書籍の読者様が、関谷へ問合わせ（無料個別相談）をする方法、その後のスケジュールや費用について書いてまいります。

①あなたの連絡先を教えてください。

下のURLを押して「名前」「メールアドレス」を書いて送信してください。

https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=JqOXzbHSIRnMylT

こちら↓のメールアドレスに記載していただいても構いません。

sekiya.fudosan@gmail.com

②関谷からのメールの返信を待つ

関谷から返信が来ますので、お待ちください。

3日以内に返事がない場合は、情報が当社に届いていないかもしれません。お手数ですが、再度お問い合わせくださいませ。

お急ぎの人は携帯090-7273-8515へ直接ご連絡ください。

③メールのやりとりで、打ち合わせの日時などを決める

メールをやりとりをしながら、打ち合わせの日時や場所を決めていきます。

場所は、売却物件内・読者様のご自宅・その近くのカフェ・職場・当社・オンラインなどになります。

参考までに、

一番多い場所は、初回：オンライン〜2回目：売却物件内（居住中の自宅）

次に多い場所は、初回：読者様近くのカフェやファミレス等

当社があるマンションは管理規約上不特定多数の出入りが禁止されております。

ふらりと来店は出来ませんので、前もってお問い合わせください。

④打ち合わせをより充実させる為に、事前にお聞きすることがあります。

売却物件のマンション名・号室・住所をお尋ねする事もあります。

⑤初回の打合せはどんな話を話になるのか

1、お客様が考えている今後の計画について

2、次の住む場所について

3、引越しや売却の動機や理由について

上記の話をお聞きした後に、査定額の提示をします。その後ご提案いたします（賃貸・売却との比較・今後のスケジュール・時期・他の選択肢がないか・他の不動産活用がないか等）より良い今後の計画を提案します。

方向性が定まり、スッキリした気持ちになるはずです。

⑥売却（賃貸）時期の決定

計画時期を決めたら、それに向けて具体的に何をしたらよいか提案します。

1ヶ月後、半年後、1年後、2〜3年後などの状況に合わせて、それまでにやっておくと良い事を提案し、1回目の打合せが終わります。

⑦当社に売却を依頼すると決めたら

媒介（仲介）契約書を締結します。

専任（当社だけ）売却を依頼する方が良いのか、一般契約（複数会社に売却を依頼できる契約）が良いのかを一緒に考えて提案します。

媒介契約書には、主に契約期間（最長3ヶ月）、報酬額（仲介手数料の金額）、支払い時期（契約時に〇〇円、決済時に残金）などを決めます。

⑧本格的な売却準備を始める

当社は、レインズやスーモなどの広告の準備をします。写真撮影などを行います。

お客様は、室内の片付けなど、購入検討者を迎え入れる準備を行います。

一旦スケジュールの話は、ここまでにします。

費用：相談〜販売は無料です。

お金が必要になるのは、不動産売買契約を締結後（成約後）

そこから仲介手数料（媒介契約で決めた金額と支払い時期）が発生します。

まずは、お問い合わせ後の流れが理解できた事と思います。

皆様からの相談を、心からお待ちしています！！

宅地建物取引士

株式会社関谷健不動産販売

東京都中央区日本橋浜町2-27-1

代表取締役　関谷健

この動機で売却する事を、関谷があまりお勧めしない理由をお伝えします。

「首都圏・東京エリアのんマンションの価格が高騰しているから売却を検討している」

「価格が下がる前に売った方がよいと思う」

このような相談が増えてきました。

特に子育てを終えた中年・年配のご夫婦や、第2の人生を模索する人に多いように感じられます。

これをきっかけに人生設計やこれからのライフプランを考え直す事は多いに賛成しますが、価格面・お金だけを理由に売却する事は（絶対ではないですが）良い選択ではないと関谷は思います。

今回は、その理由の一部をお伝えしますが、特に下記の内容に当てはまる人は、お金以外の「別の動機・理由」がない限り、売らないか・賃貸で不動産活用をする方がよいでしょう。

• 1、築年数が古くなると価格が下がると思っている。

物の値段が年々あがるように、マンションの価格も同じように上昇します。一般的な物や、日本の木造住宅と違い、マンション、特に東京のマンションは古くなれば価格が下がるものではありません。

最近の不動産価格の推移を見れば分かりやすいですし、マンションを持っている人であれば、同じマンションの売却チラシが入り、価格が年々上がっている実感もあることでしょう。

10年経てば、築年数が10年古くなりますが、価格は下がったでしょうか。年々下がるどころか、上がり続けています。

不動産価格にも連動しやすい日経平均も4万円を超え、企業の業績も底堅いニュースが流れ、インフレが加速する事も考えられます。冒頭にお伝えしたように物の値段があがれば、不動産の値段も上がりますので「古くなれば安くなってしまうもの」という考えを変えた時に、本当に売却したいのかを改めて再考してみましょう。

• 2、不動産価格が過熱しているのでチャンスだと思っている。

東京に限らず全体的に自宅マンションを含めた不動産価格は上昇し続けています。

「今がピーク！だから売るチャンス！」という売却を煽るような情報が後を断ちません。

果たしてそうでしょうか。将来の東京エリアの市場性は誰にもわかる事ではありませんが、過去のITバブル、リーマンショック、コロナショックなどを参考にするのも一つの手だと思います。

ITバブルでは1年〜2年、リーマンショックで2〜3年、コロナでは半年で東京のマンション・不動産価格は元に戻り、その後は一転、上昇が続きました。

結果、不景気前に売った人がよかった訳ではなく、3年経過後であれば、更に高く売れた事になります。目先の利益に走らず、そのまま住み続けたり、賃貸にしたりする事で、資産価値があがった事になります。

• 3、価格が下がったら、もったいない。

過去の不景気で不動産価格、東京のマンションか価格はどれくらい下落したのかを知っておくとよいでしょう。下落率は10〜15%前後でした。

平均的な23区の中古マンション価格5000万円の場合で、下落の底で4500〜4250万円、約600万円ダウンです。もしその人が、仮に売却物件近くで、18万円の賃貸を借りた場合を考えて単純比較してみます。

期間は3年間（過去の不景気で、不動産価格は遅くとも3年以内には元に戻った為）で計算すると、家賃で648万円、更新料・礼金が各々1ヶ月として36万円、売却諸費用が160万円で、合計約850万円となります。

プラス600万円とマイナス850万円。高く売れたと思っても、3年も経過しない内にマイナスになってしまったということです。

お金だけを理由に売却し、割と同じような首都圏エリアで賃貸で生活することは、お金面だけではお勧めできない事が、少しご理解いただけたと思います。

• 4、不動産会社に相談したら、やはり同じ意見！

不動産会社の営業マンは、まずこのように質問します。

営業マン「なぜ売却しようと思ったのですか」とあなたの不動産知識のレベルを把握します。

あなた「今はマンション価格が上がっているし、古くなると価値が下がってしまう。下がる前の今がチャンスなので、この機会に売った方がよいと思った」

営業マン「その通りです。よくご存知ですね。下がる前に早く売却を進めていきましょう」

あなた「やはりそうなのですね。よろしくお願いします！」

営業マンと相談をする事は悪い事でないですが、同じ意見で喜んだり、安心したりしてはいけません。

営業マンはあなたの将来や、今後あなたのマンションの価格が実際にどう推移するかは興味はありません。そう思って、彼らとの相談に臨んでください。

営業マンは「ただ売りたい、それだけだ」と思うだけでも、客観的に営業マンの心情が見え、舞い上がる事もないでしょう。

上記の1〜3のような、東京エリア（川崎市・横浜市・さいたま市・市川市・千葉市など）の価格は下がらない可能性が高くある事も想定しながら、一緒に考えましょう！という営業マンがいる事は考えにくいものです。

あなたの知識や理解が、営業マンの利益になる内容と近ければ、オウム返しのようにあなたに賛同して、売却を勧めることでしょう。

ですから価格が高いうちに売りたいという売却相談は、コンサルや深い相談事になりにくいので、注意が必要です。

• 理由のまとめ

東京や東京の周辺エリアのマンション高騰が続き、売ることに興味を持つ人が多くなりましたが、本当に高騰なのでしょうか。

日本の人口が今後少なくなり、需要と供給のバランスで自宅マンションも価格がさがる？本当でしょうか。

あなたの市区町の将来の人口動向予測を調べてみましたか。東京エリアは、まだまだ人口が増え続ける調査結果が多くあります。

住宅ローンの変動金利が上がる事で不動産価格が下がる？本当でしょうか。

給料のベースアップが今後続けば、適切な金利上昇とも考えられます。仮に月に1万円、夫婦で2万円の世帯収入が増えれば、今の金利で換算すると（35年変動ローン）6〜800万円は上がっても家計の負担は変わらない事になります。多少の住宅ローンの金利上昇でも、マンション価格の下落は耐えられそうであり、金利が上がっても受容できる状況になっていると考えらないでしょうか。

不動産はインフレにともない価格があがります。古くなってマンション価格が下がる影響はゼロではないでしょう。しかし、それ以上の魅力が東京や首都圏の不動産にはたくさんあります。つまりは、価格が下がりにくいのです。現在はマンションの価格が高いのではなく、登り基調の通過点と考えた時に、売りたいかどうかを考える視点が必要です。

私の予想は「今後も価格は下がらない。仮に不景気が来ても2年で元に戻り、更に価格は上昇する」です。

私が正しいという話ではなく、この意見が仮に正しいとしたら、あなたはどうする？という思考の幅を広げたいという想いです。

全国を対象にし、広く情報発信するユーチューブ・書籍・テレビなどは参考にしてはいけません。あくまでも、あなたがいる日本の人口の２割の首都東京という特殊なエリアで不動産がどうなるかという、オリジナルで局所的な情報を仕入れる必要があります。

一番は不動産会社に相談する事ですが、正しい情報を提案してくれない事も想定し、色々な種類の不動産会社と相談していきましょう。大手・地元・賃貸メイン・紹介・私関谷などです。セカンドオピニオン、サードオピニオンを聞き、あなたの不動産情報を多角的得てから、人生プランを計画していきましょう。

高騰してそうだから売りたい！に適して言える事例

最後に、高いから売りたい！も良いかなと思う例としては、

• 1、まとまったお金が必要になった人
• 2、今のマンションが嫌な人（手狭・人間関係など）
• 3、次の暮らしがワクワクしたい人
• 4、同じ東京エリアでなく、家賃や不動産価格が安いエリアに移住したい人
• 5、災害リスクなどが不安で仕方がない人
• 6、投資運用が得意な人
• 7、3年以内に売却しようと思っている人

でしょうか（絶対ではありません）

金銭面だけで売るのではなく、他の理由、特に感情面を大切にしてほしいと思います。

ローンが終わっている人は賃貸にするのもお勧めです！

文責

宅地建物取引士・株式会社関谷健不動産販売

東京都中央区日本橋浜町2-27-1 

代表取締役　関谷健

千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区、荒川区、北区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区

水天宮前、人形、小伝馬町、東日本橋、馬喰横山、茅場町、森下、清澄白河

明石町、入船、勝どき、京橋、銀座、新川、新富、月島、築地、佃、豊海町、

日本橋、日本橋大伝馬町、日本橋蛎殻町、日本橋兜町、日本橋茅場町、日本橋小網町、日本橋小伝馬町、日本橋小舟町、日本橋富沢町、日本橋中洲、日本橋人形町、日本橋箱崎町、日本橋浜町、日本橋馬喰町、日本橋久松町、日本橋堀留町、日本橋本石町、日本橋本町、日本橋室町、日本橋横山町、八丁堀、浜離宮庭園、晴海、東日本橋、湊、八重洲

離婚協議の際に不動産売却が必要になったら

結婚生活に破綻が生じ、離婚協議の際には、不動産売却についての検討をする必要が生じることがあります。不動産売却に関しては、専門知識や手続きが必要となりますので、一人で進めることは困難です。このような場合には、不動産業者に相談することが重要です。不動産業者は、不動産売却に関して豊富なノウハウと経験を持っており、適切なアドバイスをすることが可能です。また、不動産売却の手続きや査定、売却価格の交渉など、専門的な業務を代行してくれますので、スムーズに売却を進めることができます。離婚協議は、感情的になりがちですが、不動産売却に関しては、冷静な判断が必要です。不動産業者の協力を得て、スムーズな不動産売却を実現し、円満な離婚協議を進めることができるよう、適切な対応が必要です。

不動産売却に必要な手続きとは？

不動産の売却を考える際には、さまざまな手続きが必要です。まずは、売却を希望する物件の評価額を知るために、不動産会社に査定を依頼します。そして、契約書作成や重要事項説明書の作成、物件の広告などの手続きを進めます。 また、不動産を買い手に売却する際には、登記簿謄本や土地家屋調査書の提出が必要になります。さらに、所有者の印鑑証明書や住民票の提出なども必要です。 以上のように、不動産の売却には多くの手続きが必要ですが、不動産会社のプロフェッショナルなサポートを受けることでスムーズに進めることができます。しっかりと手続きを行い、安心して不動産を売却しましょう。

売却価格の決定方法と注意点

不動産を売却する場合、価格を決定することは大変重要です。売却価格を決める方法にはいくつかありますが、一般的には、不動産の価値を評価し、市場相場と比較して決定する方法が一般的です。不動産の価値を評価するには、専門家による査定や、不動産仲介会社に依頼する方法があります。また、近隣の類似物件の売却価格や、土地の面積や建物の状態、周辺環境なども考慮する必要があります。 注意点としては、過剰な値付けや、相場よりも高額な売却価格を設定することがあるため、市場価値を正確に把握することが必要です。また、売却する不動産にかかった費用や改修費なども考慮することが重要です。最近は、ゼロ円査定などの売却費用を節約できるサービスもありますが、これらについても慎重に判断する必要があります。 不動産売却においては、価格決定には慎重さが求められます。正確な査定に加え、市場相場や売却時期にも注意を払い、適正な売却価格を設定することが大切です。

不動産売却をスムーズに進めるためのコツ

不動産の売却は、大切な資産を手放すことでもあり、多くの方が慎重に進めたいと考えるものです。売却をスムーズに進めるためには、以下のようなコツがあります。 まずは、売却前にしっかりと準備をすることが大切です。不動産の評価額を把握したり、売却にかかる費用や税金、必要な書類などを事前に確認しておくと、売却の過程でトラブルが生じるリスクを減らすことができます。 また、不動産会社を選ぶ際には、信頼できる会社を選ぶことが重要です。口コミや評判、実績などをチェックすることで、信頼できる不動産会社を選ぶことができます。 売却価格についても、事前に査定を受け、市場相場を把握することが大切です。適正な価格設定をすることで、売却がスムーズに進み、早期に成約することができます。 最後に、売主としてもしっかりと情報収集をして、問題が生じた場合には専門家に相談することが大切です。適切なアドバイスを受けることで、よりスムーズかつ安全に不動産の売却を進めることができます。

売却後の手続きや負担について知っておきたいこと

不動産の売却を行う際には、売却後の手続きや負担についても考慮する必要があります。具体的には、譲渡税や登録免許税、固定資産税などの税金がかかります。これらの手続きは売主が責任を持って行わなければならないため、マイナスとなる負担となります。 また、売却後には住民票の移転や転居届の提出、水道やガス、電気などの引っ越し手続きも必要です。これらの手続きは、引っ越し先や新居の自治体によって異なります。必要な書類や手続き方法をしっかりと確認し、早めに手続きを行うことが重要です。 さらに、売却後には一時所得税がかかる場合があります。これは、不動産を売却したことにより一時的に収入が増えるため、税金がかかるものです。売却する前に税金についてしっかりと把握しておかなければなりません。 以上のように、不動産を売却する際には、売却後の手続きや負担についてもしっかりと把握しておくことが重要です。不動産会社や税理士など専門家に相談し、スムーズな売却を目指しましょう。

ご相談は関谷まで

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定期的にメールで届き、

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自然と身につくようなります！

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登録は、名前とメルアドだけ

こんにちは。
マイホーム専門の売却プランナー、関谷健です。

　不動産の売却という分野で、自宅（戸建・マンション）だけを専門で扱ったものが少ないと思い、書籍の出版と合わせて、メールマガジンを作ってみました！

　繰り返し売買する投資不動産は、多くのノウハウや出版物も出ています。今回はそこを取り扱わず、自宅だけに特化したシンプルな内容に仕上げています！

　とはいえ今の時代は、少し調べれば情報は手に入るもの。

　今さら私がそれを論じることの価値は薄い！と感じられることも明確な事実かもしれません。

　そこで！

　個人的な実体験をベースに、極めて主観的な内容を発信する事にしました。

　メルマガでは、公にできない情報も出せる！というメリットがあるが故に、新しい気づき、新しい価値を読者の方にお届けできていると思います。

ご興味を持たれた方は、メールアドレスをご登録ください。名前はニックネームでも登録できます。最終的に個別の相談をしてくれると嬉しいですが、まずは関谷がどんな人や、どんな面白い話をしてくれるのかを、知って欲しいと思います。

あらためてお伝えします。このメール講座では、

・初めての事で分からない。
・騙されないか心配。

と思われがちな不動産取引の中で、

”最低限のコストと労力”で、

 ”最大限の利益”を生み出す

不動産売却の記録・ノウハウを提供しています。

私自身は、個人で活動をしています。

それは、組織に属さないから、言える事、伝えられる事があるから。

組織に属さない環境、しがらみのない環境だからこそ発信できる、

本当に高く売れる方法を、私の立場からお伝えします！

では何故メールマガジンを発行しているか。

1、私の考え、仕事のスタンスを知ってほしい。

そして、

2、他社の営業マンに、知らず知らず騙されている取引をたくさん目の当たりにしてきたので、そのような人を一人でも減らしたいからです。

（購入よりも売却の方が知らない内に騙される可能性が圧倒的に高いです。その理由はメールマガジンを読めば自然と理解できます）

特に読んで欲しい人は、

◉はじめて家を売る方。

◉将来「転勤」になりそうな方。

◉１LDKか２LDKにお住まいで、お子様が産まれる方。

◉ご両親と近くに暮らすことを考えている方。

以上の方は、特にオススメだと思っています。

解除方法も簡単です。

毎回届くメールから、簡単に解除できるように設定してあります。ですから、試しに読んでみて欲しいです。

　一気に学習する事も大切ですが、毎日毎日の積み重ねが、より大きな知識や糧となるものです。２分程度で読める内容が、定期的に届きますので、コツコツと知識を蓄えてくださいませ。

最初の１０日間は毎日、その後は２日毎に届きます。登録は無料で、ニックネームでもOK。解除操作も毎日のメールで簡単に手続きが出来るようにしています。

失敗しない為の「オリジナルチェックシート」をプレゼント

このメール講座を通じて、営業マンと対等に話ができるようになりますが、

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メール講座の内容

メール講座の内容ですが、主に半年間（100講座）で下記の内容をお送りします！

大手競合がいる世田谷エリアにて、相談者（3年間約80名）の100％が私に売却を依頼した提案内容。

（一切の営業行為は行っておりませんので、ご安心ください）

不動産の情報提供、取引は信頼が全てです。

関谷健

↑↑　登録は、こちらから　↓↓

住宅不動産の業界歴25年、

2000人を超える不動産売買に関わり、

「自宅マンションを高く売る方法」を著者である関谷がお送りします。

住みながら売却をする人、売れたら引越しをする人は多くいると思います。

このブログでも何度もお伝えしていますが、改めて売却中の室内の設えについて述べていきたいと思います。

不動産は高額ですので、理想的な「設え」は、同じように高額である、高級店舗、住宅展示場、マンションのモデルルームです。そこに入ると、信頼感、安心感、ワクワク感など、高額なりの前向きな感情が出てきます。そこを目指してください。

…ですが、そうは行かないですよね。

今の状況、今のインテリアの中で、最大限に近づける方法をお伝えします。

物

当たり前ですが、展示場には余計なものはありません。

次の家で不要なもの、しばらく利用していないものは、整理（捨てる・再利用）をしましょう。収納を開けないと売れませんので、収納も見られます。すっきりとした印象を与えられるようにしましょう。

また、案内の時だけで構いませんので、生活感を感じるものは一旦しまいましょう。冷蔵庫のメモ、カレンダー、歯ブラシ、スポンジ、洗剤、靴、その他オブジェ以外の小物は全てです。洗面台の上は何もなし、キッチンの上も何もなしです。適当でよいので、何かに入れておき、案内が終わったら元に戻します。

インテリア

大きなキズ・傷み、故障は治しておきましょう。

買う人が直すという形もとれますが、感情的に良い方向に動きません。ここでは高く売る方法を記載していきますので、不動産営業マンと相談しながら直すべき部分は直しましょう。もしタバコのヤニが壁紙についている部屋があれば、そこの壁紙交換とクリーニングは実施して直しましょう。気持ちが悪い、嫌だという感情が先に立ちやすく、「直せばいい」という理性的・合理的に考える人は少ないです。

照明

店舗、展示場のように全ての照明は点けてから、検討者を迎え入れてください。明るい印象をもってもらえるからです。友達が遊びに来た感覚で、見る部屋毎に点けて消すようでは、よい印象を与える事は難しいでしょう。

空気

暑ければエアコンを、寒ければ暖房を、ちょうど良ければ窓を開けるなど、肌が気持ち良い状態で迎え入れましょう。長く滞在してもらう為には、温度は大切です。店舗や展示場のように空気の状態を良くしておきましょう。

臭い・匂い

玄関は空気が淀みやすく、臭いが残りやすいので、気をつけましょう。全ての室内が芳香剤の匂いで満たされていると逆に怪しく感じるので、その他は無臭がよいでしょう。

掃除

これは、絶対です。風呂の水垢、洗面台の毛、トイレ汚れ、その他室内の埃なども綺麗に掃除しましょう。この後、この部屋を使いたいという気持ちになってもらいます。

待機人数

多くて2人までです。家族が多い場合は、案内時だけでも外で待っていてもらいましょう。仮に売主4人家族、買主3人家族で不動産営業マンが売主側・買主側で2名の場合は、合計で9人になります。少しごちゃつきますので、狭さや動きにくさを感じるかもしれません。

カーテン

基本はオープンです。レースもです。できるだけ開口部を広くみせて、開放感や明るさを出していきましょう。しっかりとフサで綺麗に止めてください。気候がよく、風景もよければ窓も全開にしてお出迎えしましょう。

コース

決めておきますが、部屋の一番良い点から案内しましょう。一般的にはリビングですので、他の部屋を見せずに「奥のリビングへお進みください」と、飲食店に行ったときに席を誘導されるような形で、声をかけて誘導しましょう。個室の扉を閉めておいて、リビングだけ開けておけば、自然に足が動くでしょう。

総括

できるだけ「生活感がある」状態をなくしましょう。水垢・汚れ・臭い・ホコリ・キズ・目に見える物の全てです。できるだけキレイでスッキリとさせましょう。いつもその部屋で過ごしているので、基本的に分かりませんので、不動産会社に部屋の状態が良いか否かを確認しましょう。ただし不動産会社も嫌われて売却活動を断れるのが嫌なのでハッキリとした事は口にしない可能性があります。自分を律して進めていきましょう。

理想は「生活感のない・ワクワク」です。

頑張って、いまから片付け・掃除を始めていきましょう！

宅地建物取引士　関谷健

感染拡大防止の為に、外出自粛をしている人が多いかと思います。

家やマンションを売りたい・買いたい・貸したいなど、この状況の中どうしたらいいの！と、相談したいのにできない人もいるのではないでしょうか。

駅前の不動産屋も休み。かといって、開いていても対面だと感染リスクもあるので、相談には抵抗感のある人も多くいると思います。

そのような状況でも、今、相談したいんだ！という人もいると思います。もしくは自宅待機で時間もあるので、相談しておきたいという人もいると思います。

いずれにしても、相談をしたいのにできないという悩みを抱えたまま過ごす事はストレスとなりますし、それどころか、生活ができるかどうかという瀬戸際の人もいると思います。兎に角、誰かに相談して、なんとなくでも、先は見通しておきたいものです。

そこで、私も悩みを吐き出せる場所の一人になりたいと思います！

オンラインの無料相談を受け付けます。

相談のステップは、簡単です。

1、下記のＵＲＬ（英語の部分）が問合せフォームなので、クリック。

2、お名前・メールアドレス・そして「オンライン相談希望」と書いて、送信するだけです。

https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=JqOXzbHSIRnMylT

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翌日までには、返事がきます。3つの相談日時を提案しますので、そこからお選びください。ズーム・ライン・スカイプ・メッセンジャーのいずれかで、テレビ電話（オンライン）相談が可能です。

このような状況で、本当にお困りの方、将来が不安な方も多くいると思います。真剣に親身になって相談に乗ります。その後こちらから営業行為などは一切しません。本当に、お気軽にお問い合わせください。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします！

　先に買うか、後に買うかはケースバイケースです。その人のライフスタイルや資産、住み替えに伴うプランでどの方法がベストなのか変わってきます。

　ではどういう人が先に買っているか、どういう人が先に売っているか気になりませんか？特に自分はどうしようかと迷っている方は、気になるのではないのでしょうか？

　そこでいろいろなケースを集めてみました。どんな人がどのように住み替えを勧めたのか、是非、今後の計画の参考になさってください。

◆先に買うケース例

共働きのAさんの場合

　Aさん夫妻はともに正社員。フルタイムで働いていました。

　どちらもそれなりの責任のある立場であったため、二人で休みを合わせて引っ越しや物件探しに時間を割くというのが大変難しい状態でした。

　ローン残債がかなり残っていたので、ご夫婦は先に売却する事を希望されていました。

　しかし、お二人とも多忙である事、正社員という事で金銭的な体力もあったという事で、私は先に購入する事を勧めました。

　結果、Aさんご夫妻はまずは新居を探す事に専念しました。引っ越しして落ち着いてからマンションも無事売却でき、結果として限られた時間を有効に使う事ができました。

小さなお子さまがいたBさんの場合

　お子さまが生まれて手狭になったため、部屋数の多いマンションへ買い換えを決意したBさん。

　この先の教育資金を考えると、先に売った方が堅実なのでしょうが、引っ越しや仮住まいなどの手間を考えると……と、相談にお見えになりました。

　引っ越しの繰り返しでかかる負担などを考えると、やはり先に買って落ち着いて住み替えるべきと結論が出ました。小さなお子さまを抱えて引っ越し作業を繰り返しすのが大変な事はもちろん、お子さまへのストレスを考えると、間違いなく先に買う方が正解でした。

　心配だった資金も、Bさんがもともと住んでいたマンションが人気エリアにあった事で、早々かつ高値で売却できる可能性が高かったのとフラット35で住宅ローンを組む事によって目処が立ったので、先に新居を購入する事ができました。

戸建てからマンションへ住み替えたCさんの場合。

　Cさんは広めの戸建てに家族で住んでいました。奥様に先立たれ、お子さまたちもすでに巣立った後でしたので、ひとりでは管理も大変だという事で、一人暮らしにちょうど良い1LDKのマンションへ住み替える事にしました。

　手元にまとまった現金は無かったのですが、Cさんの戸建ての資産価値は購入予定のマンションの値段を上回っていたため、先に買っても大丈夫と判断しました。

　高齢者の場合も小さなお子さま同様、引っ越しの繰り返しは大きな負担となります。できるだけ一回の引っ越しで済むようにする方が望ましいと言えます。

　そしてCさんもお子さまたちの近くにちょうど良いマンションを見つけると、売却前に購入して、先に新居へ移ってから戸建てを売却しました。

希望のエリアに物件が少ない場合

　住み替え希望のエリアに、購入可能物件が少ない場合は、先に買った方が良いと思います。何故なら、仮住まい期間が長くなる可能性が大変高くなるからです。

　仮住まいが長いという事は、その分月々の家賃を長く払い続けるという事です。

　先に物件を買ってしまえば、家賃分をローンに回す事ができるので無駄がなくなります。

　仕事や学校の都合で、物件が少ない地域に住み替える場合、まず条件に合う物件を確保してから、落ち着いて売却を始める方が精神的な負担も少なくなります。

　Dさんの住み替えもそのようなケースでした。

　実家の都合で選んだエリアには、購入できる物件が大変少なかった上、そのエリアに引っ越さなければならない時期も決まっていました。

　Dさんはこれはと思う物件を見つけたのですが、自宅マンションが売れるまで待っていると売り切れる可能性がありました。そこで先にその物件を購入し、引っ越し後に売却を行いました。

資金力のある方

　ダブルローンを組む資金力がある方全てに言える事です、

　仮住まいを探す手間や引っ越し回数をいたずらに増やすのであれば、先に物件を購入して一回の引っ越しで住むようにした方が間違いないと言えます。

　理由は本文で述べていますが、トータルな負担を考えると、先に購入してしまった方が楽なのです。

　自宅マンションを「売って」「買う」という事を同時に済すより、まずは「買う」事に専念して、新居に落ち着いてから「売る」事に専念する、このメリットはとても大きなものだと言えます。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

文責：宅地建物取引士　株式会社関谷健不動産販売　代表　関谷健

さて今回のテーマは、

「まだ売らないけど、今からするべき事」ベスト3＋1をお伝えします！

マンションは、住み続ける時代ではなくなり、

住替えをする方が増えてきました。

所有されている方は、目を通しておきましょう！

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りします。

　写真を撮っておく 

ネットで物件を探す時代。

写真は重要な販売ツールですよね？

1位でお伝えしたい事は

「1年の四季、24時間を通じて、

あなたの住まいの良い部分を

写真に撮っておきましょう。」

という事です。

つまり、いいなぁ…と思ったら、

携帯でもよいので、写真に収めてください。

何故か。

あなたが期待している販売方法と

業界の実態に、

大きなギャップがあるからなんです…。

新築分譲住宅や、建築雑誌のように、

素敵な写真を、ネットや販売図面に

掲載して欲しいものですが、

中古住宅の販売で、

プロのカメラマンに依頼する会社は

残念ながらありません。

スーモ等の中古物件サイトを見ていただければわかりますが、素人の写真が掲載されています。

つまり！不動産屋さんが撮影して掲載するのが実態です。

不動産さんですよ？

撮影が…

私のように撮影が上手（笑）な営業ならよいですが、通常は不動産屋はセンスのない撮影ど素人です。

では、そのような中で、

あなたの物件をどのようにアピール

すればよかというと、

あなた自身も頑張るしかないのです！

でも、これを前もって知っておけば、

近隣の他物件とは

一味違うアピールが出来る方法ができるのです！

今から始める事で！

あなたの物件の良い所を

四季、24時間を通じて写真に撮っておきましょう。

例えば、桜の花が綺麗に見えるのに販売時期は「秋」の時もあります。

桜の写真をとっておき、買い手様に見れば「いいね！」が増します。

冬の日差しが、お部屋の奥まで差し込むのに、

営業マンが撮影をしに来た時は曇り。

そんな時は、あなたが撮影した

写真が利用でき「いいね！」がアップ！

また、買い手のお客様が内覧した日が

雨だったら、その写真をみせれば伝わります。

一番やって欲しい事は、

眺望写真と周辺環境、の写真。

一年を通じて、鱗雲、入道雲、鰯雲、

富士山が見えれば、撮影しておき、

ネットや図面に載せてもらいましょう。

花、新緑、花火、紅葉、霧、雪。

朝日、夕日、月など

あなたの家の「いいね！」を

今から撮影しておき、

いざ売却！の時に、不動産屋さんに

渡して、使ってもらいましょう。

きっと、よい付加価値ができますよ！

　よい所を記録しておく

普段の家の「いいね！」をメモしておきましょう！

平行して写真を撮ってもいいかもしれません。

家の中、家の外、なんでも構いません。

いざ売るときには、その「いいね」を不動産屋に伝えきるのです！

そのメモで伝えた「いいね！」は、ネットや販売図面に掲載。

そして、営業マンの営業トークにも使わせます。

「子供が小さな頃も、下階の方からは、なにも言われていない」

「夏の○時になると、この窓からこの角度で朝日が差しこみ、気持ちがいい」

「〇時になると、あそこのスーパーの肉が安くなる」

「メジロが隣地の梅の木にいるのが、可愛い」

など、

住んでいるから分かる、あなたの「いいね！」は、

次買う人の「いいね！」に必ずなります。

不動産屋のチラシを見てください。

「築浅物件」「日当たり良好」「駅徒歩〇分」

「床暖房・食洗器」「室内綺麗にご利用です」。

こんな感じが多いです。

表面的な内容が一般的ですし、

こんな感じで取引された金額が「相場」だとしたら、チャンスあり、

と思いませんか。

色んな魅力をもっとアピールすることで、良さが増し、

価値が増すかもしれません。

大切な資産の魅力を最大限に伝える為に、

できる事を始めてみましょう！

　フローリングに気を付ける

風呂のカビ、カルキ汚れ、キッチンの油汚れ、床や壁紙の薄汚れ、など

多くの汚れは、

プロのクリーニング業者さんに依頼すれば、

いい感じに綺麗になります。

だから、多少雑多に使っていても、水周りだけであれば、４万円前後、８０㎡くらいのマンションであれば、１０万円もあれば、過去の汚れは、洗い流してくれます。

が…、です。

フローリングの傷みは、そう簡単にはいきません。

また、状態が悪い場合は、２００～３００万円くらい減額になると思ってください。

目立つと、全体的にイメージが悪くなり、

好き嫌いでいうと「嫌い」になってしまいがち。

売れるのも、売れなくなってしまいます。

しかも、修繕や張り直しに、費用が掛かりますので、

予算的に厳しい買い手様ですと、値引きして売るか、そもそも諦めてしまって、相談もしないで、買わない場合もあります。

さらに、気を付けておかないと、いつの間にか

普段の生活では、広い範囲で傷がついてしまいます。

今から気を付けてみましょう。

椅子の足に、フェルトとイス用の靴下で、

ダブルで防御がお勧めです。

出来ればテーブルの脚にも付けておきましょう。

　その他　＋α

あなたのポストに、チラシを投函する

マナーもモラルもない不動産会社があります。

（そんな会社に売却なんて依頼してはいけませんよ。笑）

時々、そのチラシで、自分のマンションの売却情報が入っている場合があります。

それ、保管しておきましょう。

いざ売却査定をする時の参考になりますし、査定を依頼した不動産屋に見せておきましょう。

先日築４０年のマンションの査定で、過去に取引された物件情報を集めていたのですが、調べても出てこない未公開の情報（チラシ）をお客様が保管していたました。それが驚くほど高い価格で、実際にその価格から少しだけ下がって取引した情報が入りました。参考になる時がくるかもしれません。自分のマンションの売却チラシは今のうちから保管しておきましょう。

　まとめ

いかがでしたか。

写真・メモ・床の３点セットに注意してみましょう。

営業マンもあなただけの物件を販売している訳ではありません。

大手なら平行して1人で１０件は受け持っているもの。気持ちは１０分の１と言っても過言ではありません。

あなたが、撮影した写真。

あなたが、考えたメリット。

営業マンに頼れるところは頼りながら、

しっかりと、あなたができることを実践してきましょう。

こちらのページは、住宅不動産の業界歴25年、
2000人を超える不動産売買の相談に関わり、
「自宅マンションを高く売る方法」の本を執筆をした
マンション売却の専門家である関谷健がお送りしました。

文責：宅地建物取引士　関谷健