のうえ、お問合せください。

【個別・査定相談前の情報提供】

１、お客様情報の提供

２、売却予定の物件所在地

３、考えている計画の概要（例１：子供が生まれて家が手狭になる為、広い所に引越したい。例２：転勤でマンションを売るか、貸すか迷っている。等）

４、ご希望の相談日時（３つ程の候補日時をいただけると合わせやすいです）

以上を申し込みの問合せフォームにご記入してください。

事前にお聞きする事で、限られた時間でより密な打合せをしたいという趣旨で、情報をいただいております。また、情報の外部提供、営業活動には一切利用しませんので、ご安心ください。

お気軽に、お問合せください。

お待ちしております。

個別相談の申し込みは下記URLからお進みください。

https://sekiya2103.com/1to1soudan/

2000人を超える不動産売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者の関谷がお送りしています。

さて、今回のテーマは、

「売却する為の不動産の選び方（会社編）」をお伝えします。

よく分からないマイホームの売却

始めての不動産売却

その結果はスタートの「不動産屋の選び方」でも、差が出ます。

例えば、税理士。

多くの方は税理士だから税金のことを何でも知っていると思われていることでしょう。
驚かれるかもしれませんが、税理士といえども『税』と呼ばれるものすべてに精通しているわけではありません。法人税・相続税・所得税など分野だけでなく毎年更新される税法によって得手不得手があります。

分かりやすく例えるとお医者さんと同じように専門分野があると言えます。

症状によって内科、外科、眼科、歯科など専門のお医者さんに診てもらいますよね。目が痛いのに眼科に行かず歯科に行く人はいないと思います。

税理士も医者も同じで得意な分野があるのです。

したがって、税金で悩み事があればその分野が得意な税理士に相談すべきです(その分野は大きく７つあると言われています)。

相続税の相談で、法人税に強い税理士に相談しても、最大のメリットがでるはずがありません。

少し長くなりましたが、

不動産も税理士と同じなんです！！！！

得手不得手がある！！！のです。

今回は「得手不得手がある」ことを知っただけでも、十分よいと思いますが、最後までお付き合いください。

さぁ、スタートしましょう！

不動産屋はコンビニよりも多い

不動産屋は、コンビニの約２倍あります。

実際には、不動産屋さんは、全国で１２万社超あります。

コンビニのように類似したものを扱っている訳ではなく、

冒頭の得手不得手をお伝えした通り、色々な種類がありますので、ここで分けてみます。

主に3種類あります。

1、売買業

2、賃貸業

3、管理業

売却に関わるの不動産分野は「1」の売買業になりますが、

「1」も更に、売買業・仲介業と分かれます。

売却時に、売買業と仲介業のどちらの会社に相談するべきかは、時と場合によりますが、

あなたの場合は、不動産「仲介業」が相談先になると思って間違いありません。

更に仲介といっても、投資物件を中心に扱っている会社、マイホームが中心、戸建が中心

マンションがメイン、土地…借地や底地…など様々です。

混沌としてきた人もいらっしゃると思いますが、

ここまで大丈夫でしょうか。

色々な分野がある事を、知っておいてくださいませ！

例えば依頼先として、

・知人が不動産会社に関わっているので、知人に売却を依頼する。

・所有アパートを、管理している不動産業者に、そのまま売却を依頼する。

・よく見る看板の不動産会社に売却を依頼する。

などが、私がよく耳にする話です。

こんな単純な関係だけで、売却会社を選んでよいはずがありません。

何が得意か、全く確認していないからです。

これが何故いけないのか、シンプルに解説します！

不動産屋を間違える、よくある事例。

今回は、よくある不動産会社の選択ミスを

2つの簡単な事例と、その後に起こる結果をお伝えします。

１、知人が不動産で、安易に依頼

知合が不動産屋という理由で売却依頼。

任せっきりでしたが、半年経過しても売却できない為、私（得意分野の不動産会社）に相談。

販売チラシは見づらい。

スーモに載っていない。

物件のアピールポイントも適格でない、などズサンなもので、売れるのも売れない状況でした。

フタを開けてみると、知人は主にワンルームの投資物件を売買していたのです。

その知人が携わる不動産売買の多くは利回りと呼ばれる「収益」だけを見ている方がお客様なので、物件の室内を見ずに契約するような方を対象に営業をしています。

だから、得意分野の不動産会社以上に、アピールポイントを考えられない為、魅力的な販売ができなかった事が、売れなかった原因として考えられるのです。

たとえ、知人であっても得手不得手は確認が必要です。経験値は本当に重要です。

最後は、6200万円で売っていた物件を5200万円まで下げたそうですが、再度、5980万円で、得意な売買仲介業者で売り直し、5950万円で取引しました。全然、違う結果です。

知人を判断するなら、何が得意とか、何を取引しているかを確認する事が極めて重要です。

２、若手営業マンが担当

これも、資産価値が5%は下がると思ってください。得手でも不得手でもなく、実力すらないパターンです。

やっぱり、ベテランはトークの引き出しが多い。

例えば、間取を見て良いところを出す場合、ベテランは、20個位はすぐに出ますが、新人は10個もすぐ出ない。

これは普段の営業でも大きな差となります。買い手のお客様に会った時、引き出しがポンポン開く人と、なかなか引き出せない人とは、全然違います。

買ってもらえるものも、買ってもらえない。

付加価値をつけて、少しでも相場より高く売りたい！なんて、望めるはずがありません。

若手は、別の人の物件で経験を伸ばしてもらいましょう。

大手不動産や、知人といって、あなたの大切な資産を安易に任せず、慎重にスタート段階をすすめていきましょう。

文責：宅地建物取引士　関谷健

こちらのURLです。

instagrum.com/sekiya_fudosan

当社が日本橋浜町にあるので、その近辺に住んでいる方にとっては、近所のイベント情報・入りにくそうなお店・地元の不動産会社の女性目線の面白スポットを発信しています。

テイクアウト専門コーヒー店「ツブヨリ」さん

海苔屋「長谷川商店」さん

豆腐カフェ「トフィー」さん

雑貨屋「MUCCO」さん

など、インスタに掲載しています。週に1-2回更新していますので、日本橋浜町や人形町にお住まいの方々には、面白と思いまっす！

こちらのURLです。

instagrum.com/sekiya_fudosan

QRコードはこちら↓↓

マンション売却相談室／株式会社関谷健不動産販売

関谷健

2000人を超える不動産売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者である関谷がお送りします。

不動産売買契約書で、最も重要な内容に「ローン特約」というものがあります。ローン特約は、購入者が「契約書に記載した金融機関」から、住宅ローンが満額借りられなかった場合、契約が解除になるという内容になります。

だからと言って、安心してはいけない！という話を今回はします。

不動産売買契約書は、主に全国宅地建物取引業協会（全宅）、全日本取引業協会（全日）、大手不動産会社が作成している「FRK」の3つがあります。

いま手元に、当社が利用している全宅と、FRKの書式があるので、下記に画像をローン特約部分をアップします。

全宅のローン特約条項

■テキストでアップします。

(融資利用の場合)
第18条 買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資(I)-1のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。
2 標記の融資未承認の場合の契約解除期限(I)-1までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られないとき、又、金融機関の審査中に標記の融資未承認の場合の契約解除期限(I)-1 が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる。
3 前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。同時に本物件の売買を媒介した宅地建物取引業者も受領済の報酬をそれぞれ売主・買主に無利息にて返還しなければならない。
4 買主自主ローンの場合、買主は、融資利用に必要な書類を標記(I)-2までに金融機関等に提出し、その提出書類の写しを売主に提出しなければならない。買主が、必要な手続きをせず提出期限が経過し、売主が必要な催告をしたのち標記の融資未承認の場合の契約解除期限(I)-1が過ぎた場合、あるいは故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部又は一部について承認が得られなかった場合には、第2項の規定は適用されないものとする。

FRKのローン特約条項

続いて、FRK書式のローン特約の約款条項をアップします。

　■テキストでアップします。

(融資利用の特約)
第17条 買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申込み手続をします。
2 表記融資承認取得期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は、売主に対し、表記契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。
3 前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。
4 買主が第1項の規定による融資の申込み手続をおこなわず、または故意に融資の承認を妨げた場合は、第2項の規定による解除はできません。

注意点

どこの契約書式になるかは、分かりませんし、約款も不動産会社によっては手を加えるので、しっかりと読んで置く事が必要です。

その中でも買主にとって重要なのが、このローン特約です。

2つの違いはご理解いただけましたか。

全宅：期日が経過したら自動的に解除となる。

FRK：期日までは、解除することができる

大きな違いです。

全宅もFRKも「すみやかに」融資の本申込をしている事が解約に必要な条件となりますので、ダラダラしていて融資申込が遅れて、その期日がきても解除する事はできません。

大きな違いは、「自動的に解除となる」と、期日までは「解除することができる」です。FRKの書式で契約した買主は、期日までに解除する意思を売主に伝えないといけないという事です。

しかし全宅書式でも同様に、伝えておきましょう。

大変なのは訴訟など争いになることです。

手続きを間違えると大変な時間と費用をかける事になりますので、解約する場合は不動産会社と合わせて弁護士にも解約手続きの相談して内容証明郵便を売主に直に送る方がよいでしょう。

仮に不動産会社に伝えても、不動産会社が売主に伝え忘れてしまったら、解除する事はできません。手付解除期日までであれば、手付金の放棄。手付解除期日が過ぎていれば、違約金を売主に支払い、その後は伝達し忘れていた不動産会社と争うことになるでしょう。本当に大ごとになります。

大手の不動産会社が使っているFRK書式の場合は、特に注意が必要です。気をつけて進めていきましょう。

文責：宅地建物取引士、株式会社関谷健不動産販売市会社代表取締役 関谷健

との事です。

はじめまして。

住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超える不動産売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者である関谷がお送りしています。

日本不動産研究所は民間企業ですが、主に不動産の鑑定や評価を行う業務をしている為、ある程度の信頼性はあると思います。

オリンピックという一大イベントも影を潜めていますし、仮にオリンピックが行われても祝賀ムードの要素はなく、淡々と粛々と開催されると思います。

仮に盛り上がったとしても、経済的な盛り上りは考えにくいというのは誰もが想像できる事と思います。

そうなると現在のコロナの影響でも、この微動だにしない価格下落、それどころか、上昇している東京23区の不動産の底力を感じる日々が続いています。

コロナの影響で、価格を下げてくれても良いのになぁ、と思いながら見学した物件が気に入り、その後購入した方々もいると思いますが、今思うと購入しておいて良かった、もしくは悪くはなかったと感じているのではないでしょうか。

今後、「横ばい」もしくは「やや上昇する」という状況は、一言でいうと「安定」していると言えますので、今後はますます売買が活発化すると思われます。

ただ活発化するといっても、中古物件の供給量が増えるので、やはり価格の上昇は横ばいだと思われます（地域にもよると思いますが）。

特にワクチンが摂取され、オリンピックが終わる夏から秋に関しては、動きがでてくると思います。

手狭などの理由で引越しを検討したい売主も、「安定」した市場であると安心しますので、買い替えで動き出すでしょうし、価格の下落を期待していた購入者も諦めて購入に踏み切ると考えられます。

じゃ、2025年のその後はどうなるんだ？という事ですが、それは分かりませんし、今後5年間も安定するかどうかは誰も分かりません。ひとつ言える事は、世界の行き来がストップしても我が島国日本の不動産価格は変わらなかったという事です。まだまだロンドンやパリ、ニューヨークに比べれば安い東京の不動産は、世界も注目すると思います。特にコロナ禍にマスクをつけて過ごす国民の姿は世界も衝撃を受けたと思います。人が経済の安定をもたらすのは当然の事かもしれません。

ここで何をお伝えしたいかと申しますと、気持的にも金銭面でも不動産の売買がしやすいという事です。特に「市場や価格の今後がどうのこうの」という状況でもないと私も思います。

このままの価格なんだと腹をくくり、売る人も買う人も欲を出さず、その市場の価格を見極めて売買するだけ、という事になります。分かりやすくて良いですね。　

市場や環境が安定しているので、あとはご自身のタイミングで売買の時期を決められるともいえるでしょう。自分の好きな時に好きな時期に、好きな物件がでたら買う。いいですね。

検討している方は、是非当社にもご相談ください。オンラインで気軽に相談する事も可能でございます。

ご相談はこちら↓のフォームにご記入後、送信してください。

https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=JqOXzbHSIRnMylT

宅地建物取引士　関谷

マンション売却相談室／株式会社関谷健不動産販売