個人の専門家（税理士・弁護士など）という立場で活動していますので、ボジショントーク的な内容になります。

自宅マンションを売ろうかな、と思ったとき。
多くの方が最初に気にするのが、「やっぱり大手の不動産会社が安心なのかな？」という点だと思います。

テレビCMもよく見るし、駅前にも店舗がある。
確かに、大手にはそれなりの安心感があります。

ただ、結論から言うと、自宅マンションの売却において「会社の規模」は、そこまで重要ではありません。
もっと大事なのは、「誰が担当になるか」です。

不動産売買は、会社が売ってくれるようで、実際は「人が売る」仕事です。

まず知っておいてほしいのは、不動産業界には「みんなで売る」仕組みがある、ということ。
レインズという共通のネットワークを使って、物件情報は他社とも共有されます。頼んだ会社だけが売るのでないという事です。

どういう事？と思われた人もいるかと思います。詳細は割愛しますが、自宅（マイホーム・自宅マンション）を消費者（不動産売買の素人）が売るにあたり、会社の規模によって売却情報の伝達・拡散に差が生じる事は消費者にとって不利になります。それを防止するための仕組みがレインズ（消費者の自宅は、みんなで売らなければならない）です。

これは法律で決められている仕組みなので、会社の大きさに関係なく、同じ市場で勝負ができます。

つまり、「大手じゃないと買主が見つからない。高く売れない。集客できない」ということはありません。

それなのに、なぜか会社の規模ばかりが気になってしまう。
これは、会社の名前と営業マンの実力を、無意識にセットで考えてしまうからだと思います。

でも実際には、大手だからといって、経験豊富な営業マンが必ず担当になるわけではありません。
入社して間もない人が担当になることも、普通にあります。上司の顔を伺いながら営業マンが保身に走り、好き勝手いうかもしれません。

一方で、中小の不動産会社には、大手で長年経験を積んでから独立したベテランもたくさんいます。
自分の名前で勝負している分、ひとつひとつの取引に本気です。もちろん色々な人がいますので、中小の不動産会社が良いとも言えません（だから大手にいくかと思いますが）。

特に、自宅マンションの売却は、投資物件とはまったく別ものです。
利回りや数字の話だけではなく、「ここでどんな暮らしができるか」を伝える必要があります。
この“生活のイメージ”を言葉にできるかどうかで、売れる価格は大きく変わります。

ところが、不動産業者全体で見ると、自宅用マンションの売買を本業にしている人は、実は少数派です。
親切でも、誠実でも、この分野が得意でなければ、高く売るのは難しくなります。

だからこそ、見るべきポイントはシンプルです。
「この会社は有名か」ではなく、
「この営業マンは、自宅マンションをどう売ってきた人なのか」。

そして、最初から一人に決める必要もありません。
何人かと話してみると、考え方や提案の違いが、はっきり分かってきます。
その中で、「この人なら安心して任せられそう」と感じる人を選べばいいのです。

自宅マンションの売却は、生活そのものを扱う仕事です。
会社の看板よりも、人を見る。
それが、結果的に一番うまくいく近道だったりします。

宅地建物取引士

株式会社関谷健不動産販売 代表取締役

マンション売却カウンター運営

関谷 健

新築物件が増えれば、いずれ中古として市場に出る物件も増えていきます。

その結果、タワーマンションの売却や購入に対する興味・関心が高まるのは、ごく自然な流れだと言えるでしょう。

このページでは、タワーマンションならではの特徴を踏まえながら、

売却をどのように進めるべきか、そして、どうすればより良い条件で売却できるのかについて、順を追ってお伝えしていきます。

すぐに売却を予定していない方にとっても、将来の参考として読んでいただき、

「その時が来たら、何を考え、何から始めるべきか」

をあらためて整理するきっかけになれば幸いです。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超えるマンション売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者である関谷が、お伝えしています。

タワーマンション売却の「進め方」「知っておきたい知識」

東京のタワーマンションで多いタイプが１LDK、２LDK。

終の棲家ではなく、若いうちには駅近くに住み、仕事もプライペートもアクティブに生活したい！という想いで購入された方も、想定通りに、１０年程で買い替える時期が来るかと思います。

今回は、そんな方々に東京のタワーマンションの売却のススメ方、タイミング、コツについてお伝えします。

• 査定額を知る（売却査定・賃貸査定）

まずおすすめしたいのは、不動産会社に依頼する前に、いきなり相談しないことです。

最初の一歩は、まずご自身で相場を調べてみることをおすすめします。

安易にネットの一括査定を利用すると、その後、複数の不動産会社から連絡が入り、営業対応に時間や気力を取られてしまうケースも少なくありません。

調べ方は、実はそれほど難しくありません。

タワーマンションの場合、同じマンション内で、1〜2件は販売中の住戸がインターネット上に掲載されていることが多いものです。

また、近隣にも似た規模やグレードのタワーマンションがいくつかあるはずです。

まずは、そうした物件の販売価格を参考にします。

細かい条件の違いはいったん置いておき、販売価格から平米単価を計算し、ご自身のマンションの平米数を掛けて、

おおよその金額を出してみてください。

ここで一つ、注意点があります。一般的に、販売価格と成約価格にはおよそ5％前後の差が出ることが多く、成約価格のほうが少し低くなります。

そのため、

算出した金額に「0.95」を掛けてみると、より現実的なイメージに近づきます。

同じマンション、もしくは近隣のタワーマンションを3〜5件ほどピックアップし、平米単価を出して平均を取ってみましょう。

それだけでも、相場観はかなり掴めてきます。

売買でも賃貸でも、考え方は同じです。

物件情報は、SUUMO やat homeといったポータルサイトを見ると、大手から地域密着の不動産会社まで、バランスよく掲載されているため参考になります。

また、タワーマンションの場合は、マンション名を直接入力して検索するだけでも、現在販売中の住戸が見つかることが多いでしょう。

まずはここまでを、「誰にも相談せずに」やってみる。

それだけで、売却の主導権を自分で持てるようになります。

• 自宅マンションを売却するか・賃貸で貸すか検討する

自宅マンションの売却相談を受けた際、

私は必ず「賃貸に出す」という選択肢もお話しするようにしています。

賃貸にすれば、毎月の賃料収入が入ってきます。

特に東京のタワーマンションは、価格が大きく下がりにくいエリアが多く、将来あらためて売却する際には、

それまでに得た賃料収入分がプラスになる可能性も高い。

そういう意味では、合理的でおすすめできる選択肢です。

ただ、私の経験上、

実際には8割ほどの方が売却を選ばれます。

その一番大きな理由は、

「精神的に落ち着かない」という点です。

・入居者と近隣トラブルが起きたらどうしよう

・設備の故障や不具合で、入居者に迷惑をかけないだろうか

・空室が長引いたら、ローンと今の住まいの家賃が二重になるのではないか

こうした不安が、どうしても頭から離れなくなってしまうのです。

単純にお金の計算だけをすれば、賃貸のほうが有利になるケースは少なくありません。

それでも最終的な判断基準が

「気持ちが落ち着くかどうか」

になるのは、自宅マンションならではだと思います。

収益物件として割り切って考える投資家とは、やはり価値判断が少し違います。

この点は、とても人間らしく、興味深いところでもあります。

もちろん、売却にも賃貸にも、それぞれメリットとデメリットがあります。

一つの意見だけで決めず、不動産会社や、周囲の経験者など、複数の人の話を聞きながら判断していくことが大切です。

その際に、ぜひ意識してほしいのは、

営業マンの立場です。

売買が中心の営業は、どうしても「売却寄り」になりますし、

賃貸が中心の営業は「賃貸寄り」の話になりがちです。

可能であれば、

売買の人、賃貸の人、両方の話を聞いてみるのも一つの方法でしょう。

それぞれの立場を理解したうえで話を聞くと、判断の精度は、ぐっと高まります。

先に売るか、後に売るかを検討する。

自宅マンションを売却したあと、次も購入を検討していたにもかかわらず、

住宅ローンが組めなかったというケースは、実際にあります。

ここは、ぜひ注意しておきたいポイントです。

「もしローンが借りられなければ、賃貸でも構わない」

と割り切れていれば問題ありません。

ただ、7〜8年程度、同じ場所に住むのであれば、購入のメリットが出やすいことを、

実際に住み替えを経験した方ほど、身をもって理解しています。

そのため、

「次もできれば購入したい」という気持ちが強くなるのは、ごく自然なことだと思います。

特に、

独立・起業した方や、役員に就任した方は注意が必要です。

会社の決算状況や立場によっては、金融機関が住宅ローンを貸してくれないケースもあります。

売却を進める前に、次の住宅ローンが組めるかどうかを、事前に確認しておくことは、とても重要です。

もし「先に買う」ことができれば、こうした心配はありません。

ただし、その場合、今の住宅ローンが残った状態で、さらに住宅ローンを組めるのか、という問題が出てきます。

この点については、タワーマンションであれば、一時的にダブルローンを認めてもらいやすい傾向があります。

理由はシンプルで、

タワーマンションは人気が高く、流動性が高いため、「売却しやすい不動産」と銀行が判断しやすいからです。

その結果、

売却を前提として、一定期間だけダブルローンを許容してくれるケースが出てきます。

もちろん、

先に購入することにはデメリットもあります。

ただ、選択肢が広がり、検討すべき項目が増えること自体は、決して悪いことではありません。

「先に売るか」

「後に売るか」

それぞれに、明確なメリット・デメリットがあります。

この点については、別の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

タワーマンションを高く売るために

　■金額査定と相談先について

タワーマンションの売却は、一般的なマンションの売却とは、少し性質が異なります。

世帯数が多く、似たような間取りの住戸が多いため、同じマンション内での成約事例が数多く存在します。

その結果、

売却価格のイメージが非常につきやすいという点は、大きな安心材料だと言えるでしょう。

「このくらいの金額で売れそうだ」

という見通しが立てやすく、売却後の資金計画も組みやすくなります。

そのため、単純に相場感を知りたいだけであれば、

複数社に査定を依頼したり、ネットの一括査定を使う必要はありません。

私のように、成約事例を豊富に把握している不動産会社であれば、

1社に依頼するだけで十分なケースも多いのです。

「だいたいの金額を把握しておきたい」

という段階であれば、1社に相談するだけで問題ありません。

一方で、

実際に売却を進めるかどうか、

売却のタイミングや、賃貸という選択肢も含めて検討したい場合は、少し視点を広げて話を聞くことをおすすめします。

例えば、

・近隣の大手不動産会社

・地元密着の不動産会社

・知人の紹介やネットで選んだ会社

といったように、

立場や背景の異なる営業マンから話を聞いてみる。

いわゆる「大手3社」に絞るのではなく、

環境の違う人たちの意見を集めることで、より幅のある、現実的な話が見えてきます。

情報の量だけでなく、視点の違いを意識すること。

それが、タワーマンション売却を成功させる近道だと思います。

　■住んでいて良かった事を営業と共有する

　広告の宣伝文句で一般的な言葉は、日当たり良好、築浅、南東角部屋でしょうか。また共用部分の施設やサービス、近隣のスーパーなどの地域インフォメーションが記載されている事が一般的です。タワーマンションの場合は、同じ様な間取りで同じ場所なので、同じ様に販売しても成約事例の平均付近で売れるのが限界でしょう。

　ですから、しっかりと営業マンに「あなたの家の良い点を伝えましょう」。特に感覚的な点、経験しないとわからない点が大切です。目・耳・鼻・肌などで思い当たる事はないでしょうか。入学した学校や塾、病院、スーパーの耳寄りな情報などはありませんか。綺麗だな、気持ちいいな、楽しいなという所。近隣関係。住んでから家族の状況や健康が好転していませんか。

「いいね」が多いほど、価値があがる事は間違いありません。スーモや販売図面などに掲載しつつ、あなたの売却物件にお客様が来た際にも、他と同じではなく、何か違う点を数多くアピールする事、画一的にならない事が、高く売れる確率を高めます。

■売るなら築15年までが一つの目安

新築マンション販売会社が売りやすいように、新築時には安く設定されている修繕積立金。

どんどん値が上がります。

新築時月額6000円が５年目1万5000円、15年目2万5000円、その後、20年目4万円、25年目4万5000円などです。

1万円アップすると、住宅ローン的には450万円相当、2万円アップすると900万円相当の借入額となり、当然価格にその価格分が影響します。早ければ、早いほど次に買う人も安い修繕積立金で生活できますが、ただ単に高く売れれば良い訳でないのがマイホームです。早く売りましょうという事はできませんが、目安は15年以内が一つの区切りといえるでしょう。それ以上は、まだまだタワーマンションの未知の世界となり、購入する方も不安になり価格が伸び悩む事になると考えられます。

タワーマンションの修繕事例はまだまだ少なく、できる会社も独占的となり実際の修繕価格も高くなりやすいです。タワーマンションが増えてきていますので、今後に期待したいものです。

とはいえ、修繕積立金の値が上がることを多くの方が想定しながら中古の売買は行われてきていますので、高く売るという観点からは、築年数が経過すると修繕積立金との兼ね合いで難しくなりますが、大きく値が下がるという事は考え難いと思っております。

■物件の値上がり傾向時に高く売る方法

　査定額の１割増しは当たり前に出してください。そして、上記に書かれている事を含め、私の記事も読み切って、やれることを出来るだけ多く全て出しきってください。そして、私に売却相談をしてください。

　タワーマンションは事例が多い反面、その価格で売れるものと考えて販売しますが、思ったより高くうれる事が多くあります。

繰り返しますが、売り手市場の場合、過去の成約事例から算出した査定額では、既に価格が安い事も大いに考えられます。高く売りたい場合は、より高めに出して、計画を立てながら値段を下げていく方が高く売れます。ここでいう計画のポイントは長く高い価格で粘らないという事です。２週間〜３週間を目処に価格を下げていきましょう。

■値下がり傾向時に高く売る

　同マンションの販売価格をよく見ることをオススメします。

他よりも早く値を下げるか、他と同じ価格設定にして、その中で付加価値を出して、先に売る形が望ましいです。値下がり傾向時は、買う側の立場が強いので、ここで欲張って価格を高く出し続けると、いつの間にか更に悪化して、より多くの値引きが必要になってきます。

繰り返しますが、同マンションがライバルです。他よりも高い金額で出さず、査定額より値段が下がる事がありますが、どうしても売らなければならない場合は、早く売れる事が、いまの状況では高く売れることと考えて進めて行くことが結果として売却が成功する事になります。

まとめ

いかがでしたか。

タワーマンションの生活は、若い時代に利便性を楽しむ反面、終の棲家として考えている人も多く存在します。

前者の場合は、少しライフサイクル（結婚、出産）などのペースを早めてみてもよいかもしれませんね。買換や売却する事を前提に購入しているのであれば、よほど気に入った場所であれば、別ですが、10年15年以内に次を考えながら準備を進める事をオススメします。

今すぐでなく「知っておきたい」という場合は、１時間の無料相談をご利用ください。

きっとあなたの将来の安心を今から手に入れておくことができます。

お申込みはこちらから（申込みフォームへ移動します）

ご活用されてみてはいかがでしょうか。

宅地建物取引士

株式会社関谷健不動産販売

関谷健

日本橋浜町から発信しております。

今回は
自宅マンションを売って、次を買う。買換えの5つの注意点をお伝えします。

「今の家を売って引越しをしたい」「買い換える場合はどう進めるの」という声をよく聞くため書きました。

（動画でも作成しています！）

買換えというのは「売る・買う」の両方を進めるので、複雑だから質問をよく受けるのだと思います。

もしくは「自宅マンションが狭い」「将来は確実に狭くなる」「今後どうしよう？」という気持ちで、こちらを見ている人も多いと思います。

「住宅ローンも借りている、また借りられるのかな？」
「どのような流れで進めるのかな。」
「次は戸建か、マンションかどちらにしようか」
など、次の物件を考え、悩むこともあると思います。

色々と考える事が多いものですが、ご安心ください。

今回の記事を読めば、その悩みの根本が解決します。
気持ちもスッキリし、今後の流れ、どうすれば良いかが見えてきますので、最後まで、しっかりとお読みください。

このチャンネルでは、不動産営業マンが、全ての風呂敷を広げた提案をしない場合に備え、売却方法の選択肢を広く提供し、あなたに見合った進め方を見つけてもらう為の記事です。

さて、買換えやお引越しを考えるきっかけは、お子様が産まれて手狭になった、それとも子供が大きくなり個室を欲しがるようになったからでしょうか。
テレワークであと一部屋あると便利と感じた、それとも隣接住戸と上手くいかないからでしょうか。

その他にも買い換える理由はありますが、どの人も「毎日を快適に、そしてストレスなく過ごしたい」気持ちから検討していると思います。

私も25年近く不動産業界に関わっていますが、初めての買換えの経験は20年前、ミサワホーム時代の最初のお客様でした。
退職を迎えて、湘南エリアで注文住宅を建て、釣りなど海を楽しみながら老後の生活をのんびりを過ごしたい計画でした。私は初めての買換えでしたので、上司に確認し、私自身も勉強しながら計画を進めた記憶があります。

今は買換えのサポートは慣れていますが、当時の初めて経験した記憶は忘れずに、大切に頭と心に残っています。
よく分からないという気持ちは理解しています。それを理解している人として、丁寧に提案やサポートを致します。買換えを検討の方は是非、お話をきかせてください。
（個別相談はこちらから（←ここをクリックする））

さて、本題の買換えですが、ご心配の通り、やはりリスクが伴います。
今回は、売る時にここに注意とか、買う時はここに気をつけて！という売る、買うという単体の出来事で注意することは、お伝えしません。膨大な量になってしまうからです。

よって、売って買うという両方を実施する事で生じるリスク等をお伝えします。

「こんなはずではなかった！」とならないように、最後まで見ていただき、記憶の片隅に残しておいてください。

これから紹介する7-8分で読めるの内容を覚えておくだけで、ポイントはしっかりと抑えられます。

営業マンに騙されたり、営業マンに好き勝手にされないようになり、営業マンの提案が良いものか、実はそうでないのか、理解できるようにもなり、大きなリスクを回避しながら、納得できる買換えができるようになります。

また、当社の書籍「自宅マンションを高く売る方法」にも買換えのノウハウは、書かれていますが、

みなさんにとって嬉しいニュースとして、
私の公式ラインのご登録いただいた方は、無料で、こちらの本をPDFにしたものを提供します。

期間をどこかで区切りますが、しばらくは続ける予定です。公式ラインにご登録して、丸っと一冊をお読みください。

また、いつか売却するかも、という人は、コツコツと知識構築ができますので、引き続きお付き合いください。

さぁ、本題の買換えの注意ポイント5つの発表です。

当たり前だろ！という内容がでてくるかもしれませんが、絶対に外してはいけない内容です、最後の5つまでお見逃しなく。

ポイント1：次の住宅ローン

まず気をつけたいのは、次の住宅ローンが借りられるか否かの確認です。

あなたは、転職・起業・大きな病気などしていないでしょうか。

他の不動産を購入したり、他の借入があったり、ちょっとした滞納など懸念はないでしょうか。

マンションを売った後に住宅ローンが借りられないという惨事にならないように、前もって確認しておきましょう。特に、動機が「賃貸がもったいない」と考えている人は特に注意です。

予め銀行に相談し、確認してから計画を進めましょう。

ポイント2　査定額を信じて買換えを計画してしまう

今のマンションを査定してもらい、いくらで売れるか確認すると思いますが、査定額を簡単に信じて計画してはいけません。

不動産会社は、査定を高く出した方が、売却を依頼されやすいと策略を練り、査定額を高く出す傾向にあるからです。

査定書を信じて「これくらいで売れるなら、次はこれくらいの価格の家が買える」と思って、先に新居を購入してしまい、後でマンションを売ってみたら、査定額より、かなり下回ってしまい、生活が苦しくなったという人生にならないようにしてください。

対策としては、計画は厳しくみておき、査定額から1割くらいは低く見積もって、新しい家を買うように計画しましょう。

特にネットの一括査定は、数社まとめて査定するサービスなので、各社がより競合を意識しますので、査定額が高くなりやすい査定書になります。
注意してください。

ポイント3　諸費用を確認しておく

売却した時の諸費用・購入した時の諸費用、諸費用が両方ダブルでかかります。しっかり確認しておきましょう。

売却する場合に、売却したお金を利用して、ローンを返済した場合、そのローン一括返済手数料という諸費用は、地銀や信金では高い場合があります。

購入する場合も、ローン手数料や登記料という一般的な諸費用以外に、エアコン・カーテン・照明・引越しなど、暮らしが落ち着くまでの費用も見落としがちですので、忘れないようにしましょう。

特に注文住宅で土地から購入する場合は、外構エクステリアの費用・つなぎ融資の利息をお忘れ無く。

注文住宅は、ちょっとした注文が重なり、費用が上がっていきますので、諸費用は、多めに見積もっておいてから、買換え計画を始めるようにしてください。

ポイント4　3000万円控除と住宅ローン減税

自宅マンションを売って利益が出たので、譲渡益に対して税金がかかる！という理由で、安易に居住用財産の3000万円控除を利用してはいけません。

なぜなら次の住まいの「住宅ローン減税」が利用できなくなるからです。

長期優良住宅で400万円近い住宅ローン控除を目指していたら、売却時に200万円の税金がかかかるので、3000万円控除を知らずに利用した。ということもあります。

どちらがよいか税理士などの税務関係者に相談しながら進めてください。

ポイント5　先に売るか、後に売るか

先にお伝えしたポイント2では、売却を後にする場合は、売却想定価格は低めで計画しようという話をしました。

逆に、先に売り、賃貸に住んで、その後に家を探す場合に、気をつけたいのは、希望エリアのマンション事情や相場を調べておくことです。

私が以前勤めていた世田谷区の二子玉川エリアは、川で土地が少ない上に高い建物が建てられないので、販売戸数が少ない上、物件も古いマンションが多いので、全く希望に合わない人もいました。

買換えする人、つまり、また購入する人は、賃貸がもったいないと考えている人が多いので、引越し先の住宅市場を掴んでおいた方がよいでしょう。

また先に売ると、売却価格は確定しますが、賃貸に伴う礼金や賃料などの諸費用、物件が見つかるまでの賃料、引越しは2回など、金銭的な負担が多くなります。小さなお子様や高齢の両親などいると、引越しは一回で済ましたいですし、慣れない賃貸での生活は避けたいものです。

先に売る、後で売るか、まだまだメリットやデメリットがありますので、私にご相談ください。無料相談はこちら

まとめ

買換え5つのポイントをお伝えしました。
ポイントを繰り返します。
1、次の住宅ローンが借りられるか確認する
2、査定額を信用せず、固く見積もっておく
3、売る諸費用、買う諸費用、生活が整うまでの費用を確認しておく　
4、税金の確認　
5、先に売る方がよいか、後で売る方がよいか、比べる。

以上です。

売る・買うという、両方を実施する買換えは、人生の中でとても大切で重要で、心配も数多くなる一大イベントになります。
お伝えしたポイント以外に、あなたの価値観、人生ライフスタイル、両親や家族との関係性、お仕事、お子様の教育や老後などのお金の心配なども複雑に絡まってくると思います。

ネット査定により、たまたま来た営業マン、会社に訪問した時に偶然その場にいた営業マンという、今風にいうと「ガチャ営業マン」では心配かと思います。
いかがでしょうか。

ガチャ営業マンのセカンドオピニオンで、私の無料の個別相談も合わせてご活用ください。

ご希望の人はここから無料相談からお申し込みください。あなたに見合った最適な計画をプロデュースいたします。

現在ありがたいことに最近始めた公式LINEへ登録者も増えてまいりました。

そこでは、私2000人を超える売買実績と、25年間で蓄積してきたノウハウを提供しています。書籍「自宅マンションを高く売る方法」や動画では紹介できない、誰にでも簡単に理解できるノウハウを用意しています。今なら期間限定で、「自宅マンションを高く売る方法」を丸っと一冊PDFで配布しておりますよ！

ということで今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

もしこの記事がが少しでもためになったと思ってくれた方は「ブックマーク」してもらえればと思います。

それではまた、当社のホームページでお会いしましょう！

マンション売却相談室
株式会社関谷健不動産販売

代表取締役

宅地建物取引士　関谷健

東京都中央区日本橋

日本橋浜町、水天宮前、人形町

住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超える不動産売買の相談に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」の著者がお送りしています。

一括査定サイトが増えてきましたね。調べたところ２１社もあります。

今回は、具体的に売却を考えたときに注意したい「一括査定サイトの使い方」をお伝えします。

以前もこのホームページで書きましたが、改めて述べさせていただきます。

早速、サイト運営会社の一般的な「設け方」をお伝えします。

簡単な仕組みです。

そのサイトで、あなたが査定をしたいと選んだ会社から集客料として１万円〜３万円の報酬をもらっています。

例えば、自宅マンションを売りたいと思い、一括査定サイトで１０社選択したとします。

そのサイト運営会社の集客料が２万円だった場合は、２０万円が得られるという仕組みです。

凄いですよね。

運営会社からすると、あなたが依頼しただけでお金が入ってきて、不動産会社からすると、依頼された分の支払いをします。

それだけ、売却したい人の集客は不動産会社にとって難しいという事なんです。

一方、そのサイト運営会社にお金を支払っている不動産会社の立場からすると、あなたが１０社依頼依頼したら少なくとも１０社以上はライバル競合がいる事になりますので、しのぎを削ってアポをとって、面談して、売却を依頼されたいと思う事になります。

仮に平均４０００万円のエリアだった場合、仲介手数料は最大１２６万円です。

不動産会社の一般的な広告に使う金額は売上の１０％前後が平均なので、他に何も広告をしていなければ、１２６万円の１０％の１２万円の中で１件は成約をしたいと計算して経営します。

つまり６件査定がきたら、１件成約したいとなります。

１万円の一括査定会社であれば、１２件に１件の成約を目指します。

これ結構難しいんですよ。

だって、皆が必ず売却を前提に依頼をしていないので、数字をみたら「だいたい分かりました！数年したら売却するので、よろしくお願いいます」となりますので、その後は、DMや電話、メールなど定期的に連絡をとってフォローする事になります。

ですが、不動産会社も言葉は信じず、必死で本音を得ようとしますし、各社営業マンが必死で自宅マンションの売却を得ようとします。

不動産会社の経営者・営業マンと、一括査定サイトの関係性が少し理解できたと思います。

整理すると、不動産会社が一括査定サイト運営会社に支払う費用は安くない上、ライバルが多いという事です。

最近、大手６社はタッグを組んで大手６社だけを査定できる一括査定サイトを作成しました。

ライバル会社が手を組んで、サイトを作成するとは、余程の費用が掛かっている事や、一括査定を利用する一般ユーザーが増えたという事だと思います。

一般の人が、不動産会社に行って査定を依頼するより、金額を知るだけならネットは気持ち的にも楽ですからね。

利用したい気持ちはよくわかります。

ちなみに私はどの一括サイトにも登録していません。

費用がかかりますし、紹介や本・このサイトの相談だけで十分です。

ライバルが多いし、査定書を作成するのにも時間がかかりますので、効率が悪いというのが理由です。

しかも査定依頼が来たら、電話をするのが鉄則と運営会社に教育されます。

たとえ「電話はしないでください」と書いてあっても、電話をします。

その電話の順番が早い程、アポが取れるそうです。

依頼したお客様は、最初は査定を依頼しているので、安易にアポを締結しますが、

その後も他社から電話がガンガン掛かってくるので、３社目以降は断り、５社目以降は着信拒否するそうです。

面白いですね。笑

まぁ、私は仮にアポや商談が獲得できる鉄則がその方法だとしても、ガツガツした感じや、お客様の希望を裏切る事は好きではないので、紹介や本やホームページからの問合せだけで生きています。

話がそれましたね。

一括サイトの注意点です。

１，電話攻撃

お伝えしたように、不動産会社も安くない費用を払って集客していますので、しつこい位に電話をしてきます。そのつもりで一括査定を利用しましょう。

２，査定金額の信用性が低い

高く査定してきます。競合数が多いので、えんぴつをナメて査定額を高くして提案します。査定額が高いと、高く売れると一般の方が思うからです。査定が来たら、平均より５％ダウン位で考えるとよいでしょう。あまり安い査定を出されても嫌ですが、高く査定を出す会社にも注意しましょう。あなたに好意を持ってもらいたいだけで、正直で正確な査定とは決していえないです。

主にこの２つが注意点です。

ではどのように利用したらよいでしょうか。

一括査定の利用方法

１，今後どうするかの計画を立てるために数字を出してもらう

電話攻撃に耐えないといけないですが、３−４社位なら大丈夫でしょう。

訪問するよりは気楽ですし、お金もかかりませんので、計画を立てるにはもってこいです。

その４社の査定が来たら平均を出して、そこから５％マイナスした金額で売るか貸すなど判断しましょう。

２，営業マン探し

対応のよい営業マンに出会えるかもしれませんので、そこに期待しながら人を見ていきましょう。

最後のアドバイスとしては、

査定会社と売却会社とは分けて考えると良いと思います。

査定数字が悪くても、信頼できそうであれば、他の査定から算出した数字から金額を上乗せして、その信頼できる営業マンに依頼すると良いです。

このホームページで何度もお伝えしているように、不動産の悪さの多くは売却になりますので、信頼できそうな会社・人を選ぶのは、絶対に大切です。

更に、別の一括サイトでもよいので、大手、中小、地元など色々な人のセカンドオピニオンも聞いておきましょう。大手ならでは地元ならではの話になったり、売却以外の提案がでたり、思いも寄らない方法がみつかる場合もあります。

大きな資産の売却になりますので、医療の手術前と同様に「セカンドオピニオン」を通じて、最終的に売却を依頼したい会社を見つけて進めていきましょう。

基本的には、一括査定サイトの利用はお勧めしませんが、

最近はそうでもありません。

1社だけ、もしくは大手だけ２社などで話を進めるくらいであれば、

そこに一括査定サイトの不動産会社も巻き込んで、色々な意見を聞く方がよいと思ってもいます。

株式会社関谷健不動産販売

代表取締役　関谷健

「自宅マンションを高く売る方法」の著者

一体何を根拠に、不動産屋は話をしているのでしょうか。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

今回は、私的な意見もあり、客観的でない内容になっていますので、不快に感じる人もいるかもしれません。参考程度にお読みください。

まずは、グーグル先生に「相場」について聞いてみました。

「商品が取引される、その時その時の値段。市価。時価。比喩的に値打ち。」

つまり「今」の値段……　と言っています。

ですが、少しづつ価格が動く不動産業界では少し異なります。相場の話をする時は「今」ではなく「過去」の話をします。つまり「過去に取引した事例」を基に話をします。

その根拠の引用となるものが、業者間のネットワーク「レインズ」や、国土交通省の「土地総合情報システム」などがあります。特に「レインズ」においては成約登録をするように義務づけてられていますので情報が豊富にあります。…が、きちんとレインスに成約登録しているのは、大手各社となっているのが実情です。

大手は、（感覚値ですが）７割前後（それでも、全てではない）成約事例掲載してくれています。ありがとうございます。

ここで、若干相場の話から離れ、「相場よりも高く売りたい」という希望に対して、気づきを提供していきたいと思います。偏見が入りますが、あながち、間違っていない意見だと思っています。

早速はじめますが、

私は「今の不動産価格（相場）」は、「大手不動産会社の取引平均値」だと思っています。

先にお伝えした通り、過去の成約取引をきちんとオープン化しているのは、大手不動産会社です。そうなると、大手が取引してきたもの、大手が取扱ってきたもの、それが相場となります。極論をいうと大手が相場を作っていると言っても過言ではありません。

ですから、私が「変だなぁ」「こっけいだなぁ」と思う事のひとつに、

大手不動産会社に対して、「相場より高く売って欲しい！」
と依頼したり、逆に

大手の営業マンの口から、「相場より高く売ります！」というセリフです。

もうお分かりでしょうか。

相場を形成している人に、相場以上を求めている事になります。

相場は、過去の取引事例を参考に数字を出します。都心では、大手の事例が7-8割ですし、今販売中の物件も、大手と呼ばれている会社で7-8割販売されています。

つまり彼らの過去の実績、つまり

彼らの実力そのものが「相場」なので、
彼らに依頼したら、平均的な相場で売れる事になります。

ただ、平均的な実力値ともいえますので、

営業マンをしっかりと選べば、相場以上も可能性があると思います。

また「相場より、より高く売りたい」と思って、これをご覧の方は、地元の不動産会社、その他大手以外の不動産会社、知人の不動産会社などを比較検討する事もおすすめです。

色々な人に相談してみましょう。セカンドオピニオンは何よりも大切です。

売却するべきか、貸すべきか、その他の方法はないか。

売却の相談に行って、そのまま売却を進める営業マンは手続き作業しかできない無能者だと思います。

今後の住まいをどうするのか、何故売りたいのか、など親身になってヒアリングをしてくれた結果として売却が最善の方法であるを判断してくれる営業マンと出会いたいものです。

病院に、風邪をひいたといって自分で判断しないですよね？熱や咳の症状があるので、健康な状態にしてほしいと思って病院に行くと思います。

不動産も同じです。売却した方がいいと思って不動産会社に相談に行くと思いますが、不動産をどう活用したらよいかを相談にいく気持ちで不動産会社を訪ねた方がよいです。

親身な実力者は、必ずいるはずです。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

文責：宅地建物取引士　関谷健

あなたのマンションや戸建を「高く売る」為のノウハウを分かりやすくお伝えしています！

今回のテーマは

「一括査定サイトの付合い方」です。

安易に依頼をするなかれ。

私は、一括査定サイトの利用は、基本はおススメしていません。

えーーーー！という声が聞こえてきます。笑

Q「でも、ちょっと価格を知りたいだけなのですが…」

おススメしません。

Q「でも、まだ不動産屋と会うのは嫌なので。」

おススメしません。

◆理由は2つあります。

1、営業の攻撃が激しい（問い合せした数の営業攻撃）

2、査定額が通常の価格よりも高値提案されやすい

この２つなのですが、

その理由について、少し詳しくお話しますね。

営業攻撃について

一括査定サイトを利用する方は、「まず知っておきたい」や「まずは査定から取り組むのかな？」という、何をしてよいか分からないけれど、不動産屋に直接コンタクトをとる段階ではないと思っている人が手を出します。

つまり「価格を知りたいだけ」

そのような人にとっては、営業攻撃は本当に困ると思います。

営業の電話攻撃！

メール攻撃！

訪問攻撃！

DM攻撃！

は、覚悟してください。笑い事ではありません。

「営業と会いたくない」とのお声がありましたが、それどころの騒ぎでなくなります。

営業との距離があり、気軽にできると思ったら大間違い。

メールや郵送で査定書が届くだけ、と思ったら大間違い。

この業界では、あなたから査定依頼が届いたら、すぐ電話。が常識です。

なぜなら電話した方が、しかも出来るだけ他社よりも先に電話をした方が、あなたに逢える確率が高いというデーターを、各一括査定会社が不動産会社に出しています。

いくら「メール連絡希望」と書いても、電話がかかってくるのは必須です。

あなたの周りで、引越の一括査定をした話を聞いたことがありませんか。

聞いてみてください。それと、同じです。

頼んだ会社だけ、接触し、断るなどの対応をしなければいけなくなります。

「一括査定は気軽ではない」と、覚えておいてください。

では、どういう人が一括査定向きでしょうか。また、一括査定以外で、価格を知っておきたい場合は、どうしたら良いのでしょうか。これは、後半部分でお伝えします！

続いて、理由２について説明します。

査定額が高値になる

これで売れる訳がないでしょー！！！という金額を出す会社もあります。

何故、一括査定サイトを介すると、こんな高額査定になるのでしょうか。

理由は、査定金額が高いと、お客様が会ってくれるからです。

不動産営業は、お客様とあってナンボの世界。一括査定は、4〜6社くらいを一度に査定しますので、競合他社が多い為、

「どうしたら、お客様が会ってくれるか」

「どうしたら、お客様が自分に興味を持ってくれるか」

しか、営業は考えません。それしか…です！

その中で一番単純な方法が、査定額を高くする事なんです。

あなたが思っている金額を遥かに上回る査定額が出てくる事もあるでしょう。でも、心を踊ってはいけませんし、その金額をベースに住替え計画をするのは危険です。ご注意ください。

ここで、例をお伝えします。

具体的に売却したい方は、よくご覧ください。

仮に、本当は5500万円で取引される物件があるとします。５社に一括査定すると下記のような査定額がだいたい届きます。

A社  6800万円

B社  6200万円

C社  6350万円

D社  5900万円

E社  5000万円

ここで、あなたが一社だけ会いたい！と思うのは何社でしょうか？

A社が最も高いので、A社という人が多いのではないでしょうか。

実際に会った場合、次のようにA社の営業はいいます。

「物件の周辺は〇〇な感じなんですね。室内の状況は意外に〇〇で、眺望が○○だと」実際に拝見したら、査定は5500万円です。でも、チャレンジ価格で5980万円から販売はスタートしましょう！

こんな感じになり、もともとの査定額は、嘘や見せかけとなりますが、営業マンとしては、「会えば勝ち（選ばれる）」ですし、会えないなら、やっぱり「負け」です。

だから、一括査定の金額はどうしても高値になってしまうんです。

一括査定の使い方

一括査定サイトを、悪く言ってきましたが、サイト自体が悪いわけではありませんし、正直に査定している営業マンもたくさんいますが、査定するだけでは不動産会社の報酬にはなりませんので、「査定」という情報提供だけでなく、どうしても「あなたに会って、仕事したい」という営業活動が始まってしまいます。

でも、「使い方」がありますので、参考にしてください。

ただ、大前提として、営業攻撃は避けられませんので、ご了承ください。

1、一番低い査定が査定額と思えばいい。

査定額を知る目的は、金額を把握して計画を考える事ではないでしょうか。「知っておきたい」だけとう人もいると思います。一番低い金額で計画すれば、あなたの計画は堅実になります。また、低い査定額を出す会社はある意味信用できるとも考えられます。

２、営業と接する「きっかけ」として利用する。

具体的に計画する段階であれば、きっかけとして利用できます。

知合いに不動産関係者がいなければ、何かしらの形で、不動産の営業マンと接触しなければいけません。営業攻撃は、あなたにとって必要な連絡となります。

３、比較物件を見て、勉強できる。

査定書の内容が参考になりますし、営業の考え方を知る為にも参考になります。

価格算出する為に、近隣の事例が数物件添付されています。何の物件と比較して、査定額を出したのか見比べておきましょう。

例えば、比較するポイントがある程度一緒でなければいけませんが、駅からの距離だけを類似させ、（あなたの物件が築40年なのに）築年が浅い物件と比較しているのであれば、査定額は上がりますし、当然、正確な査定ではありません。

ただ、金額を知りたいだけの人は、一括査定をする必要はありません。

どうすれば、よいでしょうか。簡単です。

査定額を知るには

　もし「知っておきたい」それくらいの段階であれば、スーモや大手サイトに物件が多く出ていますので、それで把握できるはずです。

駅からの距離、築年数、広さなどを入力すると、今販売しているマンションが出てきます。それを１時間も見ていれば、だいたいの感覚が分かると思います。

本当に、具体的に話を進めたい方は、

査定の基本は、営業マンに会う事です。

より正確な数字を把握する為に、２人の営業マンと会う事をお勧めします。一括査定であれば、多く選択をしないで、２社までにしておきましょう。

また、どうせ会うのであれば、一括査定を利用しないで、身近な不動産会社を２社選んで接触してみる事をおススメします。知人、友人、地元など、思い描いてみてください。きっとコンタクトをしてみたい会社が出てくるはずです！

文責：宅地建物取引士　関谷健

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

「チラシをポストにいれるな！」とマンションに貼り紙をしても、毎日毎日チラシを入れてきます。

言う事を聞かないですよね。笑

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

　
マナーがないと言うか、なんと言うか。
ポストに投函するな！って書いてあるのに投函する時点で、その会社はダメと言いたい所ですが。。。

でも、今までポストから取り出して、すぐにゴミ箱に捨てていた不動産のチラシが、必要な状況になると不思議な事に目に入ってきます。

このチラシは主に２種類のタイプに分けられます。本題の前に少し説明します。

１つは「販売している物件」のチラシ。
近所のマンション、場合によっては、あなたと同じマンションが売っているチラシが入ってきます。

売出し中の物件の価格と広さ、築年数などを見る事で、あなたのマンションが幾らくらいで売れそうか、その判断をする参考になります。

幾らで売れるかを知りたいだけであれば、このようなチラシや、ネット「スーモ」などの不動産ポータルサイトを見てみると、大体の価格は把握できます。

数分で理解出来ますので、一括査定サイト等を利用して査定する必要はないと思います。

一括査定サイトが無料だからと言ってポチっとすると、営業攻撃・電話攻撃が凄まじい事になりますので、お気をつけください。

もう一方は「売却を相談して欲しいチラシ」です。

これもよくポストに入っていますよね。
そのチラシを代表するのが某S社のチラシ（最近少なくなってかな？）

東京・大阪・名古屋などの都市圏ではよく見ると思いますが、次のような内容が書かれたチラシです。

　　
「〇〇地域のマンション」を、下記の大きさと予算で探しています。
「50〜60m2　2LDK」　 予算7000万円
「80〜100m2　3LDK」 予算1億2000万円
・・・・・
・・・・・

　　
こんな条件で物件を探している（具体的に）購入したお客様います！という内容が、３～４項目書いてあります。全てが、相場より かなり高い価格で書いてあります。

しかも最近は、更に具体的にマンション名をあげており、「浜町3丁目のマンションの方へ」とか「ABCマンション浜町の居住者様へ」など、マンションを特定させて、あなたのマンションを具体的かつ現実的に買いたいお客様がいますよぉ〜、どうですかぁ〜。こんな高い金額であなたのマンションを買いたいと言っている事は滅多にないですよ〜。このチャンスを逃すのですかぁ〜。売りたいなら今ですよぉぉ〜！！

　　
と訴えかけてきています。

言われなくても、誇大広告と分かっている読者の方もいると思いますし、逆に「ウソでもいい。これも縁だから、もしかしたら本当にいるかもしれない」と思う人もいると思います。

そこで！！！
この広告に対する対応方法を今回はお伝えします。

　どうすれば良いか、この不動産のチラシをどこまで活かせば良いか、チラシの記載内容が嘘だとしたらその会社とは関わりたくない！だけど、気になるぅー！という場合の対処方法です。

仮にそのチラシの会社をS社とします。

どうしたら良いかに対する、最も的確な答えは、

そのチラシを破り捨ててください。絶対に問合せをしてはいけません。

です。

特に「あなたのマンションを買いたい人がいます。」「この近隣で、80〜100m2のマンションを予算1億2000万円で買いたい人がいます」等と言う、「買いたい人がいる」シリーズの不動産のチラシは、破り捨ててください。99%嘘です。不動産会社の常套句。

ポストに投函するな！と言うのに投函する。

さらに社会人になってからもそんな嘘をつく。最低です。

本当に嘘なのでしょうか。もし、Ｓ社に依頼したら、どうなるのでしょうか。少し長くなりますが、どうなるかを擬似体験していただきます。笑

もしＳ社に連絡したら、まず担当者と会います。

そして色々と話をして、結局１億2000万円で買いたい人とは、会う事すらありませんでした（何故なら架空の人物だからです）。

チラシの目的は売却の集客だから、お客様がいる事はありません。「おとり」「えさ」ですね。

出会った事（あなたからの問合せ）をきっかけに、売却させて欲しいと頼まれる事になります。

結果このチラシは「高く買いたいお客様がいるので、買いたい人の為に連絡をお願いします。」ではなく、「売上を上げたいので、このチラシの内容にひっかかってください」という主旨です。

話は続きがあります。

こういう会社は、他の会社と違い「囲い込み（他の不動産会社と協力しないで販売活動をし、仲介手数料の二重取りを狙い、買主からも手数料を得ようとする事）」をよくします。

他の会社と協力しないと言うことは、協力し合わない分、買い手に情報が届かず、高く売れる可能性が低くなります。

また、そんな非協力的な会社ですから、他の不動産会社も、鼻からS社には協力する気がないので、ますますＳ社は孤立して、売れにくくなります。

そんな事とは知らず、嘘のチラシで売却を依頼したあなたは、担当者から「売れないですね。価格を下げましょう」と言われます。

囲い込みを狙っているので、売れないように頑張ります。笑

チラシで嘘をついたように、何もしらない、おめでたいあなたに、ずーっと嘘を続けます。

本当は「囲い込みをしているので、売れていません」という話ですが、そんな事をいうはずがありません。

そして、最終的に、8000万円で売れる物件が、7500万円になり、7500万円が7000万円で売れることになるでしょう。

1億2000万円どころか、相場の8000万円でもなく、それより1割以上低い値段で取引が成立します。あなたは「売れてよかった」と思います。本当は1000万円近く損をしている事にも気がつかず。おめでたい話となってしまします。。。苦笑

一方のＳ社は手数料を2重取り（買主からもゲット）できたので、報酬は倍の432万円（通常は216万円）となり、Ｓ社と買主だけが良い思いをして、あなただけ（知らない内に）損をしている。と言う結果になるはずです。

こうなります。

長い文章かつ、悪口満載でした。気分を害した人もいると思います。申し訳ございません。

でもでも、嘘かもしれないが、嘘かもしれないが、チラシの内容は本当かもしれない！それに賭けてみたい！という読者もいると思いますので、どう対処すれば良いかも話をしておきます。

気にせず、S社以外の他社に相談する。

S社は嘘つきというのを信じて、Ｓ社でない他の会社（２社くらい）で査定して金額を確認します。２社の査定額が、S社に近ければ、きっかけをくれたS社も検討するという方法です。

　
あまりにもS社のチラシに載っていた金額と他社の査定額が違っていたら、Ｓ社のチラシはオトリ広告と思っていいでしょう。S社に連絡しなくてよかった、信用しなくてよかった、となります。　

他社で「S社のチラシに書かれた金額」で売り出しをしてみる

　
査定は別として、S社には、買いたいお客様が本当にいるかもしれません（絶対いませんが）。S社の価格がどうしても気になるのなら、2週間、他社で「チラシに載っていた金額（今回のケースで1億2000万円）」で販売してもらいましょう。

　
2週間あれば、レインズ（他社と協力して販売する為の業者専門のインターネットサイト。ここに登録をすれば全国の不動産会社が販売物件を確認できる）を通じてS社にも必ず情報が届きます。S社に情報が届けば、チラシのお客様にも販売している事が伝わります。

　
念のため、売却を依頼した担当者に、チラシをいれたS社に連絡を入れてもらいましょう。そうすれば確実にS社には伝わります。

　
S社に連絡してみる

嘘つきＳ社が気に入らなくて、上記は他社で販売をしましょう、と提案をしてしまいましたが、面倒だしS社に問合せをすれば早いでしょ！
という人は、S社に電話してみないと、気持ちはスッキリしないでしょう。
聞いた事ある会社ですしね。。。

　
気をつける事は「深入りさせない」事です。

嘘チラシの目的は、仲介契約（媒介契約）をあなたから取る事です。1億2000万円で買いたいお客様いる事を教えているのではありません。ですから、仲介の契約を求められたら、注意しましょう（嘘つきと付き合う必要はありません）。

　
繰り返しになりますが、彼らの目的は、3ヶ月間の専任媒介をもらう事です。つまり、売却を任させる事が目的で、その為にチラシを入れて、あなたからの連絡を待っています。

　
でもあなたの目的は、S社に売却を依頼する事ではなく、「チラシのお客様が本当にいるか、いない」を判断する事です。

　
S社とは、媒介契約を締結しないで、そのチラシに記載している買手（検討者）の有無の確認だけ、もしくはチラシの買手をあなたのマンションに案内する事だけを依頼しましょう。

そのチラシのお客様が本当にいれば、１週間以内に案内が入るはずです。
深入り（３か月の媒介契約）は、しないでくださいね。

　
結局チラシのお客様がいない事が分かったら、もしくは、その方が買わなかったら（サクラの場合もあります）、特に何もS社と手続きをせずに、改めて信頼できる業者選びを再スタートさせましょう。

　　
おとり広告を、これ以上蔓延させない為、ポストにこれ以上嘘チラシを投函させない為には、あなたの正しい行動が今後の日本の不動産業界の未来を作ります。

　　
マンションにチラシが入る事を、これ以上防ぐには、あなたの正しい行動が必要です。

最後に・・・

私は過去8年間、Ｓ社さんと取引した事はありません。本当に買いたいお客様がいても、囲い込み（仲介手数料の2重取り）を狙っていますので、相手にしてくれません。

　何度か、売主を直に訪問して「Ｓ社さんが、囲い込みをしているのでやめさせてくださいませんか」と親切心で伝えに行った事がありますが、売主は「Ｓ社さんは大きな会社なので、あなたの言う事は信用していません」とか「何を言っているのかわかりません。Ｓ社さんを信じて売却を任せていますので、Ｓ社さんを通じて話をしてください」と言われた事もあります。当然そういわれると思います。

世田谷区の経堂の戸建は、6400万円で販売している物件がありました。私のお客様が買いたかったのですが、Ｓ社は相手にしてくれませんでした。最後は5600万円に価格を下げても、囲い込みを続けていましたね。笑

これを読んでいただいた人は、１つの不動産会社に相談できたからと言って、安心せず、お医者様のセカンドオピニオンを受けるように、色々な不動産会社から話を聞いて、どうするかを判断した方が良いと思います。

参考になさってください。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

マンション売却相談室／株式会社関谷健不動産販売

宅地建物取引士　関谷健

売却プランナーと言いながらも、実際に売買をしている仲介業者でもありますが、その経験を踏まえ、2020オリンピック前後には自宅不動産を売却したい人に向けてメッセージを送りたいと思います。　

価格のピークは過ぎている

ＩＴバブルや、リーマンショックという分かりやすい価格の下落でない時に、不動産の価格が下がりました。それはアベノミクスと呼ばれる前、オリンピックが決定される前です。そこで一度価格が下がった経緯があります。その時に感じた事は、価格のピークというものは、過ぎ去った後にあそこだったんだなと思い返す事になります。

そんなピークを思い返しても良い時期に来ております。昨年のゴールデンウィークがピークだという人もいれば、2019年の秋あたりがピークだったという不動産関係者もいます。しかし「ピークはこれからだ」とか「ピークは続いている」という人は本当に少なくなりました。つまり価格は実態よりも下がってきていると考えて良いと思います。

査定は過去の成約　

今、査定などを参考にして売却をしている人もいれば、今、査定を出してもらっている人もいると思います。ただ査定は過去1〜2年以内の成約事例をベースに算出しますので、今では、少し前のピークや勢いのある時代の数字とも言えます。

また、未だに査定を出す場合に、営業マンによっては、今後も価格が伸びていくような高い査定額を出して「売却を依頼されたい！」と思っている不動産会社もおります。時代が、その高い査定額に追いついて成約になることもありましたが、今それをしてしまうとお客様も不動産屋も互いに首を締め合う事になるでしょう。お客様は、売れてもいない数字に期待し、営業マンは売れなくて苦しみます。

今の時代は、現実の厳しい査定額をしっかりと伝えてくれる不動産会社が良いと思います。実際に売りに出す数字とは、別に考えていけば良いのです。一番いけないのは、そこそこ良い金額の査定額を出し、さらにあなたの期待を上げるような価格で売り出しましょう！という営業マンです。即刻、話を打ち切りましょう。

オリンピック前後には売りたい場合

本題に入ります。売れなくても問題がない人は、ラッキーな事があるかもしれませんので、今のスタンスを続けも良いと思いますが、売りたい！という人はどうしたら良いでしょうか。

ピークは過ぎました。

あなたが目にしたピーク時の事例で査定した金額からは一旦頭を切り替える必要があります。現実は厳しくなってきています。欲を出さず、納得する売却を目指してください。

まずは、査定額に販売価格を設定し直しましょう。査定額なら良いではないですか？しかもピーク時です。

いまだに、ピーク時の査定額から上乗せして販売している物件も多くありますので、今がチャンスと言えます。

値引きが入るから、少し高くしておく。案内が入っているから、価格を下げる必要がない。◯月までは、このままの価格でいきましょうと営業マンに言われた。チャレンジ価格からスタートしましょうと言われた。など、査定額より高めに設定していると痛い目にあう状況になっています。

早めに売り抜ける人が勝ちます。

ピーク時の査定額で良いので、査定額に価格を下げましょう。

後手になり、他の部屋や周辺が下がってきてからでは遅いのです。もっと下げる事になります。

例えば、査定が4500万円、現在の販売を4880万円にしている場合、周りの4〜5物件も4800万円前後で販売していると思います。最初にあなたが4500万円でにしておけば、4500万円で成約でき売りに逃げる事ができますが、後手になり、先に他の類似物件が4500万円で成約した場合、その他の類似物件も下げてきます。そうなると残りの物件は4500万円での比較が始まり、更に価格を下げる交渉をされる事になります。

そして、それの4500万円の均衡を破り4200万円での成約が始まり、そして4200万円の価格で販売競争が起こり、そして4000万円になり・・・という図式になってきます。

アベノミクス前、オリンピック決定前にそのような現象をみてきました。

タワーマンションは特に注意

類似したお部屋が多くあるマンションは特にこのような競合が多く存在しますので、私の言う事が現実になる確率が高くなります。逆にいうと、類似した物件の多いタワーマンションでは有効な手段とも言えます。　

今の価格にしがみつかず、価格を下げる事を検討してみましょう。

最後に

本当に売らなければいけない人は、最終的に不動産業者（買取業者）に売る事になりますが、査定額の7割、よくて8割でしょう。先程の事例であれば、査定4500万円の場合、7割3150万円・8割3500万円です。

であれば、実際に現金が欲しい、現金化しなければならない3ヶ月前（3ヶ月とは、販売期間1ヶ月、買主のローン手続きで2ヶ月の合計）には価格の設定を、査定額以下にして、それ以下の4200万円でも4300万円でも売却してしまう方がお得です。

欲張らず、納得できる範囲の中の高額売却を目指す時代に入ってきたと思います。皆様の売却活動が納得できる事を切に願います。

宅地建物取引士　売却プランナー関谷健

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

この２種類の違いを知らないと大失敗します。

特に読んでほしい方は、

築年数の古い家にお住まいの方、

不便な場所だと思っている方、

自分の家が、売れるほど価値がないと思っている方、

自分の家を買う人はいないと思っている方、

以上のような「自宅　否定型」の人です。

また、

営業マンに対しても「私はいい人、いいお客」と思われたい人や、

目の前の人（営業マン）を、割と信用する人、

断れない人なども最後まで読んで欲しいです。

過去の事例、成功事例をお伝えしながら、今回のテーマ「２種類の査定」について説明します。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

セカンドオピニオンで救われた。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

〇〇万円、相場よりも高く売りました！…なんていう事例は私にはいくつもあり、そこは皆様、期待していると思います。

ただ、今回は、話をひっくり返します。

相場で売ったけど、〇〇万円得をした。

という事例です。

危うく騙されるところを救った話と言ったところでしょうか。

あなたもそうならないように、是非是非、参考にしてください。

Kさんは60代の夫婦。

世田谷区の築35年のマンションに

新築時から住んでいました。

お子様も独立し、ご実家に引越をする事になり、

売却査定を実施。

まず、某大手不動産の営業と相談。

査定を「7〜8件」を出すとの話でした。

金額提示日。

8件の査定見積書がならび、

営業マンは「最も高い金額の所と話を進めましょう」という、

このような状況でした。

あなたなら、どうしますか？

1、信頼できそうな人（会社）だし、こんなに沢山、査定してくれた。もう他に行っても仕方がなさそうだから、このまま進めよう。

2、査定してくれたが、大切な資産。他にも聞いておこう。

その場で決めるか、決めないか…

この2択になると思います。　

結果、

私のお客様は2番を選び、私に相談しました。

でも、

業界の事を知らない、

もしくは、

営業に多く声をかけたくない場合、

1番で進めてしまう気持ちも理解できます。

最終的に私は、

1の最高額よりも、1100万円高く売りました。

3600万円が4700万円です。

では、何が1番では、いけないのでしょうか。

ポイントは「買う人は誰か」です。

　今回のケースでいう、相談をした不動産会社（某大手不動産会社）は、買う人ではありません。

不動産の仲介業者で、売買の間に立つ仕事をするだけです。あなたのサポート役が仕事です。

では、今回の査定で買う人は誰でしょうか。

「不動産の買取業者」

「一般消費者、一般ユーザー」

のどちらでしょうか。

わかりやすく言い換えると、

業者か、業者でないか…です。

　今回相談した不動産営業マンは、「不動産の買取業者」を対象に8社査定依頼して金額を提示しました。

最も高い金額であっても、不動産買取業者ですから、その金額に「利益をのせて」、再度、一般ユーザー向けに販売する事が彼らの儲けであり、仕事です。

だったら、あなた方は、最初から一般ユーザーを対象にして販売した方が、高く売れるに決まっています。

お分かりになりましたでしょうか。

誰を対象（買い手）とした査定書をするかで、結果が全く違います。

結果、お客様は、

２種類の査定がある事、業界の事、業種の違いに気づき、

私をパートナーに選び

売却活動をしてくれました。

2割超の金額を救われ、大変喜ばれました。

☆本日のメール講座のポイントを改めてお伝えします。

・査定は「業者の買取価格」と「一般ユーザーの購入価格」の２種類ある！

・セカンドオピニオンをしよう！

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

あとがき

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

査定には、「業者」査定というものがあります。

これを知らないと、先ほどのケースのように、一番高い価格で売れて、よかった！色々と見積もりをとっていただき、ありがとうございました！という、訳が分からない状況に、知らず知らずの内になってしまいます。

では何故、あなたを半分騙すような、査定をするのでしょうか。

買取業者が買うと、不動産の営業は、

1、早く取引が出来て、楽。

2、儲かる。

…からです。

1、のケースはプロ同士ですので、話も早く、

販売活動をしなくても良いので、楽です。

2、業者が買えば、あなただけでなく業者からも手数料をもらえます。

同じ取引で、報酬が2倍になります。

ざっと、こんな感じです。

今回のケースの場合、

あなたの資産価値は1100万円下がる。

あなたは、1100万円損をします。

が、

不動産の仲介手数料は、110万円が220万円になり、

仲介業者は、同じ取引で、１１０万円得をします。

「誰が購入する査定書ですか」など、しっかりと確認していきましょう。

不動産の査定の種類が２種類ある事を忘れないでくださいね。

よく見かけるケースですから。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

文責：宅地建物取引士　関谷健