住宅ローン減税が変更される話が出てきました。今後どう変更されるのか、どう利用していけば良いのか等、お話して参ります。

はじめまして。

住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超える不動産売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者である関谷とお送りします。

新たな内容

「床面積の40㎡以上」から減税の対象になる予定です。

新たに対象になる床面積「40〜50㎡未満」の場合は合計所得金額が1000万円以下であることが必要です。今まであった50㎡以上の場合は今まで通り、合計所得金額は3000万円以下です。

床面積とは、登記簿面積で判断します。 マンションの場合は、約3㎡がパンフレット（壁芯面積）より少なくなりますので、図面だけで面積を判断しないように、注意しましょう。

40以上50㎡未満の住宅の購入を今、ご検討中の場合は、遅らせる事も手ですし、40㎡以上の物件であれば売却にも有利になりますので、今年買いたい人は、将来を見据えてそこを狙うのも良いと思います（将来ローン減税が存続すればですが）

また少し小さい30㎡台が予算として物件探しをしていた人も新しいローン減税が適用された事で、予算を200万円アップして40㎡以上にできる可能性もあるかもしれません。今住んでいる環境や賃料と比較しながら検討してみてはいかがでしょうか。

見直される点　

　また、住宅ローン控除の「住宅ローンの残高 × 1％」については、今の低金利時代に合わないと問題視されているようです。 そこで、2023年以降の住宅ローン控除については見直される可能性があります。

見直しの理由は、借入の利息よりも、控除される税金の方が多くなりやすいからです。改正される場合は、「住宅ローン残高の1%」と「１年間の利息」のどちらか低い方を控除するという内容に変わる予定です。

仮に4000万円（35年返済、金利0.5%、元利均等）で借りた場合、

1年目の利息の合計は、約20万円となりますので、新築など消費税がある物件では40万円の控除が半分になります。中古を主とする非課税物件で20万円と比較すると、大きな違いが生まれてきます。10年目では利息は約15万円になりますので、月日が経過するほど、控除額が少なくなっていきます。

参考に2000万円（35年返済、金利0.5%、元利均等）の場合で、1年目の利息は10万円（約半分）。6000万円（同条件）の1年目の利息は約30万円（約4分の3）です。

住宅ローンの利息が計算対象になるのであれば、8大疾病保険やがん保険など、金利に上乗せする保険商品をつけようとする人が多く出てくる可能性があると思います。

またフラット35や10年固定など、固定金利の「安心感」に注目が集まってくる事も予想されます。

注意点

住宅ローン控除は、支払った所得税や住民税（上限あり）が還付の上限額になりますので、収入が減り納税額が減れば、住宅ローン控除額も減ってしまいます。また期間も10年間で終了します。

10年以上前の住宅ローンの話になりますが、5年が経過したら金利が上がる商品があり、1年目から5年間は支払いやすい為、住宅を購入を決断した人が、6年目以降に家計が逼迫したり、支払えなくなる人が出てきました。

最近のコロナ禍においては、残業代をあてに住宅ローンの支払いを計画していたが、残業がなくなってしまい生活が苦しくなったり、ボーナスをあてにしていた人もボーナスがなくなってしまった事で、ボーナス分の多額な住宅ローンの支払いで苦しんでいる人もいるとニュースで放映されていました。

住宅ローン控除も同様です。

10年間限定の住宅ローン減税をあてに返済計画を組まず、控除された分はプラスとして考え、将来の蓄えや、将来に備えた運用などに活用するなど、ゆとりを持った返済計画を立てる事が重要です。

宅地建物取引士、株式会社関谷健不動産販売代表取締役　関谷健

との事です。

はじめまして。

住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超える不動産売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者である関谷がお送りしています。

日本不動産研究所は民間企業ですが、主に不動産の鑑定や評価を行う業務をしている為、ある程度の信頼性はあると思います。

オリンピックという一大イベントも影を潜めていますし、仮にオリンピックが行われても祝賀ムードの要素はなく、淡々と粛々と開催されると思います。

仮に盛り上がったとしても、経済的な盛り上りは考えにくいというのは誰もが想像できる事と思います。

そうなると現在のコロナの影響でも、この微動だにしない価格下落、それどころか、上昇している東京23区の不動産の底力を感じる日々が続いています。

コロナの影響で、価格を下げてくれても良いのになぁ、と思いながら見学した物件が気に入り、その後購入した方々もいると思いますが、今思うと購入しておいて良かった、もしくは悪くはなかったと感じているのではないでしょうか。

今後、「横ばい」もしくは「やや上昇する」という状況は、一言でいうと「安定」していると言えますので、今後はますます売買が活発化すると思われます。

ただ活発化するといっても、中古物件の供給量が増えるので、やはり価格の上昇は横ばいだと思われます（地域にもよると思いますが）。

特にワクチンが摂取され、オリンピックが終わる夏から秋に関しては、動きがでてくると思います。

手狭などの理由で引越しを検討したい売主も、「安定」した市場であると安心しますので、買い替えで動き出すでしょうし、価格の下落を期待していた購入者も諦めて購入に踏み切ると考えられます。

じゃ、2025年のその後はどうなるんだ？という事ですが、それは分かりませんし、今後5年間も安定するかどうかは誰も分かりません。ひとつ言える事は、世界の行き来がストップしても我が島国日本の不動産価格は変わらなかったという事です。まだまだロンドンやパリ、ニューヨークに比べれば安い東京の不動産は、世界も注目すると思います。特にコロナ禍にマスクをつけて過ごす国民の姿は世界も衝撃を受けたと思います。人が経済の安定をもたらすのは当然の事かもしれません。

ここで何をお伝えしたいかと申しますと、気持的にも金銭面でも不動産の売買がしやすいという事です。特に「市場や価格の今後がどうのこうの」という状況でもないと私も思います。

このままの価格なんだと腹をくくり、売る人も買う人も欲を出さず、その市場の価格を見極めて売買するだけ、という事になります。分かりやすくて良いですね。　

市場や環境が安定しているので、あとはご自身のタイミングで売買の時期を決められるともいえるでしょう。自分の好きな時に好きな時期に、好きな物件がでたら買う。いいですね。

検討している方は、是非当社にもご相談ください。オンラインで気軽に相談する事も可能でございます。

ご相談はこちら↓のフォームにご記入後、送信してください。

https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=JqOXzbHSIRnMylT

宅地建物取引士　関谷

マンション売却相談室／株式会社関谷健不動産販売　

いわゆる不動産ポータルサイトと言われる「スーモ」「アットホーム」などで、どんな物件があるか等、ざっくり調べる事から始める人が多いのではないでしょうか。

営業マンに連絡をして、営業攻撃をされる事は誰しも避けたい所ですが、不動産を生で見るには、そこは避けられません。どこかのタイミングで、営業マンを介さないと物件を見る事はできません。

特に繊細さんにとっては、とっても気を遣う事になります。

そこで今回は、できるだけ個人情報を不動産会社に出さないで、物件を見学する方法をお伝えします！

こちらのサイトを見ている人は「レインズ」はご存知かと思います。国土交通省の外郭団体が管理する「不動産会社専用の情報サイト」で、その目的は不動産に関わる一般消費者（売主・買主）を守る為につくられました。

売主がどこの不動産会社に依頼しても情報が広く買主に伝わるようにする。

買主がどこの不動産会社に相談しても情報が広く得られるようにする。

つまり、売却の依頼を受けた不動産業者は、レインズに売却物件を掲載しなければならいというルールをつくり、上記のように広く情報が拡散できる体制をつくっています。

ですからレインズには豊富な物件情報が掲載されていますので、どこの不動産に相談しても、レインズを通じて広く不動産情報を手に入れる事ができるという事です。

つまりつまり、色々な会社に問い合わせをしなくてもよいという事です。

一人の営業マンがいれば、レインズを通じて、ほぼ全ての物件を見学できるという事なります。

もし不動産の知り合いがいれば、その人を頼りにしてみてください。

不動産関係の知人がいなければ、不動産の営業マンと出会った際には、単純に物件をみせてくれる人という目線ではなく、嘘や誤魔化しを言わず、信頼できそうな人かどうかを見定めながら見学をしてみてください。

もし信頼できそうであれば、その人を頼りにして今後進めてみてください。

では、どう頼りに進めればよいでしょうか。

とっても簡単です。

スーモなどの不動産ポータルサイトをみて、気になる物件が出てきたら頼りにすると決めた営業マンに伝えるだけです。

間違えても色々な会社に問合わせをしてはいけません（個人情報を伝えても構わない！というスタンスであれば、ドンドン問い合わせしてください。今回は個人情報をなるべく出さないで物件を見学する方法をお伝えしています。）

以上です。参考にしてください！　で終わればいいのですが、そうはいかないのが不動産業界です。

何かと申しますと、

実は、全ての物件がレインズに出ている訳ではないのです。

感覚としては８割。

８割がレインズにあり、残り２割はレインズに掲載されていません（掲載されていない理由はここでは割愛します）。

レインズに掲載されているかどうかの確認は、不動産会社でしか確認できませんので、あなたは確認できません。

ここで、もしあながた送付した物件が、レインズに掲載されていなかった時の営業マンの気持ちを考えてみると、こうなります。

レインズにない　＝　案内ができない　＝　仕事にならない　＝　仲介手数料が手に入らない

ですから、頼りにしている営業マンも場合によっては自己の利益を考えて次のような返事をする事が考えられます。

「売主の都合が悪く、案内できませんでした」

「（申込が入っていて）契約予定の為に案内を止めています」

このような否定的な回答をする事が想定されます。

もしあなたが、本当にその人を頼りにしている、もしくはその人を通じて物件を購入したいと考えている人は、信じておきましょう。あえて疑う必要はないと考えています。

しかし、その人を通じて買いたい訳ではない！良い物件に巡り合い、気に入った物件を購入しただけだ！という考えの方も多いのではないでしょうか。

その場合は、あなたの個人情報を開放しましょう。

スーモなどの不動産ポートタルサイトに物件を掲載している不動産会社に問い合わせをしないと、実のところはわかりません。

本当に契約予定で案内をストップしているかもしれませんし、実は見学できるかもしれません。

お伝えしたかった事は以上で、これが私が考える個人情報をなるべく出さないで物件を見学する方法となります。

整理しますと、

1、頼りにできそうな営業マンをみつける

2、その営業に、ネットでみつけた物件情報を送って見学する。

3、送った物件に対して否定的な回答だった物件は、直接ネットでみつけた情報元の不動産会社に問い合わせをする。

これだけです。

どの営業マンを窓口にしても、8割の物件は見学できるという事が最大のポイントです。

レインズというキーワードと共に覚えておいてくださいませ！

宅地建物取引士　売却プランナー　関谷健

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

結論から言いますと、

投資不動産をお持ちの人は、借りにくくなってしまいました。泣

これは一昨年から問題になっているフラットの「住宅用の融資」を「投資用の融資」に利用してきた悪行が発端です。

いままでのフラットの審査方法をザックリいいますと、投資不動産を持っていないかのように融資の審査をしてくれました。

ところが、今回の改正では投資不動産の収益を見ながら審査するという事になります。つまり多くの銀行と変わらなくなってしまいました。泣

私をはじめ、多くの不動産屋さんが融資先の提案に困る事態になるので、あらかじめご自身で地銀や信金などに相談に行くと良いと思います。

審査に必要な一般的な必要書類は、

源泉徴収票（直近分）・確定申告なら3年分、運転免許証、健康保険証、印鑑、投資不動産の謄本（法務局で取得できます）、投資不動産の返済予定表（融資先から毎年送付）、その他ローンの返済予定表。

以上を用意して、事前に相談しに行ってみてください。もしくは事前に電話して状況を話して感触を掴んでから行く方が楽かもしれません。住宅ローンの担当者に繋いでもらって話をしてみてください。

今までのフラットは年収の10倍近くまで貸してくれましたので、年収500万円（不動産の収入を除く）の人は5000万円まで住宅ローンを貸してくれました。

これからは違います。同じ年収500万円で不動産収入150万円（合計650万円）の人の計算例としては、

返済比率（年収に対して、使ってよい住宅ローンの比率）が35%なので、227万円まで住宅ローンで利用できます。12ヶ月で割ると、約月19万円まで住宅ローンで利用できます。

仮にこの人の毎月の投資用ローンの支払いが20万円だった場合は、住宅ローンで利用できる19万円を上回っているので、その時点でフラット（その他多くの住宅ローン）は全く借りられないという計算になります。

仮にこの人の毎月の投資用ローンの支払いが10万円だった場合は、住宅ローンで利用できる19万円からその10万円を引いた月9万円分の住宅ローンが借りられます。ザックリですが、3000万円のフラットが組めるという計算になります。

今回のフラットのように厳しく改正される場合もありますが、逆に緩和する改正も出てくる可能性もあると思いますが、重要なのは「審査基準は変わる」という事です。今の基準が将来まで続くと考えて進める事がないように気をつけて計画を進めていきましょう。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

　宅地建物取引士・売却プランナー　関谷健